Юго-западный ренессанс: как развивается новый деловой кластер на «Калужской»
В перспективе эксперты видят в нем альтернативу «Москва-Сити»Район «Калужской» исторически сложился как деловой кластер вокруг штаб-квартиры «Газпрома», но долгое время предлагал рынку только устаревшие офисы. Переломным моментом стало открытие БКЛ и приход крупных девелоперов. Локацию ожидает 70% рост предложения новых качественных бизнес-комплексов. И спрос есть, утверждают эксперты.
Запуск Большой кольцевой линии метро и открытие станции «Воронцовская» существенно улучшили доступность локации около метро «Калужская», что увеличило ее привлекательность для бизнеса. Район активно застраивается жилыми комплексами сегмента бизнес и офисами класса «А», давая новый импульс развития калужского делового коридора.
Исторический фундамент
Офисная история «Калужской» началась много лет назад с переезда сюда крупных корпораций – в первую очередь «Газпрома». Это стало драйвером для развития. Усиление деловому окружению кластера придает соседство с Ленинским проспектом, где размещаются штаб-квартиры «Новатэка», «Ростелекома», «Роснано» и других компаний. Здесь же расположены офисы и представительства таких игроков, как «ГазпромТрансгаз», «Арктик СПГ 2», «Ямал СПГ», Petroleum Technologies и проч.
По словам руководителя аналитического центра Stone Марины Грицковой, офисный кластер развивался благодаря приходу за крупными государственными и международными организациями многочисленных компаний-сателлитов. «Повлияла хорошая по тем временам транспортная доступность и наличие относительно нового нежилого фонда в период острого дефицита на офисном рынке», – добавляет коммерческий директор Hutton Денис Филиппов.
Но несмотря на достаточно развитую локацию, качественное предложение долгое время отсутствовало. Из общего объема около 355 000 кв. м местных офисных площадей 83% приходится на класс В+, иногда в перепрофилированных зданиях НИИ. За последние 10 лет, по данным IBC Real Estate, здесь ввели только один бизнес-центр класса А площадью 12 000 кв. м.
«Уровень вакантности здесь стабильно ниже среднего по рынку: при среднем показателе 7,1% на март 2026 г. в локации Калужской он составляет около 3,5%», – уточняет Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group.
Эффект городских программ
К 2028 г. объем нового строительства на Калужской, по данным IBC Real Estate, может составить 105 000 кв. м офисов, и это БЦ класса А. По данным Грицковой, суммарный объем предложения офисов класса А в районе может приблизиться к 120 000 кв. м, из которых на блоки приходится 99 000 кв. м. К 2030 г., считает Захарова, объем качественных офисных площадей в районе может увеличиться на 74%.
В локации «Калужской» девелоперы видят хорошие перспективы. Так, в компании Stone прежде всего ориентируются на транспортную доступность и долгосрочный потенциал деловой активности в локации. «Сегодня в нашем портфеле есть участки как в уже сформировавшихся деловых районах, так и в новых точках роста. Оценивая перспективы юго-западного направления, мы выделяем локацию Калужской как наиболее интересную. Здесь уже исторически сложился востребованный деловой коридор и сегодня происходит его комплексное обновление, которое только усилит привлекательность кластера для резидентов», – аргументирует выбор места Грицкова.
Ключевым моментом, давшим кластеру новый виток развития, стало открытие в 2021 г. станции БКЛ «Воронцовская», что на 20–30 минут сократило время в пути для потенциальных сотрудников. «Для работодателя «воронки найма» расширились на все южное, юго-западное и западное направления Москвы», – отмечает Олеся Дзюба, директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci.
Помимо транспортного фактора, на «калужский ренессанс» повлияло и активное развитие программы стимулирования мест приложения труда, добавляет Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
Новая офисная философия
Сегодня над качественным преображением делового образа «Калужской» работают сразу несколько крупных девелоперов, реализующих проекты бизнес-центров класса А: Stone – «Stone Калужская», Hutton – Geolog 2, Level Group – «Level Work Воронцовская» и AFI – AFI Park. Современные офисные комплексы высокого класса – это не просто помещения для работы, а мультиформатный проект, эффектный архитектурный жест. Например, архитектуру офисного квартала «Stone Калужская» разработало бюро Kleinewelt Architekten. Три башни высотой в 23, 13 и 20 этажей предусматривают разные сценарии для бизнеса: от офисов с террасами для креативных команд площадью от 250 кв. м до здания под штаб-квартиру крупной компании численностью до 2400 сотрудников с видами на «Москву Сити», МГУ и Воронцовский парк.
