Правильная дача: как выбрать застройщика и дом

Рынок индивидуального жилищного строительства в России продолжает демонстрировать высокий спрос, конкуренцию и рекордные показатели. Накануне дачного сезона эксперты рассказали «Ведомости. Городу», по каким критериям выбирать загородный дом и что служит маркером надежности застройщика. 

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России переживает сегодня тектонический сдвиг, что подтверждается официальными данными. Так, по информации Минстроя России, в 2025 г. в стране введены 63,5 млн кв. м ИЖС – это рекордный показатель для отрасли. При этом с использованием счетов эскроу возведено более 6900 домов, а в стадии строительства находится почти 12 800 объектов. «Если раньше рынок ИЖС был стихийной зоной самостроя, то в настоящее время это самый динамичный сегмент строительной отрасли. И в этом направлении мы видим не просто тренд, а стратегический фундамент развития», – отмечают в компании «Азбука дома».  

Из самостроя в лигу первых

Похожую точку зрения высказывают и другие участники рынка и объясняют, почему застройщикам интересен этот сегмент. «Во-первых, здесь стабильно высокий спрос: потенциал рынка оценивается до 100 000 домов в год в секторе продаж участков без подряда и организованных коттеджных поселков. Во-вторых, ИЖС дает быструю оборачиваемость капитала – от сделки до готового дома проходит 6–12 месяцев, тогда как в многоквартирном строительстве этот процесс занимает несколько лет. Кроме того, ИЖС – гибкий продукт. Компания может работать как с участками без подряда, так и с комплексной застройкой «под ключ», – приводит аргументы коммерческий директор ФСК Family Анна Комарова.

По ее мнению, существенную роль в развитии рынка сыграла ипотека. «Московская область сегодня является лидером по объему ипотечных сделок в сегменте ИЖС, что серьезно расширяет платежеспособный спрос. В результате мы видим рынок с высокой ликвидностью, коротким инвестиционным циклом и поддержкой льготной ипотеки», – резюмирует она.     

Интерес к загородному домостроению резко вырос в пандемию и активизировал появление большого количества строительных компаний и разрозненных бригад, которые готовы были предложить свои услуги частникам. Как отмечает основатель компании «Новая Земля», руководитель комитета по региональному развитию ассоциации МЖС Игорь Капустин, до 2024 г. конкуренция на рынке ИЖС между застройщиками была высокой. Но, по его словам, это отрицательно сказалось на этом сегменте, так как появилось много недобросовестных компаний, которые не выполнили свои обязательства по строительству домов, обманув людей.

Государству пришлось принимать решительные меры, чтобы повысить защиту средств граждан. Для этого власти распространили схему эскроу, которая успешно зарекомендовала себя на рынке новостроек, и на рынок ИЖС по договорам подряда. Новые правила игры начали действовать в 2024 г. Хотя далеко не все игроки перестроились, и постепенно часть из них уходит с рынка.

«Сейчас рынок ИЖС упорядочивается, конкуренция ослабла, но присутствует», – констатирует Капустин. «Спрос несколько спал после постковидного ажиотажа, но все равно остается высоким, сегмент демонстрирует устойчивую положительную динамику. Катализатором роста стал перенос ключевых рыночных инструментов – льготной ипотеки и расчетов через эскроу-счета. Данные факторы формируют устойчивый интерес девелоперов и инвесторов к сфере индивидуального жилья. В результате по итогам 2025 г. на долю ИЖС приходится около 60% всего жилищного строительства в стране», – подтверждает управляющий партнер проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров.  

Кастинг застройщика

Одним словом, сориентироваться в рынке покупателю непросто, и, чтобы не ошибиться, необходимо внимательно подходить к выбору застройщика. У надежной компании за плечами должна быть не одна сотня построенных домов, считают эксперты. Или три-пять реализованных поселков, говорит Комарова. Важно, чтобы компания работала через эскроу-счета и была аккредитована банками для ипотечных программ, добавляет она. В «Азбуке дома» тоже настоятельно рекомендуют обращать внимание на такие моменты: «Наша компания ежегодно возводит по 150 домов и входит в топ-20 застройщиков ИЖС России, согласно рейтингу «Домклика». Прозрачность строительных процессов подтверждается сотрудничеством с крупнейшими банками страны: «Сбер», ВТБ, Альфа-банк, Дом.РФ, «Центр-Инвест».

