Новое в дефиците: почему арендаторы уходят из старых бизнес-центров

Компании, которым нужны качественные офисные помещения, предпочитают новые бизнес-центры, говорят эксперты. При этом арендаторов не смущают более высокие по сравнению со старым фондом ставки. Несмотря на появление на рынке лотов в давно построенных бизнес-центрах после выезда арендаторов, бизнес отдает предпочтение более современным и комфортным объектам, даже если это аренда лотов меньшей площади. Способствует этому тренду процесс возвращения сотрудников с удаленного формата работы.

Эксперты констатируют, что после периода активного роста в 2023–2024 гг. рынок офисной недвижимости вступил в фазу стабилизации. Сдержанная динамика ВВП, повышение ставки НДС и среднее значение ключевой ставки на уровне 15% в первом полугодии 2026 г. предсказуемо охладили деловую активность, отмечает заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева.

Ожидается, что в ближайшее время объемы строительства не вырастут, а дефицит качественных площадей сохранится. Особенно это касается сегмента аренды, так как, по словам директора по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елены Малиновской, девелоперы в основном предпочитают офисы продавать. Такую структуру реализации офисов подтверждает и исследование NF Group и Stone: из заявленного объема ввода в 2026–2030 гг. в Москве 71% площадей планируется на продажу.

«Значительная часть нового офисного продукта не доходит до конечного арендатора», – соглашается сооснователь и управляющий директор Manufaqtury Андрей Кулагин. По информации эксперта, из заявленного ввода 2026 г. в Москве на уровне 1,35 млн кв. м только 15% доступны для аренды; около 60% уже проданы, арендованы или реализуются как проекты под конкретных пользователей.

Арендатор стал жестче

Снижение деловой активности сказалось на общем объеме спроса. По предварительным данным за первое полугодие 2026 г., которые приводит старший директор департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) Полина Афанасьева, сумма арендованных площадей классов Prime, A, B составляет 304 000 кв. м. Это, по ее словам, на 42% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом, подчеркивают аналитики, снижение показателя во многом обусловлено ограниченным предложением в сегменте аренды. Вместе с тем, по оценке руководителя аналитического центра Stone Марины Грицковой, с учетом цикличности рынка стабилизация ситуации ожидается в 2027 г.

Дополнительный фактор, давящий на спрос, – неудобное расположение части новых проектов. А также ввод недвижимости «в бетоне» в случаях, когда арендодатель не готов за свой счет выполнять отделочные работы, утверждает руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Дмитрий Венчковский.

Но аренда превалирует в спросе – ее доля, по оценкам аналитиков, достигает 60–70%. Соответственно, спрос на качественные офисы сохраняется, но поведение клиента меняется. «Арендатор стал гораздо жестче к каждому метру: офис «на вырост» сменился офисом по строгому расчету», – делится наблюдениями Кулагин.

Почему арендаторам требуются новые пространства

По ряду параметров проекты нового поколения значительно превосходят офисные здания прежних лет, утверждают опрошенные изданием эксперты. Качественный сервис, наличие профессиональной управляющей компании, технологичное оснащение объектов, развитая инфраструктура и благоустроенная территория, выдающаяся архитектура и концептуальные места общего пользования стали неотделимой частью современной экосистемы и обязательными элементами конкурентоспособного в рынке продукта, комментирует руководитель департамента по работе с офисными помещениями Екатерина Белова.

Например, по данным совместного исследования Stone и NF Group, доля инфраструктуры в строящихся бизнес-центрах классов Prime и А в Москве выросла в 2,5 раза и достигла 10%. Девелоперы все чаще дополняют проекты общественными пространствами, ориентированными на повседневные потребности и комфорт резидентов, замечает Грицкова.

В целом, по ее словам, масштабное развитие инфраструктуры в современных бизнес-центрах во многом стало ответом девелоперов на растущий спрос на небольшие офисы. Ограниченная площадь таких лотов зачастую не позволяет разместить все необходимые функциональные зоны внутри офиса, поэтому часть инфраструктуры выносится в общественные пространства. Например, в проекте «Stone Ходынка 2» под торговую и инфраструктурную составляющую отведено около 15 000 кв. м.

