Статья опубликована в № 4454 от 21.11.2017 под заголовком: «Была мечта создать что-то вроде Apple в жилой недвижимости»

«Была мечта создать что-то вроде Apple в жилой недвижимости»

Основной владелец группы ПИК Сергей Гордеев рассказывает, почему решил заняться массовым строительством и будет ли компания участвовать в программе реновации
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание

Сергей Гордеев – основатель одного из самых известных игроков в сегменте слияний и поглощений, компании «Росбилдинг», и девелопера штучных проектов Horus Capital. «Росбилдинг» был закрыт, а Horus Capital – продана. Четыре года назад Гордеев громко вернулся на рынок недвижимости. Он тогда создал компанию «Платформа» для инвестиций в основном в торговые центры, а затем стал акционером одного из крупнейших застройщиков жилья в России – группы ПИК. Осенью прошлого года Гордеев купил основного конкурента ПИК – группу «Мортон», спустя несколько месяцев произошло объединение двух компаний и создание мегастроителя, способного ежегодно продавать почти 2 млн кв. м недвижимости. В этом году он консолидировал практически 75% ПИК, выкупив долю Александра Мамута и Микаила Шишханова, а также миноритариев.

– Почему вы консолидировали акции именно сейчас, что вам это дает? Ведь вся операционная деятельность в группе, по сути, и так в руках у вас и вашей команды?

– Время сделки было обусловлено только тем, что другие акционеры приняли решение о продаже акций, а я посчитал это выгодной стратегической инвестицией. Консолидация контрольного пакета позволит мне более эффективно реализовывать стратегию компании, а также добиться лучшей рыночной стоимости группы перед предстоящим SPO.

– Сроки и параметры SPO понятны?

– При благоприятных условиях на рынке мы рассматриваем SPO на горизонте до 2–3 лет.

– В рамках программы по выкупу долей миноритариев владельцы согласились продать более 24% акций. Вы именно этого ожидали?

– Безусловно, каждый из акционеров принимал решение, исходя из полученного финансового результата компании и из их личного горизонта инвестирования. Конечно, мы ожидали, что ряд инвесторов воспользуются возможностью зафиксировать прибыль. Вместе с тем широкий круг инвесторов решил участвовать в дальнейшем росте стоимости компании. Я считаю, что таким образом они положительно оценили и проведенные за последнее время корпоративные действия, включая утверждение новой дивидендной политики, и рост ликвидности акций, и рекордные операционные и финансовые результаты.

– По нашим подсчетам, сумма сделки составила более 42 млрд руб. Правильно ли я понимаю, что – с учетом размера сделки – она финансировалась в том числе за счет привлечения кредита?

– Сделка финансировалась за счет как собственных, так и заемных средств.

– За какое время планируете погасить кредиты и из каких источников?

– Примерно за 1–2 года – за счет дивидендов, а также доходов от других активов.

Сергей Гордеев
Основной акционер и президент группы ПИК
  • Родился в 1972 г. в Москве. Окончил Тольяттинскую академию управления по специальности «финансы и кредит»
  • 1995
    Стал одним из основателей компании «Росбилдинг», которая специализировалась на слияниях и поглощениях
  • 2005
    Создал компанию Horus Capital, девелопера премиальной офисной и жилой недвижимости
  • 2007
    Сенатор от Пермского края, до этого с 2005 г. представлял в Совете Федерации администрацию Усть-Ордынского Бурятского автономного округа
  • 2013
    Создал инвестиционную компанию «Платформа», приобрел 19,9% акций ГК ПИК, в 2017 г. увеличил долю в компании до 74,6%

– Какая сейчас структура акционеров компании?

– Я, ВТБ, акции в свободном обращении, а также сейчас мы ведем переговоры еще с одним крупным стратегическим инвестором – надеюсь, закроем сделку до конца года.

