Без резких скачков: как могут измениться цены на жилье в 2026 году

В текущем году цены на квартиры в России начнут постепенно расти, считают специалисты отрасли, опрошенные «Ведомости. Городом». По оценкам экспертов, на фоне прогнозируемого снижения ключевой ставки россияне все активнее начинают перекладывать средства из депозитов в квадратные метры, что стимулирует спрос на недвижимость. Вместе с тем девелоперы из-за высокой себестоимости строительства выводят на рынок ограниченное число новых проектов. В этих условиях аналитики не исключают роста стоимости на 13–15% в сегменте новостроек и 8–10% на вторичное жилье в течение 2026 г. 

С чем пришли в новый год 

По итогам 2025 г. рост цен на недвижимость превысил уровень инфляции, свидетельствуют результаты совместного исследования «Домклик» и «Сбериндекс». Согласно их оценкам, новостройки в среднем по стране за год подорожали примерно на 7,3%, тогда как вторичное жилье прибавило 8,2%. При этом уровень официальной инфляции составил 5,59%. 

При заметном росте цен это все же явное замедление по сравнению с 2024-м, когда стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась 13%, уверен директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. 

«Ключевая ставка на уровне выше 20% в течение первой половины 2025-го сделала рыночную ипотеку практически недоступной для большинства семей, в то время как субсидированные программы сокращались, а самая массовая льготная ипотека закончилась в 2024-м», – подчеркнул аналитик в разговоре с «Ведомости. Городом». 

Программа льготной ипотеки была запущена в 2020 г. в качестве одной из мер поддержки спроса на жилье в период пандемии. По ее условиям россияне могли оформить жилищный кредит по сниженной ставке, а разницу между рыночным и субсидируемым процентом банкам компенсировало государство. В дальнейшем механизм неоднократно продлевали.

На первых этапах инструмент позволил застройщикам пережить пандемию и ограничения, связанные с ней. Однако позже, по оценкам властей, массовая льготная ипотека стала одним из факторов перегрева: ипотечное кредитование ускорилось, а цены на жилье заметно выросли. В результате в июле 2024 г. правительство решило свернуть массовую льготную ипотеку и оставить только адресные программы – для семей с детьми, IT-специалистов, жителей сельских территорий, а также Дальнего Востока и Арктической зоны.

После завершения общей программы спрос на недвижимость снизился примерно в 1,5 раза. По данным Банка России, за 11 месяцев 2025 г. россияне оформили около 802 000 ипотечных кредитов на 3,6 трлн руб. За аналогичный период 2024 г. было выдано более 1,2 млн займов на 4,6 трлн руб.

При этом большинство жилищных кредитов было выдано по семейной ипотеке. По данным Дом.РФ, всего в 2025 г. было оформлено 409 000 займов на общую сумму около 2,37 трлн руб. На долю данной программы пришлось почти 90% от всех выданных льготных кредитов на жилье в прошлом году. По условиям программы семейной ипотеки россияне могут оформить кредит на покупку жилья по ставке 6% годовых – это почти в 3,5 раза ниже средней рыночной, которая сейчас держится около 20%.

Право на льготу имеют семьи с одним ребенком до семи лет, родители с двумя и более несовершеннолетними детьми, а также граждане, воспитывающие ребенка с инвалидностью. 

В рамках программы каждый из родителей может приобрести квартиру у девелопера – как в новостройке, так и в готовом доме, построить частный дом самостоятельно или по договору подряда, а также купить жилье на вторичном рынке в городах с низкими объемами строительства.

Льготный кредит доступен при покупке недвижимости стоимостью до 12 млн руб. в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн руб. – в остальных регионах. При этом можно взять заем на большую сумму – до 30 млн руб. и 15 млн руб. соответственно, но субсидируемая ставка будет действовать только в пределах 12 млн руб. и 6 млн руб. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%. Ставка 6% сохраняется на весь срок кредита, а разницу между рыночной и льготной ставками банкам компенсирует государство.

Семейный подход 

Как рассказали «Ведомости. Городу» в «Циане», декабрь 2025 г. стал одним из лучших месяцев по продажам за последние годы: в Московском регионе заключили 18 600 ДДУ – это на 29% больше, чем в ноябре. В агломерации Санкт-Петербурга продажи достигли 8900 ДДУ (+37% к ноябрю), что стало лучшим показателем с осени 2023 г. В целом по России объем сделок по ДДУ составил около 81 000 квартир, что на 29% больше по сравнению с предыдущем месяцем. 

Подобная динамика во многом была связана с грядущими изменениями условий семейной ипотеки, считает главный аналитик «Циана» Алексей Попов. С 1 февраля 2026 г. семьи с детьми смогут оформить только один льготный кредит под 6% годовых, хотя ранее такое право было у каждого из супругов. «Это решение сильнее всего ударит по более дорогим и крупным покупкам – когда вместо или вдобавок к студии берут двухкомнатную квартиру, а вместо или вместе с квартирой – дом», – отметил Попов. 

В свою очередь правило «одна семья – одна ипотека», скорее всего, не повлияет масштабно на объемы спроса, полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Это ограничение ввели для того, чтобы ограничить, условно говоря, инвестиционные покупки подходящих под условия программы заемщиков, которых все равно было немного относительно основного числа участников, отметил эксперт в беседе с «Ведомости. Городом». 

