Под крышей: крупные компании все чаще предпочитают покупку офисов аренде

В условиях московского рынка, где качественные офисные площади в дефиците, решение о покупке собственного помещения все чаще приходит на смену аренде. Но этот путь оказался куда более сложным и длинным, чем можно предположить. Покупка офиса, особенно под нужды растущего бизнеса, превращается в стратегическую задачу, требующую долгосрочного планирования.

Дефицит как норма

Московский офисный рынок переживает непростой период, который аналитики характеризуют как «совершенный шторм» – столкновение рекордно низкого предложения с устойчиво высоким спросом.

Эксперты консалтинговой компании Nikoliers представили прогноз развития московского рынка офисной недвижимости до 2029 г., выделив три возможных сценария. Наиболее вероятным (70%) аналитики считают базовый сценарий, предполагающий стабильный рост арендных ставок на 7% годовых внутри МКАД и на 9% внутри ТТК. Согласно этому прогнозу, средняя ставка аренды внутри МКАД увеличится с 31 300 руб./кв. м в первом полугодии 2025 г. до 39 900 руб./кв. м к концу 2029 г., а в премиальном сегменте внутри ТТК – с 41 400 руб./кв. м до 51 540 руб./кв. м без учетa НДС и операционных расходов. Уровень вакантности сохранится на низком уровне: 5,4% в 2025 г. и 5,7% в 2029 г.

Оптимистичный сценарий (35% вероятности) предполагает ускоренный рост ставок – 9% внутри МКАД и 11% внутри ТТК на фоне снижения вакантности с 4,9% в 2025 г. до 4,1% в 2029 г. Консервативный прогноз (10% вероятности) рассматривает замедление роста ставок до 4% внутри МКАД и 6% внутри ТТК при увеличении вакантности до 6,1% в 2025 г. и 7,2% к 2029 г. Все сценарии Nikoliers основаны на анализе текущей рыночной динамики, где за прошлый год ставки выросли на 25%, а за первое полугодие 2025 г. – еще на 27%.

При этом, как отмечают эксперты, рост происходит не только за счет новых контрактов, но и скрыто – через пересмотр условий при продлении действующих договоров на 15–20%. Компании-арендаторы оказываются в ловушке: мириться с постоянным удорожанием своих операционных расходов или искать варианты.

Логичной альтернативой аренде для многих компаний выглядит покупка собственных помещений. Но и здесь покупателя ждет сюрприз, обусловленный уникальной конъюнктурой рынка. Свободных помещений в уже сданных качественных бизнес-центрах практически нет: на начало сентября 2025 г., по данным IBC Real Estate, уровень вакантности в Москве составляет рекордно низкие 4,7%, а в премиальных зданиях классов Prime и A он не превышает и 4%.

Ситуацию не спасает и новое строительство, которое могло бы насытить рынок. Как отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова, проекты вводятся медленно: при первоначальном прогнозе в 741 000 кв. м годовой объем ввода уже скорректирован вниз на 23%, а по факту на сентябрь сдано лишь 140 000 кв. м. При этом большая часть нового объема ‒ это штаб-квартиры, строящиеся «для себя», а не для свободной продажи.

То же немногое, что строится спекулятивно, раскупается инвесторами и конечными пользователями задолго до ввода объекта в эксплуатацию. Объем вложений в офисы в строящихся объектах по прогнозу достигнет 100 млрд руб., что лишь подтверждает дефицит качественных площадей.

Инвесторы в «котлованы»

Ключевой тренд современного рынка – смещение всех значимых сделок в фазу строительства. По данным компании Ricci, бизнес-центры со сроком ввода в 2025–2026 гг. уже реализованы более чем на 70%. Это означает, что к моменту получения застройщиком разрешения на ввод (РнВ) и официального открытия здания на рынок поступает лишь незначительная часть площадей, часто – менее привлекательные лоты.

«Основные объемы площадей в строящихся бизнес-центрах распределяются между инвесторами и конечными пользователями еще на этапе строительства. «К примеру, бизнес-центры с вводом в эксплуатацию в 2025–2026 гг. уже реализованы более чем на 70%, что создает дефицит в свободной продаже к моменту сдачи объектов и вынуждает инвесторов планировать на три-пять лет вперед, смещая спрос на проекты более поздних сроков ввода (2027–2029 гг.)», – говорит директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов.

