Зона комфорта: получат ли старые тюрьмы в России вторую жизнь

Знаменитый петербургский следственный изолятор «Кресты» в скором времени обретет новую жизнь. В декабре прошлого года Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга согласовал концепцию его редевелопмента. Об этом в своем Telegram-канале сообщал вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко. По его словам, в состав комплекса войдут мультимедийный музей «Кресты», два гостиничных комплекса с инфраструктурой, гастрономическая улица, а также пешеходный променад с арт-объектами и тематическими «островами памяти». 

Комплекс будет полностью пешеходным, а храм Святого Александра Невского останется доминантой архитектурного ансамбля. Власти региона ожидают, что после окончания работ здесь появится около 1200 новых рабочих мест.

Перепрофилированием комплекса будет заниматься новый собственник – девелоперская группа КВС. В феврале прошлого года группа победила на торгах по продаже исторических зданий петербургской тюрьмы, согласившись заплатить за лот около 1,14 млрд руб., писали «Ведомости».

От изоляции – к публичности

«Кресты» возведены в 1884–1889 гг. по проекту архитектора Антония Томишко. Комплекс включает в себя два крестообразных пятиэтажных корпуса, рассчитанных на 960 одиночных камер, и административное здание с церковью, помещениями для персонала, кухней, больницей, изолятором, баней, котельной, ледником и кузницей. Особое устройство тюрьмы делало побег из нее практически невозможным. В разные годы здесь содержались Лев Троцкий, Николай Заболоцкий, Лев Гумилев, Иосиф Бродский и пр.

В 2017 г. следственный изолятор был переведен в новое здание. Освободившийся исторический комплекс, являющийся выявленным объектом культурного наследия (потенциально обладающий признаками памятника, но официально еще не включенный в реестр объектов культурного наследия. – «Ведомости. Город») , ФСИН в 2023 г. передала госкорпорации Дом.РФ для последующей продажи, также писали «Ведомости».

Опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты отмечают, что проект редевелопмента этого изолятора имеет большой потенциал. «Возможный успех «Крестов» в первую очередь связан с местоположением в центре города. Это обеспечит высокий трафик – посетителям не нужно тратить много времени на дорогу», – подчеркивает партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. Второй важный фактор – наличие территории. Речь идет о комплексе построек с внутренним пространством. Это значительно расширяет возможности для формирования сценариев использования, добавляет эксперт.

«Новая точка притяжения может вызвать интерес у гостей Санкт-Петербурга, который привлекает миллионы туристов. Тем более в нашей культурной столице очень сильные школы архитектуры, дизайна, кинематографии, которые могут помочь в событийном наполнении объекта», – полагает председатель правления Московского центра урбанистики «Город» Алексей Расходчиков.

За последнее столетие в стране было перепрофилировано около десяти исправительных учреждений, подсчитали в своем исследовании аналитики IPG.Estate.

Жизненный цикл

Одним из первых примеров стала Петропавловская крепость в Санкт-Петербурге, которая функционировала как тюрьма с XVIII в. и была преобразована в музейный комплекс в 1924 г. Сегодня это популярное общественное пространство с музеями, кафе и концертной площадкой. Аналогичный путь прошла крепость Орешек на Ладоге: она стала музеем в 1928 г. Сейчас бывшая тюрьма известна как музейный комплекс и место проведения фестивалей исторической реконструкции.

Среди проектов последних лет – здание «Бутылка», расположенное также в Санкт-Петербурге, на острове Новая Голландия. Это бывшая Военно-исправительная тюрьма Морского министерства, построенная в 1830 г. по проекту архитектора Штауберта. После реставрации, включавшей восстановление исторических фасадов и интерьеров, в 2017 г. комплекс заработал как общественно-деловой кластер с гастрономией, магазинами, творческими мастерскими и wellness-зоной. В числе других современных проектов – мемориальный музей в Томске, открытый в 1996 г. в подвалах бывшей внутренней тюрьмы НКВД и модернизированный в 2022 г., отметили аналитики.

Схожая с «Крестами» концепция реализована на территории бывшей Таганской тюрьмы, подчеркнула в беседе с «Ведомости. Городом» специалист в области работы с наследием, академический руководитель программы бакалавриата «Девелопмент и городское развитие» Факультета городского и регионального развития ВШЭ Марьям Паскачева. От исправительного учреждения, построенного в начале XIX в., уцелело административное здание. В 2021 г. в нем открылись апарт-отель и музей истории изоляционного учреждения.

Тюрьмы имеют свой жизненный цикл, отмечают в IPG.Estate. Основной причиной закрытия аналитики компании называют повышение требований к содержанию учреждений в результате расширения прав и свобод граждан. Комплексы чаще сносятся, отметили эксперты. По словам Расходчикова, сохраняются, как правило, те здания, которые являются объектами историко-культурного наследия.

«На российском рынке общественные пространства, созданные на базе бывших тюремных зданий, пока не получили широкого развития, однако действующие зарубежные объекты демонстрируют высокую востребованность», – сообщила «Ведомости. Городу» заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF GROUP Наталия Киреева.

Музей или гостиница?