Изменения на рынке

– Со следующего года заработают поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которые могут существенно ухудшить положение девелоперов. В частности, предполагается, что застройщики обязаны внести 10% инвестиционной стоимости проекта на счет банка в качестве гарантии, а эти деньги вернутся к ним лишь после завершения всего проекта. Что вы думаете об этих поправках? Насколько сильно они повлияют на рынок недвижимости в Москве? Какие видите минусы и плюсы для ПИК?

– Конечно, надо что-то делать с той ситуацией, которая сложилась в стране с обманутыми дольщиками. Надо максимально усложнять для предпринимателей без опыта и истории возможность привлекать средства граждан. С другой стороны, поправки к закону в сегодняшнем виде уравнивают нас – крупнейшую производственную компанию более чем с 10 000 сотрудников, занятых в производстве, запустившую только в этом году пять новых производств и создавшую более 1500 рабочих мест, – с фирмами, у которых есть лишь офис в аренде и офисная мебель. Согласитесь, это неправильно.

Я надеюсь, что в весеннюю сессию данные поправки будут скорректированы и будут отражать реалии индустрии, которые сегодня в них не учтены. Вопрос про плюсы и минусы для ПИК – для большого игрока всегда легче приспособиться к изменениям, но надо думать не про отдельных игроков, а об экосистеме и индустрии в целом: жилищное строительство – это и ипотека, и отрасль строительных материалов, и индустрия обустройства квартир, и мебельная индустрия, и оборот земельных участков, и многое другое.

– В законе появится пункт, который фактически запрещает привлекать средства в строительство жилья из всех источников, кроме банковского финансирования. ПИК не так давно приняла программу облигационных займов на 100 млрд руб. Будет ли эта программа скорректирована с учетом этих поправок? Станет ли компании сложнее привлекать деньги?

ГК ПИК на текущий момент привлекает финансирование с рынков капитала на уровне холдинговой компании, а не на проектном уровне. Это возможно благодаря консолидированной МСФО-отчетности и высоким кредитным рейтингам на уровне холдинга.

Привлечение средств головной компанией группы позволяет иметь существенную гибкость в управлении привлеченными средствами, в том числе при необходимости вносить их в капитал дочерних застройщиков, и мы не ожидаем каких-либо негативных изменений в этом отношении.

– Владимир Путин не так давно говорил про возможную отмену долевого строительства и переход на проектное финансирование. Что вы об этом думаете?

– Все будет зависеть от ключевой ставки и ставки по кредиту. Если она снизится до 5%, то тогда долевое строительство можно будет заместить банковским кредитованием; если же отменять долевое строительство при сегодняшних ставках по кредитам, цена на жилье вырастет. В принципе, для нашей компании такого рода решение стратегически выгодно, так как за счет наших технологий мы можем построить 25-этажный дом за два месяца и полностью сдать его с отделкой за шесть месяцев.

– Кредитное агентство АКРА присвоило вам наивысший рейтинг среди российских девелоперов, при этом акцентировало высокий отраслевой риск. Как бы вы прокомментировали в целом риски по индустрии?

– В этом году АКРА присвоило нам рейтинг на уровне ВВВ+, основываясь на высокой рентабельности бизнеса, сильном денежном потоке, качестве корпоративного управления, низкой долговой нагрузке и высокой ликвидности. Эти показатели адекватно отражают состояние и риски компаний в любом секторе, и наша индустрия не исключение. При этом, мы знаем, есть как среди аналитиков, так и в ЦБ мнение о том, что в целом существует высокий риск перегрева по индустрии. С моей точки зрения, это не так. Когда идет разговор о некоем пузыре, то, как правило, имеют в виду инвестирование с целью перепродажи. Но мы, как крупнейший продавец, уже несколько лет не видим таких покупок, более 95% жилья приобретается для моментального использования.

Реновация

– Насколько сильно программа по сносу пятиэтажек повлияет на рынок жилья?