Ситуация усугубляется для крупных компаний, которым требуются значительные площади – от 5000 кв. м и более. Девелоперы, ориентируясь на быстрый оборот капитала, часто проектируют здания под «мелкую нарезку» – лоты площадью 50–200 кв. м для частных инвесторов. Крупные блоки, а тем более здания целиком являются штучным товаром. Их покупка требует индивидуальных переговоров и принятия решения на самых ранних этапах девелопмента, иногда до начала строительных работ.

Покупка на старте

Покупка офиса на ранней стадии ‒ это не только способ гарантированно получить нужное помещение, но и одна из самых эффективных инвестиционных стратегий на современном рынке недвижимости, считают консультанты. Основная ценовая динамика приходится именно на период между получением разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. «По объектам, находящимся в рынке с середины 2021 г., рост цен от старта строительства до получения РнВ в среднем составил 80–90%, у отдельных проектов – до 140%», – говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости NF Group Иван Соколов. Это означает, что компания, купившая помещение на этапе котлована, к моменту своего въезда уже обладает активом, стоимость которого существенно выросла. Разница между ценой покупки и рыночной стоимостью на момент завершения строительства может покрыть существенную часть затрат на отделку и оснащение офиса. В условиях дорогих кредитных ресурсов такой прирост капитализации становится критически важным аргументом в пользу досрочного планирования сделки.

Фундамент инвестиции

Приняв решение о покупке на стадии строительства, компания сталкивается с ключевым вопросом – выбором девелопера. Критически важно выбирать застройщиков с подтвержденной репутацией и портфелем успешно сданных офисных проектов, напоминают эксперты. Опытный девелопер – это не только гарантия сроков и качества, но и понимание специфики потребностей бизнеса. Такие компании, как Stone, «Галс-Девелопмент» и O1-Properties, изначально специализируются на офисной недвижимости. Их портфели включают проекты, где до 50% площадей спроектировано под масштабные лоты для корпоративных клиентов, что говорит о глубоком понимании запросов бизнеса. «У профессиональных офисных игроков витрина предложения выстраивается от небольших до крупных объемов, так как спрос есть в каждом из сегментов. Небольшие лоты интересы как частным инвесторам, так и как представительские или клиентские офисы для среднего бизнеса. В то время как блоки от 5000‒10 000 кв. м удовлетворяют запрос под объединение команд крупных государственных и промышленных корпораций», – подчеркивает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.

При выборе стоит учитывать специализацию застройщика, отмечают консультанты. Согласно отраслевым рейтингам (РБК), компании фокусируются на разных стратегиях: Stone традиционно лидирует в сегменте продаж офисной недвижимости с 2022 г. (в тройку лидеров также входят MR и Pionеer, в то время как, например, O1-Properties и «Галс-Девелопмент» специализируются на строительстве проектов для последующей сдачи в аренду).

Новые точки роста

Понимание долгосрочных трендов развития города также является частью стратегического планирования покупки офиса. Традиционно сильные деловые кластеры «Москва-сити» (ставки, по данным IBC Real Estate, здесь достигают 73 000 руб./кв. м/год), Ленинградского проспекта (49 000 руб.) или района «Белорусской» (37 000 руб.) остаются в фокусе спроса, но их потенциал для роста ограничен высокой базой и дефицитом предложения.

«Перспективные компании все чаще обращают внимание на новые формирующиеся деловые районы: на престижном западном направлении, на Ходынское поле или в расширяющемся кластере Белорусская ‒ Савеловская», – говорит Белова. Эти локации активно застраиваются современными качественными объектами, а цены на входе здесь пока более привлекательные. Покупка на ранней стадии в таком перспективном районе – это двойная инвестиция: и в собственное помещение, и в развивающуюся инфраструктуру всего кластера, стоимость которой будет только расти.

Сегодня покупка офиса перестала быть простой сделкой с недвижимостью. Она превратилась в сложный многолетний стратегический проект, успех которого зависит от дальновидности и готовности компании действовать на опережение.

Идеальный горизонт планирования для среднего бизнеса составляет два-три года, для крупной корпорации – от трех до пяти лет, считает Антонов. Этот срок включает в себя поиск и выбор проекта, финансовое моделирование, саму сделку, а главное – полноценную подготовку к переезду: от разработки концепции рабочего пространства до чистовой отделки.