9 миллионов рублей за однушку. Какие квартиры покупают москвичи

Несмотря на качели в сфере недвижимости на протяжении последнего года, горожане продолжают улучшать свои жилищные условия. Как меняется спрос на ипотечные кредиты, на какие уступки идут продавцы и в каких районах предпочитают брать квартиры москвичи, рассказала в интервью «Ведомости. Городу» исполнительный директор, руководитель аналитического центра дивизиона «Домклик» от ПАО «Сбербанк» Мария Ромчанова.

- Мы не наблюдаем больших колебаний по количеству сделок за этот период. Третий квартал был достаточно динамичный, произошел явный период оживления по сравнению со вторым. Небольшие снижения в количестве подаваемых от клиентов заявок были последние 2-3 недели сентября. Тем не менее те, кто уже имели одобренное решение по ипотечному кредиту, сохраняли желание его взять и улучшить свои жилищные условия.

- Безусловно, рынок менялся в течение всего года, при этом сезонность 2021 и 2022 гг. разнится. Новые условия диктовали политика Центрального банка и значение ключевой ставки. Но даже в тот период, когда ставка поднималась достаточно высоко, все равно были клиенты, которые делали выбор в пользу ипотечного кредита для приобретения квартиры. Помощь клиентам на постоянной основе оказывают программы государственной поддержки.

В первом квартале этого года порядка 29% сделок приходилось на первичное жилье, 68% – на вторичный рынок. В апреле картина изменилась: из-за повышения процентных ставок только 56% сделок пришлось на вторичный рынок и, соответственно, 32% – на первичный. Из-за подготовки к летнему сезону порядка 8% клиентов приобретали дома на земельных участках. 

Начиная с июня до 22% снижается доля кредитов, выдаваемых на первичное жилье, в том числе с участием программ государственной поддержки, и растет доля сделок, совершаемых на объектах вторичного жилья. Ежемесячно от 70 до 73%, а в сентябре 74% клиентов выбрали объекты на вторичном рынке. Интересно, что показатели за периоды январь – март и июль – сентябрь в этом году аналогичны прошлому году.

- В феврале мы выдали порядка 85 000 кредитов, в марте – более 117 000, а в сентябре – около 84 000 кредитов. То есть явного уменьшения количества потенциальных покупателей мы не наблюдаем. 

- На витрине сервиса «Домклик» в сентябре мы видим рост количества объявлений о продаже недвижимости порядка 13% в среднем по стране. Клиентская активность соответствует сезонному периоду, средний чек стабилен.

В Москве по-прежнему приоритетной является покупка однокомнатной квартиры (47% сделок). Затем идут двухкомнатные (35%) и трехкомнатные (16%) варианты. Усредненная стоимость в однокомнатных квартирах – 8,9 млн руб. (метраж 30 кв. м), двухкомнатных – 13,3 млн руб. (50 кв. м), в «трешках» – 17,4 (71,5 кв. м).

- С точки зрения наиболее комфортного ценового сегмента доминирует новая Москва, включая поселения Рязановское, Мосрентген, Сосенское и др. В топ-10 по количеству сделок также входят районы Очаково-Матвеевское, Даниловский, Люблино, Западное Дегунино, Покровское, Покровское-Стрешнево, Хорошево-Мневникии и Черемушки.

Характерный диапазон цен в районе 9 млн руб. на однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м соответствует недвижимости ближе к МКАД на востоке и юго-востоке и за МКАД на юго-западе, ближе ко Внуково.

- Больших скидок на сегодняшний день мы не наблюдаем. Но тут, возможно, сошлись пожелания двух сторон, либо продавцы чуть более осторожны при назначении цены и не выставляют ее по верхней границе. В среднем по стране скидка, которую может получить покупатель, колеблется в диапазоне от 2 до 5%.

- Возможно, мы пока этого не видим, потому что клиент, как правило, определяется с покупкой через месяц с момента получения положительного решения по ипотеке. Реальную ценовую политику и размер дисконтов по этим сделкам мы сможем увидеть позже.

