Кремль из окна: исчезающий вид

Во всем мире спросом пользуется недвижимость, которая продается в ограниченном количестве, а значит, является наиболее инвестиционно привлекательной. Эти слова в полной мере относятся к квартирам и апартаментам с видом на Кремль, которые выходят в продажу крайне редко, но всегда находят ценителей.

Ограниченная коллекция

Вид на Кремль однозначно определяет класс проекта как «элитный», также на рынке есть более емкое определение – «де люкс», говорят риелторы. «Престижно жить в доме, из которого можно выйти на Красную площадь, прогуляться по Александровскому саду, дойти пешком до Большого театра. Это редкость», – считает директор департамента новостроек агентства элитной недвижимости Tweed Юлиана Гудович.

Из-за градостроительных ограничений и дефицита площадок в центре проектов с такими видами крайне мало, рассказали в Intermark Real Estate (ранее Savills). Частота выхода в продажу – максимум один-два в год, причем нередко застройщики отказываются от старта продаж. Сейчас из 1,5 тыс. квартир и апартаментов в центре города в первичной продаже только в 120 есть вид в сторону Кремля, что составляет менее 10% первичного рынка, подсчитали аналитики компании. При этом прямые открытые виды на Кремль встречаются очень редко. Речь идет о единичных квартирах в самых ближайших домах или пентхаусах, стоимость которых может превышать средний показатель по рынку более чем в два раза.

Спрос на недвижимость с «кремлевскими» панорамами зачастую не подвержен кризисам, а цены – рыночным колебаниям, полагает директор департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate Анатолий Довгань. «Такие квартиры оцениваются и воспринимаются как объекты искусства, то есть как уникальный штучный продукт, практически не воспроизводимый в горизонте многих лет», – сказал он «Ведомости. Городу». Так, по данным Kalinka Group, по итогам трех кварталов 2022 г. лидерами продаж среди объектов класса de luxe стали преимущественно проекты в центральных локациях с видами на главную достопримечательность столицы.

Квартиры с такой панорамой предлагает, в частности, комплекс «Царев сад» на Софийской набережной. Здесь большая часть апартаментов обладает видами на Кремль, Красную площадь, храм Василия Блаженного, парк «Зарядье», храм Христа Спасителя. Похожие видовые возможности предлагают квартиры в проектах «Лаврушинский», «Ильинка 3/8», «Золотой» и др.

Панорама на миллион

Видовые характеристики – важная составляющая элитной недвижимости наряду с расположением, инженерным оснащением и планировочными решениями. «Наибольшая добавленная стоимость к цене квадратного метра формируется за виды на Москву-реку, набережные, памятники архитектуры, храмы и парки. Виды на Кремль занимают отдельное место в элитных жилых комплексах, благодаря этому цена квадратного метра может увеличиться на 20-30% по сравнению с аналогичным предложением, не обладающим такой характеристикой», – рассказала директор по работе с ключевыми клиентами департамента городской недвижимости NF Group (ранее Knight Frank Russia) Ольга Богородицкая.

По данным Intermark Real Estate, в среднем цена одного квадратного метра жилья с «кремлевскими» видами составляет 2,8 млн руб. Цены на хорошие видовые квартиры начинаются от 2,2 млн руб. за кв. м, а наиболее знаковые объекты оцениваются более чем в 5 млн руб. за кв. м.

Согласно данным Kalinka Group, средняя стоимость квадратного метра в классе de luxe за III квартал 2022 г. в Москве увеличилась на 7% и составляет 2,2 млн руб., за год – на 26%. Цены в высокобюджетном сегменте отличаются сравнительной стабильностью, колебания, как правило, связаны со стартом продаж в новых проектах, уточнила директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. По ее словам, сказывается также изменение курса доллара, потому что некоторые объекты экспонируются в валюте.

При этом ряд застройщиков заморозили цены. «У нас цены зафиксированы в рублях, мы не поднимали их с 24 февраля», – сообщила руководитель проекта «Царев сад» Ксения Жданова. В комплексе 68 апартаментов с панорамными окнами. В каждой спальне – просторная гардеробная комната, ванная и терраса, из гостиных-столовых открываются виды на Кремль. Из необычных лотов – четыре видовых пентхауса с террасами, два из которых двухуровневые, а также вилла-апартамент площадью 760 кв. м с отдельным входом, собственным лифтом, выходом в паркинг, тренажерным залом, спа-зоной и личной террасой.

Сейчас проект находится в стадии завершения (идет отделка входных групп и мест общего пользования, пусконаладочные работы).

Историческая огранка

Из-за дефицита площадок под строительство в центре Москвы проекты с «кремлевскими» видами часто реализуются в местах исторических и сочетают в себе новое строительство с реконструкцией фасадных особняков. Такая недвижимость очень востребована, считают риелторы. По их словам, исторические объекты у состоятельных покупателей пользуются даже большим спросом, чем клубные дома нового строительства, до половины апартаментов в таких проектах раскупается в первые месяцы продаж.

Так, под комплекс апартаментов было приспособлено историческое здание «Шереметьевского подворья» (бывший доходный дом) на Никольской улице (проект St.Nickolas). Редевелопмент прошел также фасадный особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 г. немецким архитектором Густавом Гельрихом, сейчас этот комплекс называется «Дом Гельриха».

Название проекта «Царев сад», в частности, происходит от исторического назначения местности, где в XV в. был разбит сад с фруктовыми деревьями для царского двора. Архитектурный ансамбль комплекса включает в себя современную часть, а также отреставрированные объекты – особняки Кокоревского подворья, где в середине XIX в. располагался крупный гостиничный и торгово-складской комплекс. Известно, что здесь останавливались композиторы, писатели и художники… Так, гостиницу на Софийской набережной любил Петр Чайковский. «Как у меня хорошо в гостинице. Я отворяю балкон и беспрестанно выхожу любоваться видом на Кремль», – писал он.

Комплекс состоит из основного здания, нескольких особняков, подземного паркинга, ресторана, SPA, коммерческих и торговых помещений. В апартаментах исторической части сохранены аутентичные сводчатые потолки – в некоторых лотах высота достигает 4,6 м. Дизайн общественных пространств разработал французский архитектор Пьер-Ив Рошон, автор интерьеров люксовых отелей, ресторанов, частных резиденций (например, лондонского Four Seasons). Входные группы с каминами и 12-метровыми потолками отделаны редким мрамором. А одна из главных особенностей двора – пологая лестница-амфитеатр, с которой открывается вид на Кремль и Красную площадь.