– Сегодня город не сформулировал каких-то параметров касательно того, какой процент жилья будет выходить на рынок. На мой взгляд, город хорошо общается со своими инвесторами, с огромным уважением и заботой об инвесторах. Периодически нас собирают, задают вопросы «чем можно помочь?» и ведут диалог на равных.

На мой взгляд, город при проведении реновации осознает возможные риски и влияние на рынок недвижимости и планирует построить программу таким образом, чтобы таких рисков не допустить. Одним из инструментов, чтобы снизить негативное влияние на рынок, может быть строительство арендного жилья на местах, освободившихся после сноса пятиэтажек.

– Планирует (или точно будет) ПИК участвовать в этой программе и в какой роли?

– Исторически в программе [Юрия] Лужкова предусматривался инвестиционный контракт: девелопер строил на площадке дома, куда расселялись пятиэтажки, а на освободившейся земле инвесторы осуществляли застройку более высокой плотности. За счет продаж окупалось строительство. Программа эпохи Лужкова работала в долях 70/30: 70% уходило инвесторам, 30% – городу. Насколько я понимаю, правительство Москвы проанализировало результаты инвестиционных контрактов и в целом осталось не очень довольно, как инвесторы исторически выполняли эти контракты. И хотя ПИК с 2008 г. работает по такому контракту честно, но по некоторым контрактам с другими инвесторами было определено, что финансовая доля распределения площадей была не 70 на 30, а иногда и 80/20, и 90/10, и даже 95/5. Я так понимаю, что после такого аудита город не планирует работать с девелоперами на принципах соинвестирования, а хочет привлекать их как генподрядчиков на строительство домов.

– А строителям-то это выгодно?

– Это зависит от технологий. Например, у ПИК есть свободные мощности, и их много. У нас есть и ресурсная, и технологическая платформа. Мы знаем, как сделать самый лучший и разнообразный продукт на рынке.

«Пик-стандарт» – свод правил

– На рынке недвижимости вы больше известны как девелопер красивых, штучных проектов. Почему вы решили вообще приобрести ГК ПИК, цель которой – штамповать квадратные метры?

– В период, когда я владел компанией Horus Capital, мы занимались уникальными проектами, каждый был индивидуальным, выполнялся с отдельным архитектором. И в то время у меня зародилась идея создать компанию, которая бы делала красивые проекты, но в большом объеме и по доступной цене. Была мечта создать что-то вроде Apple в жилой недвижимости. Продукция Apple, с моей точки зрения, особенно в период Стива Джобса, – это настоящее искусство, это больше, чем дизайн, это целая философия и система ценностей. Но при этом они делают продукт для огромного количества потребителей, и, мне кажется, они сделали мир более красивым. Мы начали делать предварительные зарисовки, исследования. Мы ездили в Финляндию, Скандинавию, смотрели красивые, интересные и вместе с тем недорогие жилые проекты. И когда появилась возможность купить ПИК, стало понятно, что это была бы подходящая платформа для реализации идеи. Поэтому я категорически не согласен, что ПИК занимается штамповкой квадратных метров. По сути, мы вообще не здания строим, а создаем новую качественную среду. Нам важно, чтобы человек, живя в наших квартирах, хотел возвращаться с работы домой и дома чувствовал себя счастливым. Мы создали «ПИК-стандарт» – это свод принципов, правил и компонентов, которые покупатели смогут найти абсолютно в каждом нашем проекте. Чтобы, покупая квартиру в ПИК – не важно в Москве или, скажем, в Ростове, – человек знал, что получит один и тот же продукт: комфортную и качественную жизнь.

– Если бы не удалось найти компанию с рынка, вы создали бы новую с нуля?

– По сути, стартап уже был, была команда, было расписано направление работ. Когда представилась возможность купить ПИК, эти люди перешли туда.

– Вы считаете себя долгосрочным инвестором в ГК ПИК? Хочется понять вашу стратегию по окупаемости инвестиций в эту компанию. Видите ли вы себя владельцем компании через 5–10 лет?

