Цена славы: как продают дома знаменитости
И что на самом деле решает в сделке со «звездной» недвижимостьюВ феврале этого года стало известно, что народный артист России Григорий Лепс продает особняк в тайском стиле на Новорижском шоссе – 1800 кв. м с бассейном, зимним садом и семью спальнями. Как сообщила ТАСС представитель агентства недвижимости, на продажу «звездный» дом выставили еще в мае 2025 г. за 1,5 млрд руб., сейчас же дом оценили в 550 млн руб.
В то же время квартира Филиппа Киркорова ждет покупателя, готового отдать около 100 млн руб. за «историческую ценность» и освободить артиста от «ненужных воспоминаний», сообщает RT.
«Ведомости. Город» выяснил у экспертов рынка элитной недвижимости, как на самом деле влияет «звездная надбавка» на цену объекта, кто покупает такие дома и почему знаменитости их продают.
«Звездная надбавка»
Вопреки расхожему мнению, в сегменте элитной недвижимости имя владельца-знаменитости само по себе не создает системной надбавки к цене, считает председатель совета директоров АО «Асториус», председатель комиссии по инвестициям в недвижимость совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ Екатерина Авдеева. Стоимость формируется на основе фундаментальных факторов: локации, архитектуры, качества строительства и инженерии, уникальности объекта и инвестиционных перспектив.
«Имя «звезды» работает как эмоциональный триггер только для узкого круга поклонников, а для целевого покупателя – состоятельного человека или институционального инвестора – оно не является значимым фактором», – говорит эксперт. Более того, повышенное внимание к такой сделке может отпугивать, а если же знаменитость ассоциируется со скандалами, это может даже создать «негативную скидку».
Надбавка в 5–10% возможна только в исключительных случаях, когда личность предыдущего владельца составляет неотъемлемую часть ценности объекта – например, дом, спроектированный и обжитый легендарным архитектором, добавляет Авдеева.
Прямой «звездной надбавки» нет, соглашается эксперт по недвижимости Маргарита Максимова. Напротив, имя знаменитого владельца может создать риски, снижая привлекательность объекта. Цена растет за счет объективных преимуществ: уникальная история дома, архитектура, вид.
На практике «звездная надбавка» почти никогда не формируется сама по себе, отмечает руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. По ее мнению, влияние известности собственника чаще всего укладывается в диапазон от 0 до 10%. В редких случаях, когда объект действительно уникален по архитектуре, истории или авторскому дизайну, надбавка может доходить до 15%.
Именно таким исключением стал проданный в 2017 г. особняк Мэрилин Монро в Лос-Анджелесе. Дом голливудской звезды, построенный в 1929 г. в стиле испанской фазенды, ушел с молотка за $7,25 млн – на $350 000 выше первоначальной цены, сообщал Los Angeles Business Journal. При этом Монро приобрела его в 1962 г. всего от $67 000 до $90 000, и это было единственное жилье в ее собственности. За прошедшие десятилетия особняк неоднократно менял владельцев, в 2012 г. его продали за $5,1 млн.
По мнению основателя агентства элитной недвижимости Vipflat Леонида Рысева, все зависит от того, хочет ли звезда рассказывать о себе, решив продать квартиру или дом: некоторые категорически отказываются от публичности, другие (например, российская теле- и радиоведущая Валерия Кудрявцева) с удовольствием делятся подробностями в соцсетях. Он считает, что удорожание может идти на 20%, если продает известный человек, но это скорее исключение. При этом если объект переоценен из-за громкого имени, он просто зависает в экспозиции, отмечает дизайнер интерьеров, управляющий партнер дизайн-бюро Buro2050 Виолетта Маслиева. В результате цена все равно корректируется до уровня, соответствующего рынку.
Эксперты подчеркивают, что продажа недвижимости знаменитости – это, в первую очередь, сделка с высокими требованиями к безопасности, конфиденциальности и профессиональному менеджменту. «Звездность» – это не актив, а, скорее, специфический риск, требующий профессионального хеджирования (защиты финансовых вложений за счет снижения рисков через сделку)», – указывает Авдеева. Публичная огласка таких сделок – почти всегда признак непрофессионализма или сознательного пиар-хода, отмечает она.
Например, в январе 2026 г. актер Стивен Сигал выставил на продажу свой особняк на Рублево-Успенском шоссе в Подмосковье, о чем сообщили «РИА Недвижимости» в компании NF Group. Тем не менее сумма, запрашиваемая за дом в 500 «квадратов» с личным лесом в элитном загородном клубе, осталась нераскрытой.
Истинные причины продажи: жизнь и финансы
Причины продажи недвижимости публичными людьми индивидуальны, но достаточно прагматичны, отмечает топ-брокер Whitewill Екатерина Левина. Чаще всего речь идет об улучшении жилищных условий, смене жизненных обстоятельств или инвестиционных решениях. В премиальном сегменте ротация недвижимости раз в несколько лет – нормальная практика, говорит эксперт.
Кроме декларируемых причин частыми драйверами являются реструктуризация личных активов для налогового или наследственного планирования, желание монетизировать пиковую стоимость актива в период высокой публичности владельца, а также конфиденциальное урегулирование финансовых вопросов, говорит Авдеева. Продажа часто становится элементом более крупной финансовой стратегии.
Одними из причин могут быть скрытые финансовые трудности, считает Максимова. Примеры западных звезд показывают, что даже знаменитости могут продавать недвижимость из-за долгов или налоговых проблем. Желание упростить жизнь, по ее мнению, тоже часто становится частой причиной продажи дома – со временем звезды могут предпочесть более компактные и безопасные резиденции с обслуживанием.
