Читайте также
Серебро Ивана Грозного и монеты Римской империи. Где найти коллекционные артефакты в Москве
На обгон. Где добавить адреналина на картинг-гонках
Стена как холст. О чем рассказывают столичные муралы

9 миллионов рублей за однушку. Какие квартиры покупают москвичи

В сентябре 74% покупателей, взявших ипотеку, выбрали недвижимость на вторичном рынке
Личный архив

Несмотря на качели в сфере недвижимости на протяжении последнего года, горожане продолжают улучшать свои жилищные условия. Как меняется спрос на ипотечные кредиты, на какие уступки идут продавцы и в каких районах предпочитают брать квартиры москвичи, рассказала в интервью «Ведомости. Городу» исполнительный директор, руководитель аналитического центра дивизиона «Домклик» от ПАО «Сбербанк» Мария Ромчанова.

- Мария Игоревна, как изменилась ситуация на рынке недвижимости с сентября на фоне последних событий в стране?

- Мы не наблюдаем больших колебаний по количеству сделок за этот период. Третий квартал был достаточно динамичный, произошел явный период оживления по сравнению со вторым. Небольшие снижения в количестве подаваемых от клиентов заявок были последние 2-3 недели сентября. Тем не менее те, кто уже имели одобренное решение по ипотечному кредиту, сохраняли желание его взять и улучшить свои жилищные условия.

- Давайте в целом посмотрим на динамику последнего года – сплошная турбулентность. Расскажите, как менялись спрос и предложение, структура сделок и цены?

- Безусловно, рынок менялся в течение всего года, при этом сезонность 2021 и 2022 гг. разнится. Новые условия диктовали политика Центрального банка и значение ключевой ставки. Но даже в тот период, когда ставка поднималась достаточно высоко, все равно были клиенты, которые делали выбор в пользу ипотечного кредита для приобретения квартиры. Помощь клиентам на постоянной основе оказывают программы государственной поддержки.

В первом квартале этого года порядка 29% сделок приходилось на первичное жилье, 68% – на вторичный рынок. В апреле картина изменилась: из-за повышения процентных ставок только 56% сделок пришлось на вторичный рынок и, соответственно, 32% – на первичный. Из-за подготовки к летнему сезону порядка 8% клиентов приобретали дома на земельных участках. 

Домклик

Начиная с июня до 22% снижается доля кредитов, выдаваемых на первичное жилье, в том числе с участием программ государственной поддержки, и растет доля сделок, совершаемых на объектах вторичного жилья. Ежемесячно от 70 до 73%, а в сентябре 74% клиентов выбрали объекты на вторичном рынке. Интересно, что показатели за периоды январь – март и июль – сентябрь в этом году аналогичны прошлому году.

- А если сравнить количество выданных кредитов на конец февраля – начало марта и сентябрь этого года? В двух случаях были некие точки отсчета, когда наблюдался отток людей из страны, соответственно, потенциальных покупателей недвижимости. Люди скорее старались продать квартиры, чем купить.

- В феврале мы выдали порядка 85 000 кредитов, в марте – более 117 000, а в сентябре – около 84 000 кредитов. То есть явного уменьшения количества потенциальных покупателей мы не наблюдаем. 

- Насколько сейчас упала платежеспособность покупателей? Готовы ли продавцы идти на уступки в целях быстрее продать квартиру и какова величина скидок? 

- На витрине сервиса «Домклик» в сентябре мы видим рост количества объявлений о продаже недвижимости порядка 13% в среднем по стране. Клиентская активность соответствует сезонному периоду, средний чек стабилен.

В Москве по-прежнему приоритетной является покупка однокомнатной квартиры (47% сделок). Затем идут двухкомнатные (35%) и трехкомнатные (16%) варианты. Усредненная стоимость в однокомнатных квартирах – 8,9 млн руб. (метраж 30 кв. м), двухкомнатных – 13,3 млн руб. (50 кв. м), в «трешках» – 17,4 (71,5 кв. м).

- Можем ли обозначить какой-то район? Все-таки в Москве разброс цен довольно большой.

- С точки зрения наиболее комфортного ценового сегмента доминирует новая Москва, включая поселения Рязановское, Мосрентген, Сосенское и др. В топ-10 по количеству сделок также входят районы Очаково-Матвеевское, Даниловский, Люблино, Западное Дегунино, Покровское, Покровское-Стрешнево, Хорошево-Мневникии и Черемушки.

