ЦБ разделит предельную ставку ипотеки на новостройки и вторичное жилье

Особенности формирования цен в одном сегменте рынка недвижимости не должны влиять на ставки в другом, считает регулятор
Особенности формирования цен в одном сегменте рынка недвижимости не должны влиять на ставки в другом, считает ЦБ/ Андрей Гордеев / Ведомости

Банк России планирует рассчитывать среднерыночную полную стоимость кредита (ПСК) по ипотеке отдельно для новостроек и вторичного жилья, сообщил представитель регулятора. По замыслу ЦБ это позволит отображать более точные ориентиры для банков по условиям ипотечного кредитования. Разделение появится с 1 апреля 2024 г., и собранные регулятором за II квартал данные отразятся в значениях ПСК на ипотеку на IV квартал.

ПСК на ипотеку ЦБ рассчитывает с июля 2022 г. Показатель включает все затраты заемщика на обслуживание кредита, в том числе комиссии и расходы на страховку, и выражается в процентах. Итоговое значение учитывает ставки по кредитам как на заключение договоров долевого участия (строящееся жилье), так и на покупку квартиры на вторичном рынке и зависит от их соотношения, пояснил «Ведомостям» представитель регулятора.

Но сейчас значение ПСК едино для любого вида жилья и отражается в пользу вторичного – большая часть кредитов на новостройки продается по госпрограммам, которые в расчете среднерыночного показателя не учитываются. Банк России хочет, чтобы особенности формирования цен в одном сегменте рынка недвижимости не влияли на ставки в другом, поясняет его представитель, условия кредитования на первичном и вторичном рынках, как правило, различаются как по качеству обеспечения, так и по кредитному качеству заемщика.

Среднерыночное значение ПСК по ипотеке запрещено превышать более чем на треть. Но из-за роста ключевой ставки и того, что показатель считается ретроспективно, ЦБ до 31 марта 2024 г. отменил для банков применение ПСК по всем видам потребительских кредитов.

Из-за особенности сбора информации от банков ЦБ считает показатель с лагом в квартал. Например, среднерыночное значение ПСК по ипотеке на I квартал 2024 г. рассчитано по данным банков за III квартал 2023 г., когда ключевая ставка поднялась с 7,5 до 13%, но при этом не учитывает повышение до 15% в октябре. Значение средней ПСК на январь – март следующего года составляет 12,443%, а максимальное – 16,591%. По данным Дом.РФ на 17 ноября, среднерыночная ставка по ипотеке в топ-20 банков на новостройки составляет 16,09%, а на вторичное жилье – 16,16%.

Рассчитывать ПСК по каждому из типов ипотечного кредитования в отдельности старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает целесообразным. Рыночное кредитование новостроек и вторичного жилья отличается по параметрам, в том числе в части стоимости залоговой недвижимости, финансового состояния и качества обслуживания долга заемщиком, поясняет она.

Кроме того, на стоимость кредитов на первичном рынке могут влиять различные субсидируемые продукты, реализуемые совместно банками и застройщиками, на вторичном жилье, как правило, какие-либо льготы отсутствуют, добавляет управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. ПСК на вторичном рынке обычно выше первичного, но текущий показатель эти рынки фактически уравнивает, отмечает он.

Разделение позволит точнее видеть реальное положение дел в каждом из направлений рыночной ипотеки и корректировать имеющиеся регуляторные требования, считает Носова. Это также добавит гибкости в ценообразование по ипотечным кредитам на покупку вторичного жилья, что особенно актуально в период высоких ставок, добавляет управляющий по анализу банковского и финансового секторов Промсвязьбанка Дмитрий Грицкевич.

Уточнение методики расчета средней ПСК в плане обособления по типам приобретаемой недвижимости должно помочь более адресно подходить к оценке рисков невозврата по различным типам продуктов, говорит директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин. К тому же разрабатываемый механизм является одним из элементов политики по охлаждению кредитных выдач, считает он.

Но в будущем разделение ПСК может создать некоторые трудности и перекосы на рынке, полагает вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков. Помимо действующей сейчас на первичном рынке льготной ипотеки все еще есть отдельные маркетинговые программы от крупных застройщиков, отмечает он. Как правило, они идут вместе с льготными программами от государства, поэтому тоже не учитываются при расчете ПСК. Но в середине 2024 г. масштабная госпрограмма под 8% завершится, останутся собственные программы от застройщиков, и, скорее всего, будут появляться новые. И они уже будут учитываться при расчете ПСК, занижая ее показатель, поясняет Войлуков, тогда и может возникнуть перекос на рынке.

Крупные застройщики и сотрудничающие с ними банки смогут давать скидки заемщикам на ипотеку и тем самым сильно влиять на среднерыночное значение ПСК на новостройки. С другой стороны, на рынке останется ряд банков и застройщиков, которые не дают дополнительных скидок и ставки которых по ипотеке априори выше, отмечает Войлуков. Поэтому без подсчетов после отмены государственной льготной программы под 8%, какие скидки действуют и будут внедряться застройщиками и сколько подобных льготных программ на рынке, сложно понять, какие перекосы могут быть в расчетах ПСК на новостройки, констатирует эксперт.