Комплексное развитие территорий. Международный опыт

Развитием бывших промышленных зон занимаются не только в России. Во всем мире стараются преображать депрессивные территории, извлекая из них выгоду как для государства, так и для граждан и застройщиков.

Бывший порт в Копенгагене

Нордхавн – одна из семи гаваней Копенгагенского порта. В течение целого века здесь располагались терминалы перевалки морских грузов. Однако к 1990-м востребованность в грузовой деятельности Нордхавна снизилась, порт начал приходить в упадок. Тогда его владелец – государственная и муниципальная компания CCPD – начал искать новое, более выгодное и современное применение принадлежащей ему территории.

Преобразованием пространства занялись уже в нулевых. В 2005 г. Копенгаген заключил соглашение с национальными властями о запуске проекта редевелопмента Нордхавна. И до 2014 г. были решены вопросы транспортного и инженерного обслуживания территории.

Владельцем промзоны проведен конкурс на мастер-план. Победивший проект предлагал новые решения в сфере энергии, разнообразие функций и широкую линейку типов жилья – от самого бюджетного до элитного. Нордхавн должен был стать энергоэффективным устойчивым районом – витриной современного подхода к преобразованию депрессивных территорий.

Наиболее выгодным для этого района было бы строительство элитного жилья. Другие варианты проекта – с широким ценовым диапазоном и энергоэффективными решениями – делали его значительно дороже для инвесторов. При этом город не мог запретить девелоперам строить VIP-жилье по стандартным технологиям: администрация обязана согласовать проект, если функция и конструкция здания соответствуют нормативам.

Оказалось кстати вмешательство владельца территории. CCPD, как собственник, вправе предъявлять девелоперам особые условия участия в проекте. Поэтому между городом и компанией было заключено соглашение о том, что CCPD добровольно соглашается внедрять энергоэффективные решения и менее прибыльные форматы недвижимости и требовать того же от застройщиков, чтобы реализовать проект в соответствии с целями мастер-плана.

Проект потребовал масштабных изменений в транспортной системе города. Его территория площадью в 200 га не была готова к полноценному обслуживанию 80 000 потенциальных обитателей будущего района. Нордхавн связали с центром города подземным тоннелем и веткой метро, построенной на средства CCPD. 

Что касается энергетики, для инженерного обеспечения территории был привлечен Датский технологический университет. В его задачи входит найти новые решения по эффективному энергоснабжению района. Исследования проходят за счет средств национального бюджета.

Мастер-план по развитию Нордхавна должен быть реализован в пять стадий, которые распланированы до 2040 г. К тому моменту на месте порта будет располагаться полноценный современный район с многофункциональной застройкой. На сегодняшний день полностью реализована только первая стадия проекта. 

Новый жилой район в Нью-Йорке

Sunnyside Yard – это сортировочная станция посреди жилой застройки в Квинсе, основанная на пересечении нескольких железнодорожных направлений. Этот узел – критически важный элемент железнодорожной инфраструктуры целой страны. При этом из-за расположения сортировочной станции проекты по ее преобразованию стали появляться почти с самого возникновения объекта. Такие планы озвучивались и в 30-х, и 70-х гг. До недавних пор какое-либо строительство в этой зоне было бы избыточно дорогим из-за технической сложности проекта. Наконец, сложность представляли и действующие в зоне строительства железнодорожные пути, часть которых невозможно было закрыть даже временно. 

К идеям по реорганизации пространства вернулись в новом веке. В 2012–2014 гг. бывший заместитель мэра Нью-Йорка Дэн Докторофф предложил перенести конференц-холл Javits Center с Манхэттена в Sunnyside Yard. Предполагалось построить платформу над железной дорогой, а на ней – новое здание конференц-холла. Причем сделать это планировали на деньги, вырученные с продажи земли на Манхэттене. Инициаторы проекта утверждали, что таким путем простимулировали бы появление и другой застройки в промышленной зоне. Предложение признали нецелесообразным.

Однако идея платформы над действующей железной дорогой понравилась компании Amtrak, которая является собственником большей части Sunnyside Yard. Она и обратилась к властям Нью-Йорка с предложением о сотрудничестве по преобразованию территории. И уже в 2017 г. город совместно с Корпорацией экономического развития Нью-Йорка (NYCEDC) организовали координационный комитет, который дал рекомендации и обратную связь по предложенному проекту.

Проект с названием Sunnyside Yard предполагает строительство больших объемов доступного жилья прямо над действующей железной дорогой. Его реализация займет десятилетия и потребует крупных государственных и частных инвестиций – более $9 млрд. Конечно, предполагается, что развитие в сфере новых технологий поможет снизить стоимость строительства. Однако цели полностью окупить проект не стоит: он является долгосрочным вкладом в человеческий капитал.

На сегодняшний день завершена только градостроительная концепция развития территории. Проекту еще предстоит получить одобрение земельных советов и пройти Единую процедуру пересмотра землепользования. После этого Amtrak и город заключат официальное соглашение о реорганизации пространства. А для начала конкретных работ потребуется создание управляющей компании, в которую войдут сама Amtrak, представители города, глава округа, совет и другие заинтересованные лица.

Интересно, что у проекта есть и противники. Их основной аргумент – сумма затрат, которые понесет проект: их хватило бы на капитальный ремонт всего ветхого и аварийного жилья в Квинсе. 

Международный опыт 

Комплексное развитие территорий бывших промышленных зон активно практикуется по всему миру. Во многих европейских городах на месте старых производственных зон уже появились новые жилые районы, деловые кварталы, парки и скверы.

Например, в 1997 г. в Гамбурге после решения о переносе порта на Эльбе из города освободилось более 150 га удачно расположенных территорий. В 2000 г. там началось строительство многофункционального района, которому дали название «Город-порт». Первые объекты там уже готовы, однако завершить проект планируется только к 2025 г.

Интересный и уже реализованный проект преобразования промзон можно увидеть в Вене. Там из бывших газгольдеров создали многофункциональные центры. Здания превратились в заброшенные после того, как город в 1969–1978 гг. отказался от коксового газа в пользу природного. Сегодня же на их месте находятся концертный зал на 2000 человек, кинотеатр, архив, студенческое общежитие, а также жилой фонд, который насчитывает около 800 квартир.

Яркий пример преобразования депрессивной территории есть и в Москве. Весной 2013 г. был принят проект планировки промзоны Завода имени Лихачева (ЗИЛ). В тот же год началась комплексная застройка территории. Сегодня ЗИЛ – это тысячи квадратных метров жилья, обновленная транспортная инфраструктура, офисы и парк на благоустроенной набережной.

Мировой и российский опыт показывают, что развитие бывших промзон позволяет улучшить качество жизни в городах и усилить экономику благодаря новым современным кварталам.