Характерный диапазон цен в районе 9 млн руб. на однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м соответствует недвижимости ближе к МКАД на востоке и юго-востоке и за МКАД на юго-западе, ближе ко Внуково.

- Так готовы ли продавцы сейчас идти на уступки и в каком размере?

- Больших скидок на сегодняшний день мы не наблюдаем. Но тут, возможно, сошлись пожелания двух сторон, либо продавцы чуть более осторожны при назначении цены и не выставляют ее по верхней границе. В среднем по стране скидка, которую может получить покупатель, колеблется в диапазоне от 2 до 5%.

- Незначительно. Неужели не повлиял тот факт, что сейчас многие уезжают из столицы, покупают недвижимость в той же Турции, ОАЭ и в других странах и продают свои московские квартиры?

- Возможно, мы пока этого не видим, потому что клиент, как правило, определяется с покупкой через месяц с момента получения положительного решения по ипотеке. Реальную ценовую политику и размер дисконтов по этим сделкам мы сможем увидеть позже.

- Из-за санкций и нарушения логистических цепочек цены на стройматериалы поднялись в среднем на 30%, наблюдается дефицит некоторого инженерного оборудования и материалов, что повышает стоимость квадратного метра в новостройках. Как это отражается на спросе?  

- Цена за квадратный метр на первичном рынке продолжает оставаться высокой: за год среднее значение по РФ выросло на 9%. Несмотря на то что цены росли, росла себестоимость, менялась логистика и процессы у застройщиков, спрос на новостройки на рынке присутствует. Возможно, через какое-то время мы будем наблюдать отложенный эффект, но надо дать этому вызреть.

На первичном рынке в начале лета показатели были в районе 189 500 руб. за квадратный метр. Потом были движения по синусоиде, доходило до 194 000 руб. Затем – снижение, и сейчас цена фактически в районе 186 000 руб. 

Тот факт, что клиенты берут ипотеку, говорит о том, что спрос есть. В том числе инвестиции в недвижимость – это сложившаяся у нас культура. В Москве мы этот тренд наблюдаем.

Домклик
- Как повлияли изменения ипотечных ставок и снижение ключевой ставки ЦБ в сентябре на количество сделок и стоимость жилья?

 - Изменений процентной ставки было немало. В период, когда средняя ставка по банковской системе уходила до 20%, безусловно, доминировал первичный рынок, которому помогали льготные программы государственной поддержки с более комфортными условиями. Сейчас часть клиентов, которые готовы ждать, по-прежнему выбирают первичку, хотя цена за квадратный метр существенно выше. В пересчете на квадрат разница составляет порядка 70 000 руб.

- Если рассматривать семейный статус, возраст, пол, кто сегодня берет квартиры в ипотеку?

- 55% наших клиентов заемщиков – это мужчины, 45% – женщины. Средний возраст у мужчины-заемщика 36 лет, у женщины – 38 лет. Интересно, что 72% мужчин, берущих ипотеку, находятся в браке. Фактически для мужчины семья является триггером, чтобы наконец приобрести свое жилье. Среди женщин, выступающих в роли заемщика, всего 49% находится в браке, то есть для них наличие семьи – не определяющий фактор. При этом на момент сделки у 44% мужчин и у 57% женщин есть дети.

- Закрывают ли разные программы по льготной ипотеке потребности большинства покупателей?

- Текущие лимиты по кредитам и возможность комбо-ипотеки закрывают потребности наших клиентов. Но здесь скорее вопрос в том, чего хочет клиент, есть ли у него возможность ждать или нет. Если еще в 2019 г. клиент, покупая «первичку», готов был ждать примерно 15 месяцев, то сейчас сроки с момента сделки до сдачи дома сократились до 6 месяцев. Срок сократился из-за увеличения количества выгодных предложений от застройщиков и возросшей конкуренции на первичном рынке. По данным сервиса «Домклик», прирост предложений составил порядка 40%.

- Как насчет процентных ставок по кредитам? В сентябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что околонулевые ставки по ипотечным кредитам являются маркетинговым ходом и вводят в заблуждение заемщиков, которые в таких случаях часто покупают недвижимость по завышенной цене. Наблюдаете ли вы такую ситуацию?