Сенатор-новатор

В 2007–2010 гг. Сергей Гордеев был сенатором от Пермского края, представлять регион в Совете Федерации его пригласил тогдашний губернатор Олег Чиркунов. Гордеев сам сложил сенаторские полномочия («Хотелось заниматься бизнесом, при этом я понимал, что бизнес и политику совмещать неправильно и не нужно, а числиться для галочки я не хотел»). Но Гордеев успел поработать на благо Пермского края, в частности, его усилиями был принят мастер-план для Перми. Гордеев вспоминает: «Губернатор хотел сделать проект развития региона. В то время я много общался с руководством Страны Басков и ее столицы Бильбао, выдающегося испанского региона. Этот регион много чего достиг с точки зрения развития экономики, туризма и приобретения самоидентификации. Люди, которые сделали музей современного искусства в Бильбао, перестроили сам город. Мы съездили с губернатором по его просьбе туда, потом съездили в Абу-Даби – эмират, который тоже хотел выделиться как регион, стать центром притяжения. Губернатор пригласил меня стать сенатором, чтобы я посодействовал региону в том, чтобы Пермь решила свою фундаментальную проблему: талантливые и активные люди уезжали из города. Надо было придумать проект, который позволил бы изменить ситуацию. Был сделан мастер-план города – это на самом деле единственный документ такого рода, мастер-план города, сделанный иностранными специалистами. Был сделан музей современного искусства, спроектировано новое здание театра, стартовали многие фестивали и другие проекты».

СвернутьПрочитать полный текст

– Да, я вижу себя инвестором компании в гораздо более далеком горизонте. Консолидация акций группы почти до 75% это доказывает.

– Не смущало, что ПИК – компания публичная, есть определенные обязательства, в том числе перед инвесторами?

– Наоборот, обязательства дисциплинируют. Я вижу будущее ПИК именно в качестве публичной компании.

– В прошлом году вы говорили, что цель ПИК – продавать жилье на 180 млрд руб. в год. Сейчас, с учетом всех произошедших изменений на рынке, вы считаете это достижимым?

– Результаты за девять месяцев нынешнего года показывают, что эта цель достижима.

– Какой объект ПИК для вас знаковый, любимый?

– У меня три проекта, которые являются отражением нашей новой философии, качества и принципов «ПИК-стандарта». Это Варшавское шоссе, 141, «Мещерский лес» и «Бунинские луга».

– Почему?

– Это первые законченные проекты, которые строились в соответствии с «ПИК-стандартом», по которому мы реализуем все наши проекты начиная с 2015 г. Одно дело, когда мы думали о том, что даст увеличение остекления на 30% в каждой квартире или, например, реализация политики pedestrian friendly, когда дорожное полотно конструируется таким образом, чтобы машины были вынуждены замедлять скорость движения; когда первыми на рынке создавали и внедряли концепцию «двор без машин», делали так называемые play-hub – огромные площадки с зарубежным игровым оборудованием, комфортные для всех возрастов. И совсем другое, когда мы смогли наконец увидеть готовый продукт своими глазами и пощупать. В этих трех проектах наша теоретическая концепция воплотилась в жизнь.

Панель против монолита

– Компания ПИК изначально строила в основном панельное жилье. С вашим приходом доля монолитного строительства заметно увеличилась. Вы планируете увеличивать долю монолитного жилья в своем портфеле?

– Мы в компании не говорим «панель». Мы говорим «индустриальное жилье». Проблема заключается в том, что многие, имея в виду советскую и постсоветскую панельку, в том числе которую выпускала ПИК в недавнем прошлом, подразумевают эстетически непривлекательный советский продукт 2-го сорта. Сейчас же во всем мире тренд на индустриальные дома: большинство премиальных домов, строящихся в Лондоне, – это индустриальные дома, потому что у них выше качество. И те индустриальные дома, которые сейчас создает ПИК, на порядок выше по качеству (по множеству параметров), чем любой монолитный дом. В них свободная планировка, они более эффективны, более долговечны, они строятся в 4–5 раз быстрее, чем монолитные. Также индустриальное жилье – это рабочие места и налоги в бюджет, тогда как подрядчики монолитного жилья в основном используют труд мигрантов. Несмотря на то что мы научились неплохо строить монолитные дома, мы все-таки считаем, что будущее за качественным индустриальным домостроением.