«Более негативные последствия может вызвать дифференциация условий семейной ипотеки, точнее «шкала», которую сейчас предлагают законодатели. В частности, рассматривается вариант снизить ставку по кредиту для семей с двумя и большим числом детей, но повысить – для семей с одним ребенком. Если такую схему утвердят, то спрос сократится, ведь в России подавляющее большинство семей имеют одного ребенка», – подчеркнул Сырцов. 

В этих условиях россияне с детьми спешат оформить вторую ипотеку, пока это возможно, говорит Тумин. По данным Дом.РФ, в январе 2026 г. число заявок выросло с 49 000 до 60 000 в неделю. После февраля спрос на льготную ипотеку временно просядет, пока рынок адаптируется, но семейная ипотека останется главным двигателем продаж, пока ставки по рыночным жилищным кредитам не начнут снижаться, уверен он. 

Снижение «ключа»

Динамика ипотечных ставок напрямую связана с решениями Центробанка. В 2024 г., сдерживая инфляцию, регулятор поднял ключевую ставку до рекордных 21%. На этом фоне средняя рыночная ипотека (без учета действующих льготных программ) впервые вышла в диапазон 28–30% годовых. В первой половине 2025 г. регулятор сохранял ставку без изменений, а затем по мере замедления инфляции начал постепенно снижать ее и к концу года довел показатель до 16%.

Прогнозы на конец года колеблются в диапазоне 11–14%, напоминает Тумин. Как полагает эксперт, если регулятор будет последовательно двигаться к этим значениям, ипотечные ставки к осени могут опуститься до 14–15%, что уже приемлемо для заемщиков. Это оживит спрос, особенно на вторичном рынке, где сейчас цены почти не растут из-за отсутствия альтернатив рассрочке и высокой стоимости кредитов, считает аналитик. 

«Первичка будет дорожать активнее – застройщики столкнулись с удорожанием проектного финансирования, ростом себестоимости стройматериалов и НДС с 20% до 22%. Даже при снижении ставки новостройки могут прибавить 10–13% за год, вторичное жилье – 7–8%», – прогнозирует эксперт. 

По словам Сырцова, сейчас не просматривается четкой траектории восстановления рынка в 2026 г. Всплеск спроса, зафиксированный в конце 2025-го, носил во многом технический характер и был связан с ожиданием изменений в правилах семейной ипотеки. Сейчас экономике необходим определенный перезапуск, и его главным инструментом должен стать доступный кредит, говорит он. 

Повышение налогов может быть компенсировано только ростом бизнес-активности, а она невозможна без инвестиций. В 2026 г. необходимо снизить ключевую ставку до уровня, который будет соотноситься с уже достигнутой умеренной инфляцией. 

«В этом случае даже без дополнительных мер стимулирования в виде новых программ субсидирования ипотеки мы увидим реализацию отложенного спроса на рынке жилья. Вернутся покупатели, которые в 2024–2025 гг. не смогли приобрести квартиры из-за дорогого кредита или недоступности стимулирующих программ», – отметил эксперт и добавил, что на этом фоне цены могут вырасти вслед за ощутимым снижением ключевой ставки. 

В свою очередь член совета директоров компании «Плато девелопмент» Станислав Коновалов считает, что тренд на снижение спроса из-за высоких ипотечных ставок сохранится. ЦБ не спешит с радикальным снижением ключевой ставки, а новые ограничения в семейной ипотеке усилят этот тренд. В ответ застройщики будут ориентировать проекты на аудиторию, не зависящую от кредитных программ, отмечает эксперт. 

По его словам, речь идет прежде всего о более обеспеченных покупателях и сегментах бизнес- и премиум-класса, где доля сделок без ипотеки традиционно выше. «При этом в случае кардинального снижения ключевой ставки возможен и альтернативный сценарий – возврат к отложенным в 2025 г. проектам», – добавил Коновалов. 

Основатель SIS Development Ярослав Гутнов отмечает, что текущий уровень ключевой ставки все еще не соответствует замедлившейся инфляции. По его оценкам, ставки по рыночной ипотеке должны снизиться до 13–15% годовых, чтобы рынок увидел заметное оживление спроса. «В этом случае цены могут начать умеренно расти. Пока же осторожный пересмотр ставки никак не влияет на ценовую политику застройщиков», – говорит он.

В «Циане» придерживаются более оптимистичного взгляда. По оценкам компании, при уходе ключевой ставки ниже 14% и четком сигнале о дальнейшем смягчении кредитно-денежной политики рынок может достаточно быстро оживиться.

«Снижение ставки приведет к восстановлению спроса, запуску сделок по рыночным ставкам, в том числе с прицелом на рефинансирование. Кроме того, это позволит вернуться к запуску новых проектов, которых в 2025 г. было мало из-за жестких условий проектного финансирования», – поясняет Попов.

В базовом сценарии «Циан» ожидает роста цен на первичном рынке в 2026 г. на 13–15%. Вторичное жилье, по оценке аналитиков, может подорожать на 8–10%.