Купить, сдать, продать: как заработать на компактных офисах
Небольшие блоки становятся массовым продуктомКомпактные офисы – наиболее популярный продукт на рынке деловой недвижимости. Их охотно приобретают компании малого и среднего бизнеса, а также частные инвесторы. Многие из «частников» переключились с жилой недвижимости на офисную, так как у нее больше доходность, меньше сроки окупаемости, а стоимость небольшого блока зачастую ниже стоимости квартиры. В перспективных локациях за ТТК выбор таких лотов больше, а входной билет – доступнее.
По оценке сооснователя и управляющего директора Manufaqtury Андрея Кулагина, небольшие офисы перестали смотреться офисной экзотикой и приобрели статус «массового продукта». Популярность формата отражается в статистике. По данным Ricci, в I квартале 2026 г. объем розничных продаж офисов до 1000 кв. м в строящихся и проектируемых бизнес-центрах составил 30 800 кв. м, или 224 лота. Наибольший интерес клиенты проявили к офисам до 150 кв. м – на такие сделки пришлось 73%.
В CORE.XP объем сделок купли-продажи офисов до 300 кв. м за пять месяцев 2026 г. оценивают в 59 000 кв. м. В количественном выражении такие помещения занимают 86%, а их средний размер – 117 кв. м. По наблюдениям экспертов, покупатели небольших лотов ориентируются на площади от 60 кв. м до 300 кв. м и суммы от 16 млн руб. до 165 млн руб. Самые «ходовые» диапазоны – 70–150 кв. м.
Средний чек покупки, по подсчетам CORE.XP, составил 50 млн руб. (с учетом НДС), а средневзвешенная цена метра в «нарезку» – 423 000 руб. Причем большинство лотов покупатели и инвесторы приобретали в бизнес-центрах, строящихся за ТТК, – в развивающихся деловых кластерах. По данным консультантов, за пять месяцев 2026 г. за пределами ТТК было заключено 76% от общего объема сделок купли-продажи.
Среди покупателей небольших лотов в перспективных районах компании малого и среднего бизнеса, которые «традиционно тяготеют к привычным для себя районам, где им удобно вести бизнес и уже сформирована необходимая инфраструктура», – замечает директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев. А интерес инвесторов к территориям за ТТК директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Антонов объясняет более низким порогом входа и более высоким потенциалом роста цен по мере развития кластера по сравнению со сформировавшимися субрынками. И, как свидетельствуют аналитики, за ТТК больше выбор компактных лотов.
Тренд на новые деловые районы
В I квартале 2026 г. основной объем экспонируемого офисного предложения был сосредоточен в пределах ТТК – МКАД, сообщает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Это 435 000 кв. м, или 64% от общего объема экспонирования. 263 000 кв. м (38%) приходятся на лоты блоками до 250 кв. м. При этом 86% небольших блоков сосредоточено за пределами ТТК.
По информации Forma, 88% офисных блоков в предложении – это лоты до 400 кв. м, годом ранее на них приходилось 83%. Основной объем предложений мелкой нарезки сформирован за счет развивающихся перспективных локаций, где 50% предложения – лоты до 100 кв. м, 30% – лоты 100–200 кв. м, а на варианты площадью в этаж приходится всего 3%. В I квартале 2026 г. Forma реализовала 18 370 кв. м.
В целом же, как отмечают аналитики рынка, основной фокус офисного девелопмента и, соответственно, внимание покупателей смещаются в сторону перспективных локаций. Способствуют этому тренду, напоминает директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар, исчерпание свободных территорий для строительства в центре Москвы и дефицит качественных площадей внутри ТТК.
Наряду с традиционными кластерами (Москва-Сити, Белорусский кластер и Ленинградский деловой коридор) активно развиваются, в частности, Очаково-Матвеевское, Покровское-Стрешнево, Щукино, Волоколамское направление, Савеловский район, Дегунино-Лихоборы и западные районы Москвы.
В этих локациях бизнес-центры класса А возводятся преимущественно в составе комплексного развития территорий, где офисы граничат с жилыми домами, спортивными, социальными и торговыми объектами. «Такой формат отвечает запросу бизнеса на качественные деловые пространства с более рациональной стоимостью входа по сравнению с центральными кластерами», – делают вывод эксперты компании Forma.
Какие проекты предлагают девелоперы
Forma вывела в продажу БЦ «Лейкс 2» в Очаково-Матвеевском. Район застраивается жилыми проектами, здесь развивается индустриально-логистический кластер и коммерческая инфраструктура. Предыдущий проект компании в локации – МФК «Лейкс»; его деловые пространства были полностью распроданы в момент ввода объекта в эксплуатацию в I квартале 2026 г.
Другой проект – бизнес-центр «Дженга» – Forma строит в Покровском-Стрешнево, в минуте ходьбы от «Щукинской». Покровское-Стрешнево и соседнее Щукино, отмечают эксперты компании, формируют перспективный деловой кластер на Волоколамском шоссе, встроенный в Ленинградский коридор и развивающийся как часть «Большого Сити». На западном направлении, в Солнцево, девелопер возводит офисный проект «Маунт» – в 10 минутах от станции метро «Говорово» на пересечении Боровского шоссе и МКАД.
В портфеле MR Office – несколько бизнес-центров за пределами ТТК. Это Jois (МЦК «Хорошево»), Link (станция метро «Озерная»), Cityzen («Тушинская»), Set (будущая «Верейская»). Один из ключевых проектов «Upside Девелопмент» – «Upside Останкино». Еще один проект – «Upside Ямская» между развивающимися кластерами Останкино и Савеловского района.