Малиновская обращает внимание на наличие экологических сертификатов и ориентацию на здоровье людей. Директор по аренде и развитию коммерческой недвижимости Upside Девелопмент Александра Чиркаева отмечает, что ее компания формирует пространства не только для работы, но и для отдыха – с озеленением, зонами для прогулок, спортивными площадками.

Что касается внутренних характеристик помещений, то, по наблюдениям Грицковой, у клиентов востребованы панорамное остекление, возможность естественного проветривания и высокие потолки – от 3,65 м по стандартам Stone.

А в компании Forma отмечают тренд на гибкие офисные пространства, что позволяет удовлетворить запрос как небольших компаний, так и крупных корпоративных арендаторов, которым важно масштабировать пространство. «У офисных центров прошлого поколения таких возможностей уже нет», – резюмируют представители компании.

Маркеры спроса

О том, что клиенты нуждаются в современных офисах, свидетельствует динамика заселения введенных проектов. В среднем, как уточняет руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова, уровень заполняемости офисных помещений в бизнес-центрах достигает 70–80% в течение первого года или полутора лет после ввода в эксплуатацию. Так, во второй очереди бизнес-центра Stone Towers за полтора года заселено 70% площадей. При этом 20% компаний-резидентов являются собственниками, а остальные арендуют офисы.

При этом распродаются и арендуются новые проекты нередко еще до ввода в эксплуатацию. По данным руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, в проекте «Дубининский» из 68 000 кв. м офисов 40 000 кв. м было арендовано группой X5 еще в январе 2025 г.

Stone в этом году сдал бизнес-центр «Stone Савеловская», а также получил заключение о соответствии на Tower D и «Stone Ленинский». По данным компании, к завершению строительства офисные площади в этих проектах были реализованы на 95%. В БЦ «Порта» от Forma в Филевском районе, достроенном в начале года, к моменту передачи помещений покупателям было реализовано около 90% площадей. В МФК «Лейкс» в Очаково-Матвеевском все офисы были распроданы до ввода.

В БЦ «Геолог» от Hutton на текущий момент арендаторов нашли 80% пространств, в «Геолог2» – 78%, сообщила руководитель направления аренды девелоперской компании Hutton Елизавета Рябцева. А в БЦ Lunar все офисные лоты были реализованы до ввода в эксплуатацию. БЦ «Дубининский» был полностью законтрактован еще за год до сдачи в апреле текущего года, утверждает директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур.

Что девелоперы предлагают арендаторам

Среди новых офисных проектов с крупными арендными площадями эксперты отмечают «Сидней Сити», Business Center Riva, и БЦ «Тверская 24», технопарк «ЗИЛ» и «Деловой дуэт». А также «Сколково Парк», который, по словам Малиновской, принадлежит одному собственнику и не предусматривает продаж.

Upside Девелопмент в конце 2025 г. ввела в эксплуатацию бизнес-центр класса А, а также строит «Upside Останкино» и «Upside Ямская». Во всех проектах, уточняет ее директор по аренде и развитию коммерческой недвижимости Александра Чиркаева, предлагается гибкая нарезка: от компактных помещений для небольших компаний до крупных блоков и зданий под штаб-квартиры.

К концу года, по словам Грицковой, в портфеле Stone будет шесть готовых бизнес-центров класса А с вторичным предложением в аренду от частных инвесторов – от небольших помещений до этажей целиком и крупных блоков. Такое разнообразие форматов, по ее мнению, поддерживает интерес арендаторов за счет возможности подобрать решение практически под любой масштаб бизнеса. «Так, в бизнес-центрах Stone, строительство которых было завершено в первом полугодии 2026 г., в аренду от инвесторов предлагаются лоты от 50 кв. м, а также представительские видовые этажи от 1800 кв. м и офисные блоки целиком под штаб-квартиры крупных корпоративных пользователей, как, например, на видовых верхних этажах в бизнес-центре «Stone Савеловская», – добавляет глава аналитического центра Stone.