С монолита на индустриальные дома переходят Европа и Китай, а некоторые российские регионы гордятся тем, что запретили панель у себя в городах, тем самым сделав ставку на технологии вчерашнего дня. Все в мире уже сейчас переходят на индустриальное и модульное домостроение. Просто это гибкое домостроение, когда заводы не выпускают одну серию, а могут производить разные дома, что стало возможным благодаря цифровой индустриальной революции, когда современным заводам неважно уменьшение номенклатуры. И, на мой взгляд, России очень важно не сделать выбор в пользу отсталых технологий вчерашнего дня.

– На одной из пресс-конференций вы сказали, что планируете наращивать присутствие как раз в проектах бизнес-класса и премиальном сегменте. Что повлияло на это решение? Не жалеете, что продали КСРЗ (6,8 га на месте Краснопресненского сахарорафинадного завода продано ГК «Монарх»)?

– Мы продали КСРЗ в декабре 2015 г. На тот момент из-за волатильности экономики действительно было ощущение, что спрос на такого рода проекты будет падать. Однако сейчас ситуация уже другая. Мы видим рост спроса, чувствуем запрос со стороны наших покупателей. Поэтому мы решили продолжить работать в этом сегменте и с годами будем только увеличивать свое присутствие в нем. Сейчас в портфеле ПИК четыре проекта бизнес-класса – Vander Park, Вавилова, 4, Пресненский Вал, 21, и Черняховского, 19, которые пользуются огромным спросом среди наших покупателей.

– А правда, что вы хотели на площадке КСРЗ строить башню Trump Tower?

– The Washington Post написала полную чушь, не знаю, откуда они взяли такую информацию. С моей точки зрения, [Дональд] Трамп строит старомодные и некрасивые здания – мне бы и в голову не пришло обращаться к нему за лицензией.

Миссия «Русского авангарда»

В 2015 г. объявил о закрытии фонд Сергея Гордеева «Русский авангард». «Фонд не затевался как бессрочный, он просуществовал 10 лет, и все задачи, которые мы ставили, были выполнены, – объясняет Гордеев. – Было опубликовано более 80 изданий по русскому архитектурному авангарду, и фонд издал уникальные издания на темы, на которые не было никакой научной информации. По сути, фонд осветил важный культурный пласт и помог избежать забвения очень важному явлению в отечественной культуре, которое можно назвать русским архитектурным авангардом».

– Планирует ли ПИК возвращаться на рынок коммерческой недвижимости? Учитывая, что лично у вас есть такого рода проекты, например проекты транспортно-пересадочных узлов Саларьево и Котельники. Нет ли планов, что ПИК купит у вас эти активы?

– В моем понимании ПИК не была активным игроком на этом рынке. Дело в том, что работа на рынке коммерческой недвижимости – это всегда работа с большим долгом и высоким соотношением доходов и долга. Сама специфика коммерческой недвижимости – как торговой, так и офисной – предполагает это. На уровне одного баланса бизнесы девелопмента жилья и коммерческой недвижимости, на мой взгляд, несовместимы.

– Некоторое время назад была информация, что собственники ГК «Самолет» рассматривали вариант ее продажи.

– Мы об этом ничего не знаем и такого рода приобретения не планируем. Смысл приобретения большой девелоперской компании в том, чтобы унифицировать процессы и экономить на издержках. Это длительный процесс, чтобы культуру компании и бизнес-процессы сделать едиными. В ближайшие несколько лет мы не планируем приобретать другие девелоперские компании.