Level возводит офисно-деловой комплекс в Обручевском районе, рядом со станцией метро «Воронцовская» – «Level Work Воронцовская» и многофункциональный комплекс «Level Work Нижегородская» у транспортного хаба. «Текта Групп» реализует проект «Эир» на Ходынском поле, вблизи парка, ТРЦ «Авиапарк» и станции метро «ЦСКА». Арт-бизнес-кластер «Кобзон Сити» от October Group – единственный строящийся бизнес-центр класса А в Басманном районе вблизи ТТК.
Плюсы небольших блоков
Помимо доступной цены, компактные офисы обладают и другими важными для покупателя достоинствами. Мелкие блоки, особенно правильной формы, легко объединить и трансформировать. «Чем проще будущему арендатору адаптировать помещение под себя, тем выше инвестиционная привлекательность лота», – считает директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова.
Эксперты также указывают на ликвидность формата. Так, по мнению инвестиционного директора «Upside Девелопмент» Павла Абрахина, спрос на помещения до 100 кв. м, превышает предложение почти в полтора раза.
Как заработать на перепродаже офиса
Классическая стратегия инвестора – покупка лота на ранней стадии строительства и перепродажа в финале. Директор по продажам офисной недвижимости и работе с частными инвесторами NF Group Иван Боровский оценивает средний прирост стоимости за период от котлована до сдачи в 40–50%. Полный цикл строительства обычно занимает около трех лет, уточняет Мастиев, а среднегодовой рост стоимости качественного офиса составляет порядка 15–17%.
По мнению аналитиков Forma, наибольшие возможности для инвестора представлены на старте строительства объектов в перспективных районах, вблизи сложившихся деловых кластеров. Например, в локации Волоколамского шоссе, где на старте можно приобрести офис в среднем за 356 000 руб. за квадратный метр. Это на 30% выгоднее, чем в соседних деловых зонах, при этом уже сейчас виден высокий потенциал прироста стоимости активов, утверждают представители компании. С момента старта продаж делового пространства «Минто» в феврале этого года Forma реализовала 19% площадей. Причем часть из них приобретены инвестиционными фондами, чьи финансовые модели подтверждают привлекательность вложений в данный сегмент недвижимости, отметил директор по продажам коммерческой недвижимости этой компании Артем Еливанов.
Если инвестор покупает офисный блок на ранней стадии за 30 млн руб., то при росте стоимости на 40% к вводу объекта его рыночная цена может составить около 42 млн руб. Потенциальный прирост – 12 млн руб. до учета налогов, расходов на сделку и индивидуальных условий покупки, приводит примерный расчет Захарова.
Другой пример: в проекте «Дженга» стоимость лота площадью около 70 кв. м сейчас около 18 млн руб., а на дату ввода в 2028 г. он может стоить порядка 31 млн руб., согласно текущей оценке Forma.
40-процентный рост цены, по мнению коммерческого директора «Текта Групп» Елизаветы Севастьяновой, сопоставим с динамикой ликвидных жилых новостроек, но у офиса есть преимущество: можно найти надежного арендатора и продать готовый арендный бизнес. «Такая стратегия позволяет выйти из актива с максимальной маржинальностью», – дополняет коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости «Сезар Про» компании Sezar Group Павел Иншаков.
Если же инвестор сам собирается заняться арендным бизнесом, то в офисном сегменте он сможет заработать больше, нежели на рынке квартир, считают эксперты.
Бизнес на аренде
У офисов более короткие сроки окупаемости и выше доходность. «В среднем квартира в Москве окупается за 17–18 лет даже с учетом роста арендных ставок. Коммерческие лоты в качественных бизнес-центрах – в среднем за 10–12 лет», – отмечает Севастьянова.
По информации Иншакова, арендные ставки на качественные офисные площади варьируются в диапазоне от 35 000 руб. до 42 000 руб. за квадратный метр в год, что обеспечивает инвестору доходность на уровне около 12% годовых. Жилая недвижимость генерирует только 4–6% годовых, утверждает он.
Даже после вычета расходов на отделку, услуги управляющей компании, эксплуатацию и налоги итоговая доходность офисного объекта, как правило, остается выше, чем у жилой недвижимости, считает директор по маркетингу October Group Евгений Межевикин.
Тем не менее старший директор департамента офисной недвижимости CMWP Алла Глазкова считает, что инвестору следует настраиваться на консервативный подход к расчету окупаемости, чтобы не переоценить инструмент вложений, подготовить детальный график и план по сдаче помещения в аренду. Соответственно, арендная модель в офисном секторе, по мнению Кулагина, «требует профессионального расчета».
Управляющие компании девелоперов готовы помочь арендодателям с поисками арендаторов в разумные сроки. Компания Forma запустила услугу по сдаче офисов и ретейла в аренду, которая доступна всем покупателям. Такая услуга есть, в частности, в офисных проектах Level Group. В бизнес-центре «Эир» от «Текта Групп» также управление арендой возьмет на себя УК. В свою очередь Sezar Group планирует создать специализированную проперти-компанию для управления активами клиентов.
Как сообщили в компании Forma, отдел аренды консультирует инвестора по рыночным ставкам, согласовывает базовые условия аренды, формирует презентационные материалы.
Что инвесторам ждать от рынка
В ближайшем будущем эксперты не видят причин для снижения цен на офисные метры и аренду. Более того, директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев прогнозирует, что в этом году стоимость офисных площадей на продажу подрастет до 10% из-за дефицита качественных объектов и инфляционных затрат строителей. Затем, в период 2027–2028 годов, динамика цен, вероятно, замедлится. Примерно по такой же траектории двинутся и арендные ставки.
Однако аналитики не исключают, что через несколько лет, когда за ТТК будет строиться много офисов, между ними начнется конкуренция. По мнению Кулагина, на слабые проекты давление будет расти, а качественные офисы выиграют.