- Цена за квадратный метр на первичном рынке продолжает оставаться высокой: за год среднее значение по РФ выросло на 9%. Несмотря на то что цены росли, росла себестоимость, менялась логистика и процессы у застройщиков, спрос на новостройки на рынке присутствует. Возможно, через какое-то время мы будем наблюдать отложенный эффект, но надо дать этому вызреть.

На первичном рынке в начале лета показатели были в районе 189 500 руб. за квадратный метр. Потом были движения по синусоиде, доходило до 194 000 руб. Затем – снижение, и сейчас цена фактически в районе 186 000 руб. 

Тот факт, что клиенты берут ипотеку, говорит о том, что спрос есть. В том числе инвестиции в недвижимость – это сложившаяся у нас культура. В Москве мы этот тренд наблюдаем.

 - Изменений процентной ставки было немало. В период, когда средняя ставка по банковской системе уходила до 20%, безусловно, доминировал первичный рынок, которому помогали льготные программы государственной поддержки с более комфортными условиями. Сейчас часть клиентов, которые готовы ждать, по-прежнему выбирают первичку, хотя цена за квадратный метр существенно выше. В пересчете на квадрат разница составляет порядка 70 000 руб.

- 55% наших клиентов заемщиков – это мужчины, 45% – женщины. Средний возраст у мужчины-заемщика 36 лет, у женщины – 38 лет. Интересно, что 72% мужчин, берущих ипотеку, находятся в браке. Фактически для мужчины семья является триггером, чтобы наконец приобрести свое жилье. Среди женщин, выступающих в роли заемщика, всего 49% находится в браке, то есть для них наличие семьи – не определяющий фактор. При этом на момент сделки у 44% мужчин и у 57% женщин есть дети.

- Текущие лимиты по кредитам и возможность комбо-ипотеки закрывают потребности наших клиентов. Но здесь скорее вопрос в том, чего хочет клиент, есть ли у него возможность ждать или нет. Если еще в 2019 г. клиент, покупая «первичку», готов был ждать примерно 15 месяцев, то сейчас сроки с момента сделки до сдачи дома сократились до 6 месяцев. Срок сократился из-за увеличения количества выгодных предложений от застройщиков и возросшей конкуренции на первичном рынке. По данным сервиса «Домклик», прирост предложений составил порядка 40%.

 - Да, мы тоже наблюдаем такую ситуацию у застройщиков. Многие из них применяют следующую схему: снижают ставку до практически нулевых значений, но комиссию за такое снижение застройщик должен рублями откуда-то взять и заплатить, в итоге это автоматически заходит в цену объекта недвижимости. Если зайти на сайты разных застройщиков, можно увидеть, что один и тот же объект будет стоить по-разному, если квартира приобретается по стандартной ставке по ипотеке либо с процентной ставкой менее единицы. Во втором случае цена объекта увеличивается практически на 20-30%. Фактически переплату по ипотеке, которая могла бы распределиться на 20 лет, человек вносит разово и сразу. 

- У застройщиков всегда есть какие-то лоты, которые не продаются в данном объекте. Система скидок также действует по решению застройщика. На вторичном рыке это всегда баланс ожиданий продавца и платежеспособного спроса. Есть и технологические характеристики: метраж, этаж, расположение квартиры. Плюс эстетические, например окна, цветовая гамма отделки, входная группа, хорошие соседи. Это может как добавить в цене объекта недвижимости, так и дать дисконт. Кроме того, сейчас на «вторичке» больше лотов, которые собственники хотели бы реализовать оперативно.

- В принципе, ставки на сегодня достаточно комфортные. Если нужно решать вопрос с жильем, значит нужно его решать. Клиента к этому, как правило, сподвигают жизненные ситуации. Одному хочется разъехаться с родителями, у другого должен родиться ребенок, третьему далеко ездить до работы, у четвертого плохие соседи, и с этим нужно что-то делать. Ипотека в данном случае – помощник, потому что не все клиенты могут приобрести объект недвижимости исключительно за наличные средства. Судя по итогам сентября и октября, клиенты не находятся на каком-то перепутье. Но выбор каждый делает сам, исходя из личной ситуации.