Деловой дисбаланс: как меняется офисный рынок в России

Ввод офисной недвижимости в Москве в 2025 г. стал рекордным за последние 10 лет. Он составил 704 000 кв. м, что на 24% больше, чем в 2024 г., рассказали «Ведомости. Городу» в компании Nikoliers. При этом более половины этого объема пришлось на штаб-квартиры крупных госкомпаний, которые не выходят на открытый рынок, приводит статистику генеральный директор Kubrava Project Management Руслан Кубрава.

Хотя 48% от изначально заявленных объемов были перенесены на более поздние периоды, что также является рекордным показателем за последние годы. Одна из причин задержек и переносов – более строгий контроль за строительством со стороны государства: архитектурой проектов, организацией строительства, соблюдением параметров, заявленных на этапе проектирования, говорит руководитель коммерческого департамента West Wind Group Марина Гостева.

Эксперты отмечают, что офисный рынок в Москве во многом поддерживается программами мест приложения труда (МПТ) и более широким, диверсифицированным спросом. Программа МПТ стимулирует девелоперов создавать рабочие места в районах, где это требуется.

«Ввод сегодня жестко привязан к государственным механизмам. Без льгот и доступных площадок запуск нового качественного офиса крайне затруднителен», – отмечает директор по коммерческой недвижимости ГК «Сумма Элементов» Юлия Петроченко.

По данным градостроительного комплекса Москвы, до 2029 г. в рамках программы МПТ инвесторы построят 38 офисно-деловых зданий в девяти округах Москвы общей площадью свыше 1,2 млн кв. м.

«Ведомости. Город» разбирался, о чем говорят наметившиеся тенденции на рынке офисной недвижимости, а также как объемы ввода офисов отражают общее положение дел в отрасли.

Деловая жизнь в регионах

В Санкт-Петербурге объем ввода в 2025 г. тоже бьет рекорды: там ввели в эксплуатацию девять офисных зданий совокупной площадью 105 000 кв. м, что более чем в два раза превышает показатели 2024 г., рассказали «Ведомости. Городу» в компании Maris.

По словам директора по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елены Малиновской, в Северной столице более 60% общего объема ввода в прошлом году обеспечили два проекта.

«Фактически рост был сформирован за счет отдельных крупных объектов – это классический эффект низкой базы, поскольку в городе традиционно вводится относительно небольшой объем офисных площадей», – сказала она.

Она добавила, что в Санкт-Петербурге значительная часть ввода приходится на проекты редевелопмента – реконструкцию бывших промышленных территорий и устаревших офисных зданий, в то время как в Москве, напротив, преобладают объекты нового строительства.

В столицах рост во многом обеспечивается проектами, которые были запущены еще несколько лет назад, объясняет директор по продажам сети смарт-офисов SOK Иван Сажин. «Девелоперы не могут остановить стройку, если объект уже находится в высокой стадии готовности, его логично довести до эксплуатации», – говорит он.

А вот в регионах ситуация противоположная. В общей сложности в городах-миллионниках в 2025 г. ввели в эксплуатацию 17 000 кв. м – на 55% меньше, чем годом ранее. По одному объекту введено в Казани, Новосибирске и Омске, два объекта – в Челябинске, следует из аналитики компании Core.XP.

Опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты причиной низкого объема ввода офисов в регионах называют общую экономическую нестабильность. По их словам, там взаимосвязь между кризисом и новым строительством более явная, чем в столицах.

«При отсутствии предсказуемости и стабильного спроса девелоперам значительно сложнее запускать коммерческие проекты, так как в условиях неопределенного спроса труднее обосновывать их перед банками. Поэтому на такие инициативы решаются единицы, и в целом интерес к развитию коммерческой недвижимости в таких локациях остается крайне сдержанным», – считает Малиновская.

Острый дефицит

Одна из ведущих тенденций – нехватка вакантных офисных площадей по всей стране. Даже в Москве, несмотря на рекордный рост ввода в 2025 г., вакансия все равно остается низкой. Наибольший объем свободных офисов по-прежнему расположен в трех локациях: Нагатино – ЗИЛ, Центральный деловой район – ТТК и за МКАД. Появление новых офисов не привело к значительному росту доли свободных помещений – на спекулятивный рынок вышло только 33% нового объема, остальные площади были арендованы, куплены или реализованы в BTS-формате (модель строительства, при которой девелопер возводит объект строго под требования конкретного заказчика). За год общая вакантность офисных помещений незначительно выросла на 0,2% до уровня в 6%, но показатель остается на рекордно низком уровне: он сопоставим с историческим минимумом доли свободных помещений в 2007 г. (4,5%), говорится в исследовании NF Group.

В региональных городах-миллионниках доля свободных офисов и вовсе стремится к нулю. Причина этого – отсутствие нового строительства.

Благодаря вводу двух новых офисов в Челябинске наиболее благоприятная ситуация со свободной площадью, ее доля в 2025 г. составила 5,4% – это один из лучших показателей среди регионов. Сложнее всего положение с вакантными офисами в Екатеринбурге (0,7%), Воронеже (0,9%), Уфе (0,8%), Нижнем Новгороде (1%), Омске (1,5%). 

Непростую ситуацию с вакантной офисной площадью в Москве и в Санкт-Петербурге хорошо демонстрирует объем сделок по аренде в 2025 г. В Санкт-Петербурге этот показатель снизился более чем вдвое по сравнению с 2024 г., составив 182 000 кв. м. В Москве объем сделок аренды за год сократился на 36% и составил 777 000 кв. м.

Опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты говорят, что из-за нехватки помещений сильно просело предложение.

«Спрос на аренду сам по себе не снизился. Однако мы наблюдаем падение объема арендных сделок, и здесь важно не путать причину со следствием. Снижение активности на рынке аренды связано не с отсутствием спроса, а с дефицитом предложения», – объясняет Малиновская.

В Санкт-Петербурге в абсолютном выражении объем вакантных площадей увеличился на 29% – со 134 000 до 174 000 кв. м, средний уровень вакансии в 2025 г. составил 4%, незначительно увеличившись на 0,8%.

В Москве число вакантных площадей снижается с 2022 г. В 2025 г. наметился небольшой рост (1,1%), но ситуация все еще остается сложной, отмечают эксперты. В 2025 г. доля свободных офисов составила 878 000 кв. м, или 4,6% от общего числа.

По данным компании Maris, в Санкт-Петербурге по итогам 2025 г. лидирующие позиции в объеме спроса занял реальный сектор экономики (19%). На втором месте по объему арендованных площадей – компании нефтегазового сектора (18%). Третье и четвертое места заняли предприятия IT и торговли (15% и 11% соответственно).

В Москве основную долю сделок в 2025 г. сформировали финансовые организации (18%), торговые операторы (16%) и IT-компании (16%). За 2025 г. лидерами спроса на офисные помещения стали компании сферы технологий, медиа, телекоммуникаций (22%), компании сферы банки / финансы / инвестиции (21%), на третьем месте − производственные предприятия (14%), следует из данных NF Group.

Офис в собственность

На фоне падения объема аренды в Москве растет интерес к приобретению офисов. Согласно данным Core.XP, в 2025 г. этот показатель составил 676 000 кв. м, что на 23% меньше, чем в 2024 г., но тенденция на увеличение доли именно покупки, а не аренды устойчиво держится с 2023 г. Для сравнения: в 2021 г. доля сделок по продаже составляла 12%, в 2023 г. – 24%, а в 2024–2025 гг. приблизилась к отметке в 50%: 42% и 46,5% соответственно. 91% сделок покупки в 2025 г. – в строящихся офисах и проектах. 

Смещение спроса в сторону покупки, по словам экспертов, обусловлено сразу несколькими факторами: во-первых, это повышение арендных ставок в бизнес-центрах – на 30% за год в классе А, на 17% – в классе В. А во-вторых, стремление сохранить капитал, что подтверждается большой долей крупных корпораций в таких сделках. 

«На такие сделки в 2025 г. пришлось порядка 50% от общего объема инвестиций (более 320 млрд руб. в офисный сегмент). На спрос также влияют розничные инвесторы: вложения в блоки и этажи строящихся бизнес-центров выросли более чем на 20%, до 98 млрд руб., при росте цен на 13–15%», – подчеркивает Руслан Кубрава.

«Многие компании вкладываются в коммерческую недвижимость как в инструмент сохранения капитала: приобретают офисы в собственность, иногда целыми зданиями на этапе строительства. Спрос на аренду, напротив, сдерживается стремлением минимизировать капитальные расходы и отсрочить переезды», – добавил генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.

Ориентация на качество

Постепенно происходит переориентация девелоперов на офисы класса А. Их доля или сравнивается с долей офисов класса В, или начинает ее превышать. Это наиболее заметно по структуре вводимых помещений. Например, в Москве 94% офисов, введенных в 2025 г., относятся к классу А и лишь 4% – к классу B. В столице также выделяется класс Prime: в этой категории в 2025 г. введен один объект совокупной арендопригодной площадью 10 900 кв. м.

Аналитики NF Group прогнозируют, что в 2026 г. в Москве 78% из всего объема ввода офисных помещений станут проектами класса А.

В городах-миллионниках доля офисов класса А в 2024 г. составила 100%, в 2025 г. она сократилась более чем вдвое – до 47%. Но нужно учитывать и объем ввода: в прошлом году в регионах он снизился на 55%. Специалисты Core.XP прогнозируют, что ввод новых офисов в 2026 г. в нестоличных мегаполисах увеличится в 3,2 раза, а офисы класса А займут 84% от всего объема.

В Санкт-Петербурге новое предложение по итогам 2025 г. на 79% представлено офисами класса А. Впрочем, это компенсируется в 2026 г.: все заявленные к вводу бизнес-центры относятся к классу В, рассказали «Ведомости. Городу» в компании Maris. 

Эксперты объясняют превалирование офисов класса А структурой спроса. Офисы класса А – это обычно качественные помещения в хорошей локации с развитой инфраструктурой. В таких объектах предпочитают концентрироваться крупные и устоявшиеся компании, которые ориентируются на качество, говорит Иван Сажин. При этом покупателями или арендаторами офисов такого класса становятся в основном крупные госкорпорации и топовый российский IT-сектор. 

«Крупные компании, формирующие ядро спроса на класс А (IT, финансы, госсектор), менее чувствительны к экономическим колебаниям. Они либо покупают офисы в собственность, либо заключают долгосрочные договоры. В 2025 г., например, Т-банк приобрел Центральный телеграф (72 000 кв. м), структуры «Лукойла» – AFI2B», – отметил Кубрава. 

Целевая аудитория офисов класса В – малый и средний бизнес, который сильнее всего чувствителен к любому кризису, утверждают собеседники «Ведомости. Города». 

«Именно по ним бьют инфляция и налоги. Поэтому вакантность здесь скачет: компании то закрываются, то переезжают в помещения поменьше, то снова пытаются расшириться», – добавила эксперт по недвижимости Анна Зеленская.