– ЦБ хочет продать «Интеко» и «А101 девелопмент». ПИК называют одним из претендентов на эти компании. Вы их рассматриваете?

– Мне не кажется, что «Интеко» в сегодняшнем состоянии интересный актив, а про А101 у нас нет подробной информации.

ПИК в кризис

– Как ПИК себя чувствует в кризис? Заморожены ли какие-либо проекты, скорректированы ли планы? Хочется понять, какие меры приняты, чтобы избежать рисков.

– Я соглашусь с тем, что ситуация не такая, какой она была 5–7 лет назад. И мы проделали большую работу, чтобы адаптироваться и перестроить бизнес-модель и наш подход к новым условиям. Если раньше мы старались как можно быстрее запустить строительство и продажи, то сейчас некоторые проекты откладываем, в течение определенного времени не все сразу стремимся запустить на рынок.

– То есть нет смысла строить сразу большое количество проектов?

– Да, многие проекты мы откладываем на год-два. Мы смотрим, как не допустить каннибализации проектов внутри самой компании. Плюс мы стали еще более консервативны в наших инвестиционных расчетах.

– После вашего прихода в ПИК сложилось мнение, что компания ведет себя на рынке агрессивно: приобреталось большое количество площадок – в районе Ботанического сада, площадка «Главмосстроя» и проч. Насколько активно вы сейчас изучаете рынок на предмет приобретения проектов?

– Мы всегда будем активно смотреть на новые возможности и площадки, нам важно делать качественные приобретения, чтобы они обладали всеми необходимыми параметрами. Сейчас многие владельцы площадок поняли, что ГК ПИК по силе бренда, качеству и эффективности продукта, технологичности рекламы, маркетинга и продаж, скорости освоения площадок и финансовой надежности является наилучшим партнером, и поэтому у нас большое количество предложений от потенциальных партнеров по освоению площадок.

– С покупкой «Мортона» чистый долг ПИК увеличился почти в 10 раз. Есть ли риски в таком резком увеличении общей долговой нагрузки компании?

– Я не соглашусь, что он увеличился в 10 раз, так как до покупки «Мортона» у ГК ПИК был отрицательный чистый долг, т. е. были просто деньги на счете. Учитывая объемы деятельности компании, объемы выручки от продаж, величина чистого долга находится в комфортных для нас пределах, что подтверждают наши кредитные рейтинги. Мы планируем в течение года-полутора опять вернуться к отрицательному чистому долгу.

– Один из самых спорных объектов «Мортона» – комплекс «Новорижские кварталы» на Новорижском шоссе. Планируете ли вносить какие-либо изменения в этот проект?

– Сейчас это уже другой проект с другим именем, и он активно строится и реализуется. Мы выслушали от разных заинтересованных групп как обоснованную, так и необоснованную критику по поводу различных параметров проекта. Была критика по поводу транспортных аспектов, экологических и др. Мы провели работу, мы переработали полностью транспортную схему с транспортным консультантом мирового уровня Steer Davies Gleeves, с которым мы постоянно работаем, – сделали транспортное моделирование.

Новые решения сокращают затраты Московской области и Москвы на транспортную инфраструктуру в объеме нескольких миллиардов рублей, при этом решают те проблемы, которые существуют на данном транспортном узле. Мы отработали все экологические вопросы, понизили этажность и объемы застройки, улучшили качество архитектуры, поменяли мастер-план, схему сетей. Мы считаем, что в настоящий момент проект хорошо сбалансирован по всем параметрам. Первоначальный проект предусматривал 1,48 млн кв. м жилья, мы сократили этот показатель на 15% и сейчас планируем построить не более 1,26 млн кв. м, при этом емкость социальных объектов будет больше, чем требуется по нормативам.

Личные проекты

– Что будет с вашими проектами в коммерческой недвижимости?

– ТЦ «Саларьево» уже строится и будет завершен в ноябре 2018 г. Еще два проекта начинаю строить в ближайшее время.