Истинные причины продажи домов у публичных людей ровно те же, что и у любых других обеспеченных собственников: переезд, развод, смена жизненного сценария, покупка более дорогого объекта, перераспределение активов, потребность в ликвидности, инвестиционные решения, резюмирует Маслиева.
Портрет покупателя
Типичный покупатель недвижимости селебрити – это чаще всего предприниматель, топ-менеджер, инвестор, для которого на первом месте стоят инвестиционные характеристики объекта, подчеркивает Авдеева. Поклонник, покупающий «на эмоциях», – редкое явление в этом ценовом сегменте.
Рысев также указывает на важность психологического аспекта в общении с такими покупателями. Если на просмотре начинают акцентировать внимание на известности предыдущего владельца, это может вызвать неожиданно негативную реакцию – покупатель воспринимает это как попытку его принизить на фоне «звезды», отмечает эксперт. Это подтверждает общий прагматичный настрой клиентов.
Элитную недвижимость стали чаще покупать молодые предприниматели и инвесторы (30–45 лет) как способ сохранения капитала в условиях экономической неопределенности, отмечает Максимова. Также это люди, ищущие тихую роскошь: приватность, безопасность, культурную инфраструктуру района.
Если объект хорош сам по себе, звездность – нейтральный фон. Если есть проблемы – она их лишь усугубит, резюмирует эксперт.
Конфиденциальность как стандарт
Процесс продажи строится в условиях абсолютной конфиденциальности. Стандартом являются предварительное подписание строгого NDA (соглашения о неразглашении) всеми участниками с многомиллионными штрафами за нарушение, верификация покупателя до показа, а также закрытые показы без публичной рекламы объекта, часто без точного адреса в первичных материалах, отмечает Авдеева.
Показы и сделки проходят с максимальной закрытостью. Объекты показывают по одному покупателю за раз, чаще всего через доверенных представителей, без указания точного адреса в открытых каналах, добавляет Максимова. Проверяется не только платежеспособность, но и репутация, а также намерения покупателя.
Стратегия зависит от позиционирования объекта, отмечает Левина. Возможны как открытые продажи с размещением информации на публичных площадках, так и закрытый формат – когда объект предлагается точечно заинтересованным клиентам. Распространенной практикой является предварительная проверка потенциальных покупателей – запрос паспортных данных, говорит эксперт.
Мищенко добавляет, что на показах, как правило, запрещена фото- и видеосъемка, а время и формат посещения объекта заранее согласуются. Рысев также подчеркивает зависимость процесса от желания самой звезды: продажа может быть как абсолютно закрытой, так и с элементами публичности по инициативе владельца, что, тем не менее, повышает риски, вплоть до попыток несанкционированного проникновения на объект под видом съемочных групп.
«Юридическое оформление таких сделок – это создание «кокона» конфиденциальности и минимизация репутационных рисков», – подчеркивает Авдеева. Помимо стандартных условий договор купли-продажи обязательно включает запрет на раскрытие факта сделки, условий, личности сторон и любых деталей объекта, а также запрет на коммерческое использование имени и истории предыдущего владельца.
В договоре могут быть прописаны запреты на использование имени звезды в рекламных целях, отмечает Максимова. Компенсация за разглашение конфиденциальных сведений может быть в несколько раз выше стоимости объекта.
Но обычно у звезд очень часто очень большой непорядок в документах на квартиру, делится опытом Рысев. Он вспоминает случаи, когда около года пришлось разбирать «старые истории», прежде чем подготовить документы к продаже.
В 2024 г. в СМИ разлетелась новость о неликвидности замка Аллы Пугачевой и иноагента Максима Галкина
Интерес не значит продажа
Объекты, анонсированные как «дом звезды», действительно показывают взрывной рост первичных просмотров – но это любопытствующая, а не целевая аудитория, констатирует Авдеева. Конверсия в реальные просмотры и предложения при этом часто ниже, чем у аналогичных «тихих» объектов, из-за повышенного шума и опасений утечек.
Если информация о том, что объект принадлежит известному человеку, становится публичной, это почти всегда приводит к росту просмотров объявления в первые дни, подтверждает Мищенко. Но значительная часть такого интереса носит характер любопытства и не превращается в реальные сделки.
«Звездность» дает кратковременный всплеск любопытства, но не ведет к сделке, соглашается Максимова. Динамику цены определяет общий рынок. Сегодня элитный сегмент растет, но не из-за известности или престижа, а из-за дефицита качественных предложений.
Парадоксально, но «звездность» часто увеличивает срок экспозиции объекта на рынке, говорит Авдеева. Это связано с чрезмерно завышенными первоначальными ожиданиями продавца и с необходимостью сложной фильтрации покупателей. Рынок все равно приводит стоимость к реальному уровню либо через торг, либо через изменение стратегии продажи, заключает эксперт.
Показательный случай – нью-йоркская квартира Ирины Шейк. Модель приобрела жилье в престижном районе Вест-Виллидж в 2010 г., но продать его смогла лишь спустя почти 10 лет, писал портал The Real Deal. Итоговая сумма сделки составила $3,25 млн. При площади 250 кв. м с двумя спальнями, панорамными окнами и видами на Манхэттен объект был ликвидным сам по себе. Но статус знаменитой владелицы не ускорил продажу – напротив, поиск покупателя растянулся на годы, а цену пришлось снизить почти на $1 млн.