Как цены на жилье зависят от решения ЦБ о санации банков

В истории «оздоровления» частных российских банков, которую проводит ЦБ, есть один общий момент: в последнее время испытывают сложности те организации, которые занимаются не только классической банковской деятельностью, но и имеют активы в виде инвестиционных и девелоперских проектов. Например у «Бинбанка», попросившего ЦБ о санации в конце сентября, прочные, практически родственные связи с девелоперскими «Магистратом» и «Интеко», у МКБ – с INGRAD. Между тем ЦБ в работе с этими организациями применяет новую технологию: если раньше у банков просто отзывали лицензию и передавали его на санацию другой финансовой структуре, то в случае, например, с банком «Открытие» и «Бинбанком» регулятор решил выступить санатором самостоятельно.

Глобально речь может идти о попытке государства разрушить частные финансовые корпорации, объединяющие разные виды бизнеса и допускающие возможность перераспределения финансов внутри этих корпораций. Иными словами, новая банковская реальность может сводиться к тому, что банки должны будут заниматься классической банковской деятельностью: привлекать деньги вкладчиков и размещать их в надежные активы. По новой модели банки могут отойти государству (вполне возможно, что после санации ЦБ продаст эти активы с выгодой), а девелоперские структуры останутся их владельцам.

Девелоперов разлучают с банками

Но что станет с девелопментом без привычной финансовой поддержки?

С момента разрыва этих связей застройщики за средствами для своих инвестиционных проектов будут вынуждены обращаться не в собственный банк, а на открытый рынок капитала. С одной стороны, это пойдет всем на пользу, так как минимизирует риски покупателей недвижимости благодаря аккредитации застройщиков в банках и тщательному рассмотрению сторонними кредитными организациями состояния девелоперов. С другой стороны, это тщательное рассмотрение способно серьезно усложнить жизнь застройщикам, что в конечном итоге может привести, в том числе, и к коррекции цен на рынке. Как это связано?

Дело в том, что застройщик особенно остро нуждается в финансировании на ранней стадии проекта, когда ему нужны средства для выхода на площадку и начала подготовительных работ - прокладка сетей, снос старых построек, если таковые есть, бюрократические процедуры. В этот период финансирование под проект у сторонних банков получить затруднительно.

Решение вопроса значительно упрощается, когда есть собственный банк. Тогда средства можно получить по «облегченной» процедуре, понятное дело, с минимальным риском. С переходом финансовых активов в другие руки подобная схема станет невозможной.

И что тогда?

Тогда застройщику приходится вкладывать в проект собственные средства, что всегда дороже, чем заемные. Другой вариант - пользоваться бридж-финансированием с процентной ставкой, которая порой вдвое выше, чем среднерыночная. Зато это позволяет получить деньги без соблюдения лишних формальностей.

Сложности с получением финансирования увеличивают сроки подготовительных работ иногда до 2 лет. Начало реализации проекта откладывается. За это время проценты наращивают стоимость привлеченных денег.

По сути, застройщик оказывается в ситуации, когда он должен иметь необходимый объем собственных денежных средств и не может использовать деньги своего банка под недостаточно подтвержденный актив. Застройщик может только получить финансирование в крупном банке, например Сбербанке или ВТБ. И все возникающие при этом дополнительные затраты тоже лягут на его плечи.

В итоге себестоимость проекта может вырасти до 10%. В сегодняшних условиях это значительная доля прибыли, которую девелопер получает с проекта.

Подорожают ли квартиры

Формально мгновенного эффекта на цены на квартиры рост себестоимости не окажет. Но постепенно процесс роста этих цен неизбежен.

Сейчас на рынке новостроек наблюдается нисходящий тренд. Во всех сегментах (кроме deluxe) идет конкуренция между проектами. Каждый новый объект вступает в конкуренцию с предыдущим. Конкурирует по ценам: они, по нашим оценкам, ежегодно снижаются на 7-10%, по качеству, по новыми решениями, например, наличие отделки. В итоге застройщик с каждым разом выходит из проекта с меньшей маржой.

Кроме того, покупатели сегодня не спешат с приобретением недвижимости.

На растущем рынке застройщик, не сомневаясь, переложил бы свои издержки, связанные с увеличением себестоимости, на плечи покупателя. Но на стагнирующем рынке это сделать сложнее. Девелопер оказывается в ситуации, когда, с одной стороны, растут его издержки, а с другой – снижаются цены и увеличиваются сроки реализации. Поэтому издержки ему приходится покрывать из собственной прибыли, и в лучшем случае в завершении проекта он «выходит в ноль».

В итоге рынок застройщиков будет укрупняться и сокращаться: останется небольшое число крупных застройщиков, которые будут вынуждены работать с меньшей прибылью. А сокращение конкуренции и экономия застройщиков на всем не лучшим образом скажется на качестве жилья и рынке недвижимости в целом.