– Закрыта ли сделка по Columbus (торгово-развлекательный центр в районе ст. м. «Пражская» и «Варшавская», 227 000 кв. м)?

– Нет, было принято решение в пользу другого актива.

– Если вы не стали приобретать Columbus, то как тогда можете объяснить, что гендиректорами ООО «Мирс», которое владеет комплексом, в мае стали коммерческий директор принадлежащего вам ТРЦ «Ривьера» Ольга Стариченко и Игорь Фурносов, финансовый директор Essence Development – девелопера ваших проектов коммерческой недвижимости?

– Стариченко является сотрудником управляющей компании Mall Management Group, которая мне не принадлежит, Essence Development мне также не принадлежит.

– В декабре 2016 г. вы приобрели компанию «Центр инвест». Планируется ли ее консолидировать с ПИК?

– Нет, это моя финансовая инвестиция, не связанная с компанией. И площадки компании использовать не планируется.

– И другие ваши инвестиции, не связанные с недвижимостью, например, в Hyperloop? (Компания Hyperloop One воплощает концепцию Илона Маска: поезд, движущийся в специальной герметичной трубе с пониженным давлением разгоняется до 1200 км/ч.)

– Я являюсь достаточно крупным инвестором в проект, вложив в него на ранней стадии, но я не принимаю активного участия в деятельности компании, это портфельная инвестиция моего фонда.

Что на рынке

– Как, по-вашему, изменятся цены на жилье в ближайшие 2–3 года? Считаете ли вы сегодня рынок жилой недвижимости выгодным инструментом для инвестиций?

– В этом отношении у нас два стратегических приоритета: создание инновационного, продуманного и обязательно очень красивого продукта – как с точки зрения дома, так и с точки зрения среды; второе – выстраивание долгосрочных и доверительных отношений с нашими клиентами. У нас в компании сформулировано несколько ценностей, по которым мы живем, и одна из них звучит так: удобство для клиента приоритетнее удобства для компании.

Отвечая на ваш вопрос, скажу, что спрос на хороший продукт и на хороший сервис будет расти и, наоборот, спрос на плохой продукт и плохой сервис будет падать.

– А что необходимо сделать в современном жилье, чтобы оно пользовалось спросом?

– В одном доме порядка 15 000 компонентов. Мы в компании работаем над тем, чтобы улучшать каждый из них. Это если говорить про один дом. А мы строим целую среду. Соответственно, высокое качество и привлекательность жилой среды – это работа над тысячами деталей. Поэтому сложно сказать: «Обрати внимание в первую очередь на это и на это».

– Сегодняшняя программа развития транспортной инфраструктуры города, в особенности парковок, спорная. Количество парковок уменьшается, ощущение такое, что людей из центра потихоньку выдвигают.

– Я считаю, что действия Москвы в отношении парковок и общественного транспорта – это единственно правильная стратегия, которая способна повлиять на уменьшение пробок. Если мне надо на выходных поехать в театр или на концерт, я понимаю: в центр я на машине не поеду, я поеду на такси, потому что запарковаться нельзя. Поэтому люди не ездят в центр на машине.

– А строительство большого количества парковочных мест, многоэтажных парковок?

– Это не решает транспортной проблемы, не уменьшает количество пробок, а, наоборот, их увеличивает. Если вы строите парковки, то это как пригласительный билет, чтобы купить еще машину. Чем больше парковок построите, тем больше будет пробок. В Лондоне, если вы строите офисное здание, вам не дадут разрешение строить подземный паркинг, то же самое в Нью-Йорке и Сингапуре.

Единственная научно подтвержденная стратегия борьбы с пробками – это удорожание владения автомобилем, в том числе за счет введения платных парковок, отказа от подземных и структурных парковок, и параллельные инвестиции в создание разнообразного, разветвленного и комфортабельного общественного транспорта. И надо сказать, что правительство Москвы преуспевает в обоих направлениях: мы видим, что строится большое количество станций метро, а также был сделан комфортабельным железнодорожный транспорт внутри города, например проект МЦК.

