Новостройка или вторичка: что происходит с ценами на рынке недвижимости

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке России в феврале 2026 г. составила 186 500 руб., на вторичном – 122 800 руб., следует из данных сервиса «Домклик», на которые ссылался РБК. Но столь внушительный разрыв требует важной оговорки: в готовом жилье последних лет постройки «квадрат» стоит 183 900 руб. – почти на уровне новостроек. Усредненная статистика по вторичному рынку скрывает принципиальную разницу между качественным современным жильем и устаревшим фондом, которая сегодня во многом определяет логику ценообразования. Именно старые дома массовой застройки тянут средний ценник вниз, тогда как в сегменте свежей вторички ценовой разрыв между первичным и готовым жильем практически нивелирован.

Ипотека и качество продукта

Главная причина сохранения ценового разрыва связана со стоимостью ипотеки, говорит старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Финансового университета при правительстве РФ Александр Кудряшов. Семейная ипотека на покупку жилья у застройщика субсидируется, тогда как покупатель на вторичном рынке в большинстве случаев зависит от рыночной ставки, которая значительно дороже: пока эта разница сохраняется, первичный рынок будет чувствовать себя лучше. Сближение возможно там, где вторичное жилье сопоставимо по качеству с новым домом и покупатель сравнивает уже не возраст объекта, а локацию, планировку и готовность к заселению, объясняет он.

Финансовый эксперт, член Российской академии естественных наук (РАЕН), руководитель учебного центра NPB Markets Виктор Емченко отмечает, что в Москве разрыв достиг рекордных значений: новостройки стоят на 33–65% дороже готового жилья. Самый глубокий дисбаланс наблюдается в сегменте малогабаритного жилья и студий. По его словам, застройщики перешли от продажи квадратных метров к продаже финансовых продуктов. 

Высокая цена лота компенсируется субсидированными ставками, рассрочками и траншевой ипотекой, которые недоступны на вторичном рынке. Ипотека остается главным дирижером этого процесса: при ключевой ставке ЦБ на уровне 15,5% ставки на вторичном рынке к марту 2026 г. стабилизировались в районе 19–20%, а на первичке средневзвешенная ставка опустилась до 20,4% без учета льготных программ, говорит Емченко.

Эксперт также подчеркивает, что рынок недвижимости в марте 2026 г. – это рынок покупателя. Реальный дисконт у частных продавцов возможен: 73% сделок проходят со скидкой, но средний размер составляет всего 4,9%. При этом объем предложений с дисконтами у застройщиков в Москве и Подмосковье вырос на 49% за год, доля лотов со скидками достигла 81%, а средняя экономия составляет 8–10% от цены, поясняет он. Тенденция к снижению цен фиксируется и в других крупных городах. 

По данным «Яндекс. Недвижимости», в I квартале 2026 г. 40,2% продавцов в городах-миллионниках снижают стоимость квартиры в объявлении, а средний дисконт в этот период составил 4%. В компании отмечают, что темпы снижения цен замедлились на фоне уменьшения ключевой ставки и роста активности покупателей. Наиболее заметно корректируют цены собственники в Краснодаре (–5,6%), Ростове-на-Дону (–4,7%) и Новосибирске (–4,5%).

Качество вместо возраста

Основатель Школы Девелопера, член Экспертного совета по промышленному наследию при АУиПИК, директор по развитию и консалтингу Key Capital Эвелина Ишметова подчеркивает: сравнивать первичный и вторичный рынок сегодня можно только с поправкой на качество продукта. Формальное сопоставление нового и старого уже не работает. Внутри вторичного рынка слишком разный фонд – от устаревших домов с изношенной средой до относительно новых проектов, которые по характеристикам почти не уступают новостройкам, говорит Ишметова. Если сравнивать сопоставимые объекты – новостройки и свежую вторичку последних лет, – разрыв уже не выглядит существенным. Это один из ключевых сигналов текущего цикла: рынок не разворачивается, но становится более сбалансированным, резюмирует она.

По мнению эксперта, максимальный разрыв в ценах сегодня формируется под влиянием двух факторов: финансовых условий покупки и качества продукта. Девелоперы продают не просто квадратный метр, а набор характеристик: благоустройство, сервисы, отделку, понятную логику проживания. Это формирует премию к цене – во вторичке такой надстройки чаще нет, там продается конкретная квартира в уже сложившейся среде, и покупатель оценивает ее более прагматично, объясняет Ишметова.

Прогноз на сближение в ликвидных сегментах

Прогнозируя динамику на остаток 2026 г., Кудряшов полагает, что новостройки сохранят более высокий уровень цен, но их рост будет сдержанным. Вторичный рынок, прежде всего качественное готовое жилье в домах последних десяти лет постройки, имеет основания для быстрого роста, поскольку у него сохраняется ценовое отставание, а спрос на него восстанавливается. По мнению эксперта, разрыв между первичным и вторичным рынком, скорее всего, будет медленно сокращаться, хотя полного выравнивания цен в 2026 г. ждать не стоит. Наиболее заметное сближение вероятно именно в сегменте современной вторички, а не в старом фонде.

Заместитель председателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат» Булат Алимов более детально описывает ситуацию в высокобюджетных сегментах. По его данным, за первые два месяца 2026 г. средневзвешенная цена сделки в сегменте делюкс составила 2,992 млн руб. за кв. м. В премиум-классе внутри ЦАО – 1,388 млн руб., а за пределами центра – 987 000 руб. за кв. м. Разрыв между новостройками и вторичным жильем максимален именно в делюкс-сегменте: здесь стоимость квадратного метра в новом проекте наиболее высока, а на вторичном рынке на цены оказывает влияние соответствие лота современным стандартам приватности, сервиса и архитектуры, следует из его слов. 

В 2026 г. стоимость квадратного метра в новостройках премиум и делюкс-класса будет расти быстрее, чем на вторичном рынке, за счет дефицита предложения, роста себестоимости строительства и стабильного спроса со стороны состоятельных покупателей, которые рассматривают элитную недвижимость как инструмент сохранения капитала. 

По оценкам аналитиков «Стилобата», цены на элитное жилье в новостройках могут вырасти на 5–15%, тогда как на вторичном рынке рост, вероятно, будет умеренным – в пределах инфляции или чуть выше. При этом Алимов подчеркивает, что на вторичном рынке элитным можно считать жилье, соответствующее современным стандартам приватности, сервиса и архитектуры, – такие объекты чаще всего сконцентрированы в центральных районах и сохраняют более высокую ликвидность.

Кудряшов резюмирует: первичный рынок будет чувствовать себя лучше, пока сохраняется разница в стоимости ипотеки. Сближение первичного и вторичного рынков возможно там, где вторичное жилье сопоставимо по качеству с новым домом. Ишметова добавляет, что в 2026 г. потребители, скорее всего, увидят не борьбу рынков, а их выравнивание: первичный рынок удерживает цену, а вторичный возвращает ликвидность.