Дополнительные плюсы, по мнению Комаровой, – возможность адаптации типового проекта под себя, наличие инженерной, социальной и коммерческой инфраструктуры, а также юридическая чистота земли. Основной маркер риска – подозрительно низкая цена при отсутствии готовых домов и реализованных проектов, подчеркивает эксперт. Капустин советует почитать о застройщике отзывы, пообщаться с людьми, для которых он построил дома. «У компании должен быть собственный офис, чтобы вы смогли обратиться туда в случае возникновения проблем, а также собственный инженерно-технический состав, который будет курировать вашу стройку. Все остальное – бригады, техника – может быть наемным», – отмечает эксперт.   

При выборе подрядчика для дачи нужно действовать как следователь, считает директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. «Основа – это посещение уже сданных объектов и разговор с хозяевами без присутствия застройщика. Запросите детальную спецификацию всех материалов в смете. Самый важный документ – договор. В нем должны быть без двусмысленностей прописаны этапы, сроки, итоговая цена, гарантия и штрафы за срывы. Самый дешевый вариант чаще всего оказывается самым дорогим. Надежность и открытость подрядчика важнее скидки в 10%», – заключает она.

Кроме того, по мнению экспертов, при выборе подрядчика стоит учитывать, есть ли у него официально зарегистрированный товарный знак, как, например, у «Азбуки дома» или компании «Терем». Его наличие свидетельствует о большей прозрачности и масштабе организации. 

Климат имеет значение

Наиболее активно рынок ИЖС сегодня развивается в Подмосковье и южных регионах России, отмечают эксперты. На то есть свои причины. В Московский регион, по словам Капустина, люди приезжают из разных городов страны в надежде найти хороший заработок и каким-либо способом здесь укрепиться. Квартиры часто недоступны по цене, поэтому они идут другим путем: покупают земельные участки и строят на них дома. В Подмосковье, добавляет Комарова, загородный дом чаще совмещает два сценария – жизнь за городом и работу в Москве, поэтому один из ключевых факторов выбора – транспортная доступность, как правило, в пределах 60 минут до МКАД. Кроме того, в Московском регионе, по ее словам, значительно выше доля организованных поселков и комплексной застройки.

При этом южные регионы ориентированы в первую очередь на постоянное проживание, чему благоприятствует климат: дом и участок можно использовать круглый год, объясняют эксперты. Соответственно, здесь выше спрос на энергоэффективные дома, большие участки и террасы. Кроме того, как отмечают в компании «Азбука дома», бьют рекорды продажи домов с витражными окнами. «Юг – это солнце 300 дней в году. Даже в зимний период южное солнце не дает опускаться столбику термометра ниже нуля градусов, что дает ощутимый экономический эффект. В большинстве регионов ЮФО стоимость возведения каркасного дома с энергоэффективностью класса А будет почти на 17% процентов ниже, чем, скажем, в Москве. Но, в отличие от лесистой средней полосы, где деревья гасят порывы ветра, южная степь – это открытый полигон. Здесь мы сталкиваемся с мощным ветровым давлением, что требует повышенного внимания к защите дома от продувания», – говорят в компании.  

В последние годы наблюдался повышенный спрос на каркасное деревянное домостроение, отмечает Капустин. Но сегодня, по его словам, ситуация изменилась: каменные и деревянные дома продаются в пропорции 50 на 50. Кроме того, если ранее спрос на одноэтажные и двухэтажные дома делился поровну, то сейчас это 70 на 30. Еще одну тенденцию отметил основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов: «Кровли в стиле Райта постепенно выходят из моды, трендом становятся плоские кровли».

Философия выбора

Чаще всего сейчас обсуждаются две технологии домостроений: модульное и каркасное, рассказывают собеседники издания. Модульные дома представляют собой одноэтажные строения из готовых крупных секций (модулей). Но их площадь ограничена форматом транспортировки, а архитектурные решения – узкой линейкой заводских проектов, объясняют эксперты. Модульные дома, по их словам, могут быть как из дерева, так и из металло- и железобетонных конструкций. На территорию заказчика такой дом доставляют иногда уже даже со встроенными шкафами и установленной душевой кабиной, остается только все это смонтировать.  

