Как купить офис или магазин и не потерять деньги

К покупке офиса, магазина или склада нужно подходить не менее щепетильно, чем к покупке жилья, и проверять «чистоту» коммерческой недвижимости покупателю следует также тщательно, как и «чистоту» квартиры. В противном случае можно лишиться купленного актива.

Приходим, смотрим, проверяем

Сначала нужно определиться, что вы будете проверять, кто и как это будет делать, как правильно структурировать сделку. Первым шагом должен стать личный визит на объект. Посмотрите помещения, проверьте работоспособность коммуникаций, пообщайтесь по возможности с соседями-собственниками. Если вы принимаете решение проводить проверку самостоятельно, то вам необходимо потребовать от продавца следующий набор документов: правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость (например, договор купли-продажи и выписки из ЕГРН), уставные документы собственника (если юрлицо) или его паспорт (для физлица), кадастровый (технический) паспорт, экспликация помещений, поэтажный план, документы на коммуникации. Если недвижимость приобретается у застройщика, тогда запрашивается комплект строительной проектной документации. Анализ полученных документов рекомендуется отразить в аналитической справке (может подготовить юрист или покупатель). Она позволит оценить ситуацию в совокупности.

Следующий шаг – проверка продавца, подготовка схемы совершения сделки на бумаге (включая порядок оплаты и расчет налоговой нагрузки) и оформляющих ее документов либо согласование документов, предложенных контрагентом.

Завершающий этап – подписание документов о совершенной сделке и их передача на госрегистрацию.

Перечисленные этапы целесообразно внести в план сделки и согласовать его с юристами-консультантами, чтобы у покупателя имелось общее представление о процессе и зонах ответственности. Подготовив план, определившись с людьми и согласовав с контрагентом этапность и сроки, можно приступить к проверке.

Обратите внимание, что риски, выявленные в документах, могут быть оценены в денежном эквиваленте и являться предметом для торга с продавцом. Речь идет об ошибках, описках в документах, отсутствии какого-то документа или согласования (например, неузаконенная перепланировка). При условии, что они не влияют на возможность совершения сделки, но потребуют сил и времени для устранения.

Не экономьте на экспертизе объекта и его оценке профессионалами. Нужные экспертные организации можно найти в интернете. Цена их услуг зависит от места нахождения объекта, его назначения, площади и конъюнктуры рынка. Например, для московского офиса в 150–200 кв. м в среднем цена составит 50 000–150 000 руб. Заключение по складу площадью 500–700 кв. м обойдется более чем в 250 000 руб., а по отдельно стоящему производственному зданию в несколько тысяч кв. м легко может перевалить за 1 млн руб.

Привлечение экспертов из регионов может снизить расходы на 20–30%. Оценка объекта выявит отсутствие неузаконенных перепланировок и наличие нужных коммуникаций для ваших нужд: электричество, водоснабжение, отопление и проч. Например, выделенного объема электричества должно хватать для жизнедеятельности предприятия, которое будет располагаться в помещении.

Кто продавец

Параллельно с вышеуказанными мероприятиями необходимо серьезно проверить продавца. Если это физлицо, начните с сайта Федеральной службы судебных приставов, на котором есть данные об исполнительных производствах в отношении конкретного человека. Обратитесь также к сайту kad.arbitr.ru, где публикуется информация о банкротных процедурах. Можно просто посерфить поисковики на упоминания ФИО продавца. Имеет смысл уточнить у него данные о неисполненных кредитных обязательствах. На сайтах судов доступна информация об участии граждан в судебных процессах. Многократные споры с участием продавца – очень плохой знак. То же самое актуально и в случае, если продавец – ИП или юрлицо.

С юрлицом дешевле

Приобретение недвижимости через покупку юридического лица, которому она принадлежит, приводит к налоговой экономии (продавец не платит НДС 18%), за счет чего может быть снижена цена объекта, но таит в себе массу угроз. Корпоративные войны, рейдерские захваты, оспаривание сделок, банкротства – все это может привести к потере актива. Минимизировать риски можно анализом и оценкой договорных отношений, корпоративной структуры, бухгалтерского, финансового и управленческого учета и т. д. Но процедура стоит от 100 000 руб. и по времени займет 2–4 недели.

Недавно мы защищали собственника нескольких зданий, купленных им в 2009 г. В 2017 г. арбитражный управляющий, занимающийся банкротством производственной компании, владевшей этими объектами ранее, попытался признать сделки недействительными и включить имущество в конкурсную массу. Суд решил, что срок на оспаривание не пропущен, сделка повлияла на имущественное положение потенциального банкрота (хотя мы предоставили доказательства обратного) и включил спорные объекты в конкурсную массу. В итоге собственник может лишиться зданий, если решение не удастся оспорить в вышестоящих судах.

Риски покупателя

Сделка по покупке недвижимости может быть оспорена кредитором продавца или арбитражным управляющим, если продавец станет банкротом. И доказывать свою добросовестность в суде покупатель будет сам. Ему придется приводить аргументы, что сделка носила рыночный характер (что объект приобретен за рыночную цену), аффилированность между покупателем и продавцом отсутствовала, покупка не была направлена на причинение вреда кредиторам, вывод активов или преднамеренное банкротство. Любой покупатель недвижимости в течение минимум трех лет после приобретения объекта несет такого рода риски. Поэтому чем основательнее проведена проверка объекта и чем добросовестней вели себя стороны, тем в большей безопасности будет находиться покупатель. Проверка среднестатистического офиса для малого бизнеса займет в среднем около недели и обойдется покупателю в 150 000–200 000 руб. Но это небольшая плата за билет в беспроблемное владение активами.