КС проверит вопрос о сносе зданий после изъятия земли у собственника

В Конституционный суд (КС) поступила жалоба предпринимателя из Ростова-на-Дону Даниила Кравченко, который оспаривает конституционность п. 1 и 2 ст. 222 Гражданского кодекса (ГК) о самовольных постройках. Заявитель просит проверить нормы в той мере, в какой сложившаяся судебная практика позволяет снести капитальный объект, построенный на основании разрешений властей и зарегистрированный в ЕГРН, если впоследствии выяснилось, что земельный участок под ним выбыл из муниципальной собственности с нарушениями. По мнению заявителя, такая практика фактически перекладывает последствия ошибок органов власти на добросовестного собственника недвижимости.

Суд принял жалобу к рассмотрению, сообщили «Ведомостям» в пресс-службе КС.

Поводом для обращения стал спор вокруг двух нежилых зданий в Аксайском районе Ростовской области. История участка началась еще в 2002 г., когда местная администрация предоставила землю площадью 70 га в аренду сельскохозяйственному предприятию. В 2006 г. участок был приватизирован, позднее из него образовали новый земельный участок, который в 2013 г. приобрел Кравченко. Право собственности было зарегистрировано в ЕГРП. В 2015 г. предприниматель получил разрешения на строительство двух объектов, а затем разрешения на их ввод в эксплуатацию. В феврале 2016 г. право собственности на оба нежилых здания было зарегистрировано. Как подчеркивается в жалобе, ни разрешения на строительство и ввод объектов, ни регистрация прав на здания впоследствии не отменялись и недействительными не признавались.

Но через несколько лет выяснилось, что была проблема – не в зданиях, а в земле под ними. В 2021 г. Аксайский районный суд истребовал участок из владения Кравченко в муниципальную собственность. Суды пришли к выводу, что первоначальный земельный массив выбыл из собственности муниципалитета помимо воли публичного собственника. При этом вопрос о судьбе уже построенных на участке объектов недвижимости тогда разрешен не был.

После утраты права на землю для владельца возникла другая проблема. Пункт 3 ст. 222 ГК позволяет сохранить самовольную постройку при определенных условиях, но, как указывается в жалобе, сложившаяся практика связывает такую возможность прежде всего с наличием у владельца права на земельный участок либо иного законного основания пользоваться им. Кравченко после решения 2021 г. такого права уже не имел.

В результате администрация Аксайского района потребовала снести здания. 17 апреля 2025 г. Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил иск комитета по имущественным и земельным отношениям администрации и обязал собственника снести объекты. В признании права собственности по встречному иску предпринимателю было отказано. Все последующие инстанции оставили решение без изменений.

Теперь Кравченко пытается оспорить его через КС. Заявитель утверждает, что со своей стороны выполнил все требования, которые государство предъявляло к участнику оборота. Правовая проблема, по его версии, возникла из-за действий публичных органов: первоначальная приватизация участка впоследствии была признана порочной, хотя покупатель не участвовал в этих нарушениях и не мог их исправить. При этом конечным последствием становится не только возврат земли муниципалитету, но и снос построенных на ней зданий без компенсации их владельцу.

Кравченко настаивает, что применение ст. 222 ГК фактически включает режим самовольной постройки задним числом: на момент строительства здания имели необходимые разрешения, были введены в эксплуатацию и зарегистрированы государством. В жалобе также говорится еще о 12 аналогичных арбитражных делах в Аксайском районе, рассматривавшихся в 2022–2026 гг. Суммарную стоимость спорных объектов их собственники оценивают более чем в 500 млн руб. В отношении чиновников, принимавших решения о приватизации земли, были возбуждены дела по статье «мошенничество», но они были прекращены по истечении сроков давности.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты обратили внимание на широкую практику сноса строений на возвращенных государству земельных участках, чему сопутствует игнорирование роли органов власти в их приватизации.

По мнению адвоката, председателя исполкома московского отделения Ассоциации юристов России Дмитрия Кравченко, российское судебное правоприменение очень плохо справляется с имплементацией конституционного принципа ответственности государства за свои действия и ситуации, когда государство сначала выдает все необходимые разрешения и согласования, а потом предъявляет требования к частным лицам в связи с пороками собственных решений, нередки.

По его подсчетам за последние два года только КС получил более пяти жалоб на положения ст. 222 ГК РФ. «Количество подобных споров в целом дает основания Конституционному суду отнестись к данному вопросу как к конституционно значимому и дать по нему дополнительные разъяснения», – считает Дмитрий Кравченко.

Руководитель Центра конституционного правосудия Иван Брикульский также видит в жалобе ростовского предпринимателя проявление тренда последних лет. «Речь идет о ситуации, когда публичная власть изымает у частного лица собственность вследствие ошибок, которые ранее допустили сами госорганы, в нашем случае муниципалитет. Принципиальный вопрос здесь допустимо ли перекладывать последствия ошибок публичной власти на гражданина и лишать его имущества без соразмерной защиты и компенсации», – отмечает юрист.