Исторический контекст

– Можете рассказать, с чего начинали свой бизнес, о первых партнерах, о первом заработанном миллионе?

– Бизнес я начинал с торговли сникерсами. Первыми партнерами были мои друзья.

– Удачно?

– Да, если считать, что до этой торговли у меня ничего не было. Первый миллион заработал на недвижимости.

– На что его потратили?

– На инвестиции в проекты.

– Был сразу «Росбилдинг»?

– Был промежуточный период, связанный с недвижимостью.

– А конкретнее?

– Это была брокерская деятельность.

– Из нее получилась компания «Росбилдинг»?

– Да.

ПАО «Группа компаний ПИК»

Девелопер
Акционеры (данные компании на 11 октября 2017 г.): Сергей Гордеев (74,6%), ПАО «банк ВТБ» (7,6%), в свободном обращении – 17,8%.
Капитализация (Московская биржа) – 204,1 млрд руб.
Финансовые показатели (МСФО, первое полугодие 2017 г.):
Выручка – 41,5 млрд руб.,
Чистый убыток – 2,5 млрд руб.
Объем реализации недвижимости (девять месяцев 2017 г.) – 1,2 млн кв. м.
Портфель проектов (на 31 декабря 2016 г.) – 12,5 млн кв. м общей стоимостью 217,1 млрд руб.

– Почему была закрыта компания «Росбилдинг»? Не считаете, что вокруг этой компании в итоге сложилась не совсем здоровая ситуация, и в результате в любом захвате того или иного объекта в Москве обвиняли именно ее?

– Важно понимать исторический контекст. Компания начала заниматься поглощениями в 1999 и 2000 гг., и она относилась к тому, что делала, как к очень благородному делу. Потому что было много акционеров, владевших акциями предприятий, а руководители этих компаний делали с предприятиями все, что хотели, не учитывая интересы акционеров. По сути, нарушая их права. «Росбилдинг» помогал акционерам монетизировать акции и в результате сделок покупал сами компании. Возникало очень много недовольных со стороны менеджмента, который привык распоряжаться компанией как своей собственностью, не имея акций.

Но через какое-то время схема, по которой действовал «Росбилдинг», была скопирована другими предпринимателями. Некоторые так называемые предприниматели стали совершать криминальные действия, появилось много компаний, групп, которые подделывали документы. И когда мы это осознали, стало понятно, что нам надо срочно закрываться, и мы приняли решение о закрытии.

– То есть были репутационные риски?

– Да. Из-за наводнения рынка сомнительными игроками то дело, которое мы считали инновационным и благородным, стало ассоциироваться с криминальной и полукриминальной деятельностью.

– Почему вы считали это дело благородным?

– Потому что людей, которые продавали нам акции, изначально обманывали, незаконно размывали эти пакеты, пытались отнять акции. Директора заставляли сотрудников переписывать акции. Если бы не мы, то акционеры предприятий вообще никогда не получили бы деньги за свои акции.

– На момент закрытия у компании были активы, площадки? Как вы разделили активы с партнерами?

– По изначальному акционерному соглашению. Все было честно, все остались довольны.

– Почему вы продали Horus Capital? «Коммерсантъ» писал, что это было связано с истечением срока ваших полномочий в Совете Федерации – так это или нет?

– Взаимосвязи нет, потому что, когда в декабре 2010 г. я сложил полномочия, у меня было предложение о продлении полномочий еще на пять лет. Но я его не принял, потому что планы мои поменялись. А компания была продана в середине 2010 г., т. е. за полгода до этого.

– Так почему продали?

– Horus была девелоперской компанией, которая специализировалась на высококачественных офисных проектах. Продажа компании была обусловлена тем, что в определенный момент я перестал видеть перспективы в офисном девелопменте, и время показало, что я был прав.