В отличие от монофункциональных деловых кластеров вроде классического «Сити», «Калужская» развивается комплексно. Активное строительство жилья бизнес- и премиум-классов вокруг метро формирует запрос на формат «офисы у дома»: компании ищут для офисов локации, где живут их сотрудники. «Люди, покупающие дорогое жилье в ЮЗАО, захотят работать рядом с домом, что поддержит стабильную заполняемость офисов», – уверена Дзюба.
Высокий сформированный спрос подтверждают данные коммерческих отделов застройщиков. По данным аналитического центра Stone, среди объектов класса А с готовностью до 2028 г., реализуемых блоками, уже распродано порядка 60% офисных площадей (52 400 кв. м), что является высоким показателем. Текущее предложение представлено как небольшими блоками, так и более широкими форматами – этажей и зданий целиком. «Крупные форматы максимально востребованы среди конечных пользователей, которые формируют основной спрос на офисы в локации. Подтверждением этого стала одна из крупнейших сделок этого года с производственным холдингом, который приобрел офисный блок на Калужской», – резюмирует Грицкова.
«Каждый новый бизнес-центр, появляющийся в данном районе, привлекателен с точки зрения покупателя и практически сразу поглощается рынком, поскольку это принципиально новый продукт по качеству и сервису», – подтверждает Артем Карасев, коммерческий директор AFI Development.
Hutton также видит высокий отложенный спрос на новые проекты, компания планирует вывести новый проект в течение одного–двух месяцев. По прогнозу Филиппова, в среднесрочном периоде темпы поглощения составят 25 000–30 000 кв. м в год.
Двойной эффект
Эксперты сходятся во мнении, что «Калужская» – пример реализации инвестиционной формулы, которую можно обозначить как «доходность от готовности объекта плюс доходность от развития локации».
Например, в объектах Stone, как отмечают в компании, рост цены от старта реализации к моменту строительной готовности может превысить 50%. «Дополнительным фактором, стимулирующим инвестиции в офисы, выступает динамика арендного рынка: начиная с 2024 г. ставки увеличиваются в среднем на 20–30% ежегодно. Поэтому для многих компаний приобретение собственного офиса становится инструментом для хеджирования рисков и долгосрочного управления затратами», – поясняет Грицкова.
Ожидаемый уровень арендных ставок в кластере Калужский к 2028 г. варьируется в диапазоне 50 000–65 000 руб. за кв. м в год, отмечают в Stone, а средневзвешенная цена продажи квадратного метра с НДС может составить порядка 550 000 руб., что на 24% выше текущих значений.
Офисные кластеры
В ближайшие шесть лет в Москве сформируются шесть крупных новых деловых кластеров: Большой Сити, Калужский, новая Москва, Савеловский, Северный и Южный речной порт.
«Среди крупнейших формирующихся деловых кластеров на долю Калужского делового кластера приходится 4% офисных площадей. При этом Калужский кластер займет всего 2% от всего планируемого объема строительства офисов к 2031 г. – в 6,2 млн. кв. м», – прогнозирует Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF Group.
Небольшая доля кластера в общем объеме строительства (2%) объясняется его специализацией: здесь модернизируется уже существующая деловая среда.
«Если сравнивать с другими развивающимися деловыми зонами, то, например Южный порт или Мневники, – это в большей степени проекты комплексного освоения территорий, где деловая функция формируется параллельно с жильем и городской инфраструктурой», – объясняет Захарова из Level Group. С ней соглашаются в Stone, добавляя, что сегодня компания параллельно с офисами на Калужской развивает и жилую функцию. «Синергия качественной жилой и коммерческой недвижимости усиливает развитие и привлекательность района для работы и жизни», – резюмирует Грицкова.
Прогнозы и перспективы
Калужский деловой кластер находится лишь в начале своего ренессанса. В ближайшие пять–десять лет он будет укреплять свои позиции.
«Иметь офис на юго-западе престижно. При этом цены здесь ниже, чем в центре», – резюмирует Карасев.
Действительно, в условиях дефицита качественных офисов в центральных локациях Москвы, которые предлагаются на рынке по ставкам и ценам выше средних, мы ожидаем, что интерес со стороны покупателей и арендаторов будет постепенно смещаться на прилегающие территории, такие как район «Калужская», соглашается Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
По мнению Дзюбы, через 3–5 лет Калужский кластер способен стать полноценной альтернативой для компаний, которым важно сочетание более выгодных цен по сравнению с «Москва-Сити» или Ленинградским проспектом, премиального качества офисов и самого района».