Отделка от девелопера, инвестора или подрядчика

Особенность нынешнего офисного рынка – новые бизнес-центры в подавляющем большинстве сдаются без отделки. По данным Грицковой, среди бизнес-центров класса А, введенных в эксплуатацию с начала 2026 г., 92% офисных площадей представлены в формате shell & core. Она ожидает, что до конца 2030 г. около 97% новых офисных площадей также будет вводиться без отделки.

Главная причина отказа от отделки – рост ее себестоимости, вызванный удорожанием стройматериалов и работ при дефиците кадров. Поэтому, объясняет Грицкова, девелоперам сложно заранее заложить стоимость отделки в проект. За три-пять лет, пока строится бизнес-центр, меняются как цены на строительные и отделочные работы, так и требования арендаторов.

Но средний и мелкий бизнес ищет готовые помещения. Поэтому, замечает директор по работе с ключевыми клиентами NF Group Иван Соколов, собственники, ориентированные на арендаторов, вынуждены инвестировать в отделку.

Из немногочисленных примеров на рынке, когда арендаторам передаются площади с готовой отделкой – деловой квартал «Сколково Парк». «Мы делаем ремонт своими силами», – говорит Малиновская.

И наконец, еще один вариант, который предлагают профильные девелоперы, – отделка как дополнительная услуга. Например, найти подрядчика для ремонта в проектах Stone помогает агентство Stone Realty. А сервис «Stone Office дизайн» с типовыми проектами для офисов до 500 кв. м, по словам Грицковой, позволяет ускорить срок подготовки помещения к ремонту в два раза и тем самым сократить период экспонирования лота. В свою очередь, сегодня все больше компаний делают выбор в пользу готовых решений и таким образом сокращают сроки переезда. Например, подобной стратегией воспользовалась компания «Игроник», выбрав готовый этаж с отделкой от частного инвестора в Stone Towers.

Вернуть народ из дома в офис

Офис сейчас – это неотъемлемая часть HR-бренда компании, ее корпоративной культуры и бренд-стратегии, говорит Белова. И важный фактор при выборе работодателя, отмечают эксперты. Поэтому, по словам Грицковой, компании все чаще готовы инвестировать в характеристики, которые напрямую влияют на комфорт сотрудников. Среди них современная инженерия, высокий уровень инсоляции, а также развитая инфраструктура внутри бизнес-центра, разнообразные зоны для работы и неформального общения сотрудников и сервисы, позволяющие решить повседневные задачи прямо на рабочем месте.

Кроме того, современный офис «способствует возвращению сотрудников с удаленного формата работы – это особенно актуально в текущих условиях трансформации рабочих процессов», заключает Чиркаева.

Клиентами новых бизнес-центров становятся как расширяющие рабочие пространства бизнесы и структуры госсектора, так и оптимизирующие расходы компании. Последние, по наблюдениям экспертов, действуют по принципу «лучше меньше, да лучше» и берут более компактные, но современные помещения.

И арендаторы соглашаются на более дорогую аренду, так как ставки в новых бизнес-центрах выше, чем в сопоставимых по характеристикам офисных центрах предыдущих поколений. Разница, по подсчетам Грицковой, составляет 20–30%.

А по данным консалтинговой компании CORE.XP, в среднем аренда новых офисов c отделкой на 52% дороже, чем офисов за выездом арендаторов в старом фонде: 64 600 руб. за 1 кв. м в год (без НДС и операционных, коммунальных расходов) против 42 600 руб.

Подводя итоги, эксперты делают вывод: в периоды замедления экономики компании делают ставку на интенсивность и эффективность работы. И поэтому многие руководители выбирают именно офисный формат. Соответственно, лучше трудиться в бизнес-центре нового поколения, куда люди будут приходить с удовольствием.