По всему миру аналитики IPG.Estate насчитали более 80 проектов редевелопмента тюрем. На богатую международную практику ссылаются и другие опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты. В Хельсинки была отреставрирована и в 2007 г. превратилась в отель окружная тюрьма в квартале Катаянокка, привела пример Киреева. Исправительное учреждение работало с 1837 по 2002 г. При реконструкции в здании, имеющем статус охраняемой достопримечательности, сохранена историческая планировка: гостиница заняла крестообразный корпус, номера расположились в бывших камерах, а одна из них была оставлена в оригинальном состоянии. Прогулочный двор преобразован в сад и террасу ресторана.

Универсальное пространство с музеем, отелем и зоной рекреации создано также на территории бывшей тюрьмы Pentridge в Мельбурне, работавшей с середины XIX в. до 1990-х гг. прошлого столетия, добавляет Паскачева. Она также привела в пример Лонгхольменскую тюрьму в Стокгольме, которая прослужила 100 лет как центральное исправительное учреждение Швеции и была закрыта в 1975 г. Затем на территории открыли отель на 112 номеров, конференц-центр, рестораны и музей.

Для проектов редевелопмента бывших тюрем важно правильно подобрать концепции, подчеркивают опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты. Поиск идей всегда начинается с анализа самого объекта, рассказывает Трушин. «Международный опыт показывает, что наиболее распространенными функциями при редевелопменте тюрем остаются музейная, культурная и образовательная. На втором месте – гостиничные форматы», – поясняет он. Дело в том, что камерная структура лучше всего подходит либо для экспозиционных сценариев, либо для номерного фонда. Во многих случаях реализуются смешанные модели, где общественная функция сочетается с коммерческой, что позволяет сбалансировать экономику проекта, добавляет эксперт.

Сохранить контекст места

Общественные пространства, созданные на базе бывших тюремных зданий, предполагают мультифункциональность: совмещение выставочных залов, креативных студий, библиотек, гастрономических площадок и других элементов культурной инфраструктуры, подчеркивает Киреева.

При этом перепрофилировать тюремные корпуса типовым способом невозможно. Все они требуют индивидуального подхода, указывает Паскачева. Во многом это обусловлено архитектурно-конструктивными особенностями подобных зданий, затрудняющих перепланировку под современные стандарты. По словам Паскачевой, стены могут содержать армированные элементы, затрудняющие демонтаж или преобразование. «Камерные корпуса с мелкими ячейками не соответствуют современным требованиям к общественным пространствам, что вынуждает принимать решения об увеличении площади помещений. Например, об объединении ячеек», – говорит эксперт.

Имеют место и специфические особенности инженерных коммуникаций, которые проектировались с учетом режима контроля и изоляции, отмечает Паскачева. В большинстве случаев необходима полная модернизация под действующие стандарты и проектируемые функции объекта. Инвесторам, которые взялись за проект редевелопмента, зачастую приходится также проводить демонтаж систем безопасности. Все это повышает итоговую стоимость проекта, подчеркивает эксперт. «Во многих случаях основная статья затрат связана не с реставрацией фасадов, а с перепланировкой, усилением конструкций и полной заменой инженерных систем», – подтверждает Трушин.

Он добавляет, что дополнительным фактором, затрудняющим редевелопмент тюремных комплексов, становится охранный статус таких объектов. Это ограничивает степень вмешательства в планировочную структуру, увеличивает сроки согласований и повышает общую стоимость проекта. 

«В результате девелоперы нередко сохраняют часть камер и коридоров в исходном виде, интегрируя их в музейную или культурную функцию, поскольку полная адаптация под коммерческое использование экономически не оправдана», – акцентирует эксперт.

В целом, при редевелопменте знаковых мест возникает необходимость сохранения исторического контекста, подчеркивает Киреева. В международной практике экспозиции включают также личные вещи заключенных, предметы тюремного быта, архивные документы и инсталляции и пр.

Подобный контекст зачастую и создает привлекательность таких мест для посетителей, подчеркивает психолог, психотерапевт Ольга Трухан. Она отмечает, что далеко не у каждого человека возникнет желание пожить, к примеру, в бывшей тюремной камере, но таких людей все же немало. «Интерес может объясняться стремлением к сопричастности – как к историческому событию, так и к сильному бренду. А те же «Кресты» – это тоже бренд», – считает Трухан. По ее мнению, посетители могут связывать эти места с особой романтикой, тайной или силой, которых им не хватает в жизни. Срабатывает также контраст: человек добровольно вступает в пространство, связанное с несвободой, и в любой момент может его покинуть, что дает ощущение безопасности и власти над обстоятельствами.

Потенциал российских проектов редевелопмента бывших тюрем на сегодня зависит от конкретного местоположения, архитектурной ценности объекта и интереса частного инвестора, резюмирует Трушин. Более массовым этот процесс может стать при системном участии государства, понятных механизмах передачи объектов и источников финансирования, добавляет он.

Как отмечает эксперт, за рубежом редевелопмент пенитенциарного наследия чаще реализуется именно при активном участии властей страны и муниципалитетов. «Используются механизмы долгосрочной аренды, концессий или прямой передачи объектов частным операторам с заранее заданной общественной функцией. Существенную роль играют публичные обсуждения и работа с локальными сообществами, особенно в случаях, когда объект связан с трагическими периодами истории», – рассказал Трушин.

По оценке Паскачевой, процесс редевелопмента тюрем в России все же с каждым годом будет набирать обороты. «У нас есть заинтересованность всех акторов городского развития для того, чтобы такие проекты могли развиваться», – считает эксперт.