 - Да, мы тоже наблюдаем такую ситуацию у застройщиков. Многие из них применяют следующую схему: снижают ставку до практически нулевых значений, но комиссию за такое снижение застройщик должен рублями откуда-то взять и заплатить, в итоге это автоматически заходит в цену объекта недвижимости. Если зайти на сайты разных застройщиков, можно увидеть, что один и тот же объект будет стоить по-разному, если квартира приобретается по стандартной ставке по ипотеке либо с процентной ставкой менее единицы. Во втором случае цена объекта увеличивается практически на 20-30%. Фактически переплату по ипотеке, которая могла бы распределиться на 20 лет, человек вносит разово и сразу. 

- А что сейчас можно купить дешевле? Это только предложения, где продавцам, уезжающим из Москвы, нужны быстрые деньги? Или есть еще какие-то?

- У застройщиков всегда есть какие-то лоты, которые не продаются в данном объекте. Система скидок также действует по решению застройщика. На вторичном рыке это всегда баланс ожиданий продавца и платежеспособного спроса. Есть и технологические характеристики: метраж, этаж, расположение квартиры. Плюс эстетические, например окна, цветовая гамма отделки, входная группа, хорошие соседи. Это может как добавить в цене объекта недвижимости, так и дать дисконт. Кроме того, сейчас на «вторичке» больше лотов, которые собственники хотели бы реализовать оперативно.

- Что делать потенциальным покупателям сегодня? Стоит ли искать хорошие предложения или занять выжидательную позицию, чтобы не прогадать в цене?

- В принципе, ставки на сегодня достаточно комфортные. Если нужно решать вопрос с жильем, значит нужно его решать. Клиента к этому, как правило, сподвигают жизненные ситуации. Одному хочется разъехаться с родителями, у другого должен родиться ребенок, третьему далеко ездить до работы, у четвертого плохие соседи, и с этим нужно что-то делать. Ипотека в данном случае – помощник, потому что не все клиенты могут приобрести объект недвижимости исключительно за наличные средства. Судя по итогам сентября и октября, клиенты не находятся на каком-то перепутье. Но выбор каждый делает сам, исходя из личной ситуации.

Другие материалы в сюжете

Самое популярное
Свободное время
Куда пойти в выходные 1–2 июня
Только интересные события в Москве
Умный город
Центральный университет запустил стипендиальную программу
«Авито» стала первым из 30 партнеров ЦУ, кто будет делать подобные выплаты
Свободное время
Укол молодости и интерактивный склеп: пять фильмов Каннского фестиваля
«Ведомости. Город» отобрал самые интересные картины фестиваля, которые покажут в России
Наш город
Сладости, косметика, сувениры: московские товары представят в дьюти-фри
Продукцию под брендом Made in Moscow представят в аэропорте «Домодедово»
Свободное время
Джаз и барабанщицы: что увидят зрители в рамках рыбной недели в Москве
Развлекательная программа будет работать до 2 июня
Культурный город
В Новодевичьем монастыре начали создавать экспозицию на месте раскопок
Археологи обнаружили каменные надгробия представителей знати XVI–XX веков
Культурный город
Евгений Миронов: «Людям нужен театр как терапия»
Актер и художественный руководитель Театра наций – о летних фестивалях и планах на новый сезон
Свободное время
До 90% морщин – от солнца: врачи ответили на главные вопросы о загаре
Как защититься от ультрафиолета и почему он опасен даже для темнокожих
Наш город
Ставка на самодостаточность: как развивается промышленность столицы
В Москве разработан комплекс мер по поддержке бизнес-проектов
Наш город
Объем производства одежды в Москве вырос в 62 раза
Уход зарубежных брендов дал столичному бизнесу возможность занять свободные ниши
Горожане
Как долго в Москве продлится аномальная жара
Температура в конце мая достигнет 30 градусов
Свободное время
«Лето в Москве»: какие мероприятия масштабного проекта пройдут в июне
Горожане и гости столицы увидят показ мод на Патриарших прудах и исторические реконструкции
Умный город
Получить от Москвы все: как в столице развивается бизнес-туризм
Деловые люди едут в город ради конференций и впечатлений
Наш город
Начальный капитал: в Москве стартовал прием заявок на гранты для предпринимателей
Столичные власти разработали пять мер поддержки для бизнеса
Наш город
В Москве стартовали «Рыбная неделя» и археологический сезон – хорошие новости
Собрали только положительные события этой недели