Как банку снизить ставку по кредиту без ущерба для себя

Если мы сможем «додавить» инфляцию, то обеспечим снижение ставок по ипотечным кредитам где-то на [уровень] 6,5% в ближайшие годы», – заявил Путин в среду, выступая в Госдуме. Ранее он ставил банкирам цель сбить ставку до 6%. Первым придумал, как ее достичь, Сбербанк (см. врез), а вчера об ипотеке под 6% объявил «Санкт-Петербург», акционером которого является Путин (ему принадлежит 230 акций).

Банк реализует программу совместно с застройщиком из группы «Сэтл», своим клиентом и заемщиком. Ипотека под 6% распространяется на покупку квартир в четырех строящихся комплексах («Семь столиц», «Рио», «Моrе», «Атланта-2»). «С «Сэтл-групп» мы сотрудничаем много лет, часть предложенных по этой программе объектов строится на кредитные средства банка», – говорит директор дирекции розничного бизнеса «Санкт-Петербурга» Марина Гориловская.

Минимальная ставка 6% действует для кредита с 50%-ным первоначальным взносом, сроком до семи лет, после регистрации квартиры в собственность (до этого – 6,5%). Максимальная ставка – 12,5% (взнос – 15%, на 15–25 лет, до регистрации прав собственности). Сумма кредита – 0,25–12 млн руб., но не более 85% от стоимости квартиры. Комиссий нет.

Ставка по базовым программам «Санкт-Петербурга» с 50%-ным взносом вдвое выше – 11,9% годовых. По длинным кредитам с низким первым взносом разница не так существенна – 1,5–2,75 п. п.

Рыночные ставки по аналогичным кредитам заметно выше: 12,25% годовых – у Сбербанка, 9,9–13,25% – у «ВТБ 24», 7,9–9,4% – у банков – партнеров АИЖК.

Ставка 6% не рыночная, уверен вице-президент «ВТБ 24» Георгий Тер-Аристокесянц: стоимость денег такова, что это будет себе в убыток. Он предполагает, что разницу с рыночной ставкой банку может компенсировать застройщик, заинтересованный увеличить продажи: «Это распространено на рынке в подобных партнерских программах». Эта программа «абсолютно доходна» для банка, уверяет Гориловская, но условия партнерства не раскрывает.

Сейчас треть заемщиков готовы оплатить половину стоимости квартиры собственными средствами, оценивает Гориловская. Она ожидает, что спрос по этой программе составит 150–170 заявок в месяц (в марте банк выдал 150 кредитов).

Расчеты показывают, что банк предлагает ипотеку в 6% не в убыток себе.

В колл-центре «Сэтл-групп» корреспонденту «Ведомостей» заявили, что по ипотеке за 6% годовых «цена квадратного метра будет «базовая», в то время как по другим программам застройщик дает скидку в среднем 15%». Гориловская подтверждает это.

Если сравнить два таких кредита, то получится, что при стоимости квартиры в 5 млн руб. заемщик без скидки должен иметь своих средств 2,5 млн руб., а второй – 2,125 млн. За семь лет заемщик со ставкой 6% будет ежемесячно выплачивать 36 521 руб., второй – при таком же сроке, но со ставкой 10,5% годовых – 35 830 руб., подсчитал по просьбе «Ведомостей» ипотечный маркетолог. Похожий результат получил аналитик кредитного рынка: 10,7%.

«6% – действительно цифра красивая, раскрученная», – признает Гориловская. Но это еще и оптимальная ставка с точки зрения налогообложения. При стоимости кредита ниже 2/3 ставки рефинансирования (сейчас – 5,33%) у заемщика возникает налоговая выгода. «Это небольшие деньги, но хлопотное дело – собирать бумаги, отчитываться», – поясняет Гориловская.