«Ключевое преимущество здесь – скорость и предсказуемость. Заводской цех не зависит от дождя или мороза, качество сборки стандартизировано и контролируется. Основной цикл на участке может занять считанные дни. При этом заводы-изготовители сознательно отказываются от разработки многочисленных серий или работы с индивидуальными планировками, которые замедляют процесс», – рассказывает Владимиров. Модульные дома, по словам сооснователя архитектурного бюро Continuum Олеси Могилевской, устанавливаются на ровном рельефе. «Если у вас крутой склон, вы вряд ли найдете готовые варианты. Нужно будет придумывать индивидуальное решение: дополнительные террасы, сваи и т. д.», – поясняет она. А вот для глэмпингов, турбаз и временного размещения, где важны скорость установки и мобильность, это, по словам экспертов, идеальный вариант.   

Каркасное домостроение – это полноценный жилой дом с гораздо большими возможностями, утверждают консультанты. Такие дома собираются на участке поэтапно: сначала фундамент, затем деревянный или металлический каркас, который последовательно обшивается, утепляется и т. д. Сроки возведения дома составляют от одного до четырех месяцев. «Здесь проектировщик не ограничен рамками модуля: можно свободно работать с планировкой, площадью и архитектурой, создавать дома для постоянного проживания, адаптированные под участок, семью и образ жизни», – отмечают в «Азбуке дома». Одним словом, каркасное домостроение – это гибкая история.   

При этом, как обращает внимание Могилевская, здесь потребуется привлекать архитекторов и/или обученных опытных прорабов, которые понимают в проектировании и будут следить за стройкой. «Это все влияет на качество. Если с модульными домами качество и результат более-менее понятны – используются одинаковые системы, стены, то с «каркасником» большой веер вероятностей, которые зависят от материалов, архитектора, компетенций подрядчика», – считает она. 

В «Азбуке дома» полностью согласны с таким мнением. По словам представителя компании, единственный документ, который хоть как-то регламентирует строительство каркасных домов в России, – это СП 31-105-2002. Но он не обновляется уже более 20 лет, поэтому во многих моментах, особенно в части требований к материалам, компания опирается на североамериканские стандарты каркасного домостроения – National Design Specification® (NDS®) for Wood Construction и NDS Supplement design values for wood construction. Они обновляются каждые три-шесть лет на основании научных исследований и испытаний и учитывают постоянное развитие базы используемых материалов, уточняет эксперт. Сама компания строит дома из древесины камерной сушки влажностью до 12%.   

Дом мечты

В последние пять лет на юге России самыми популярными были дома площадью от 70 до 120 кв. м, с двумя-тремя спальнями и кухней/столовой. При этом потребители, по словам экспертов, стали отказываться от деревянной отделки. «Она сохранилась в основном только в домах, возводимых для отдыха. В домах, предназначенных для постоянного проживания, заказчики все чаще выбирают полимерные фасады – сайдинг или гибкую черепицу для стен. В интерьерах предпочитают гипсокартон под дальнейшую окраску либо оклейку обоями», – заметили в «Азбуке дома».   

В Подмосковье дома мечты схожи по функционалу, но чуть просторнее. По данным Комаровой, основной спрос приходился на одноэтажные и двухэтажные дома площадью 90–150 кв. м с кухней-гостиной и двумя-тремя спальнями. Среди материалов стабильно востребован был керамоблок.

Люди устали от плотной городской застройки, жестких силуэтов, доминирования бетона и стекла, поэтому, как отмечает генеральный директор компании «Архивуд» Виталий Горелов, дом за городом для них становится частью жизненного сценария, а не сезонным компромиссом. «Запрос смещается в сторону материалов, которые работают не только функционально, но и эмоционально: создают ощущение спокойствия, тепла, снижают уровень фонового напряжения. Дерево в этом смысле воспринимается как материал с «человеческим масштабом», способный формировать более мягкую и комфортную среду. Но деревянный дом все меньше ассоциируется с традиционным срубом или стилизованной «дачной» архитектурой. Современные проекты из дерева оперируют сложной пластикой и комбинированными конструкциями, где клееная древесина работает наравне с металлом и камнем», – перечисляет эксперт.   

Эксперт также называет еще одну тенденцию – отказ от типовых решений. «Даже в среднем ценовом сегменте заказчики все чаще ищут уникальный дом, отражающий образ жизни и особенности участка», – отмечает Горелов. Что касается стилевых решений, то, согласно опросу подписчиков канала «Загородный девелопмент», наиболее популярны: скандинавский (24% спроса), минимализм (21%) и классика (16%).