По итогам года в России впервые введут сразу 50 млн кв. метров квартир

Российский рынок недвижимости в 2023 г. столкнулся с новыми вызовами. Как выходить из сложных ситуаций и оставаться в прибыли, обсудили участники ежегодной конференции MREF (Moscow Real Estate Forum), организованной «Ведомостями» 1 ноября 2023 г.

По итогам года объем ввода многоквартирного жилья в стране впервые в истории превысит 50 млн кв. м, рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Рекордный показатель обусловлен мерами поддержки, запущенными государством, объяснил он. В их числе – программа льготной ипотеки, которая стартовала еще в пандемию в 2020 г., а впоследствии несколько раз продлевалась с изменением условий. Сейчас ставка по ней составляет до 8%, первоначальный взнос – 20%. Текущая версия программы будет действовать до 1 июля 2024 г., дальнейшее решение по ней пока не принято. Сейчас параметры будущих мер поддержки обсуждаются, уточнил Стасишин.

Девелоперы поддерживают продление льготной ипотеки и после 2024 г., называя программу одним из драйверов спроса и, как следствие, продаж. Впрочем, она же «разогрела» стоимость цен на жилье. К примеру, цена на квартиру в новостройке в июне 2020 г. в среднем по России составляла 77 677 руб. за кв. м, по данным «Сбер индекса». А на конец октября 2023 г. она достигла 142 728 руб. за кв. м. Минстрой поднимет вопрос о стоимости квадратного метра жилья и принципах ее формирования, сказал Стасишин. Он также добавил, что будут рассматриваться такие критерии, как инвестиционная и строительная себестоимость, стоимость денег, цена реализации и проч.

Член совета директоров и директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова также отметила, что сейчас на рынке недвижимости наблюдается дисбаланс между первичным и вторичным сегментами. На 1 октября, по ее словам, средний уровень цен в новостройках был на 42% выше, чем на готовое жилье. Разрыв не снижается: если до введения льготных программ он составлял где-то 10%, то в последние годы вырос сначала на фоне действия госпрограмм, затем – маркетинговых предложений банков и застройщиков (к ним, например, относятся кредиты со «околонулевыми» ставками. – «Ведомости. Город»), рассуждает она. В результате сложилась ситуация, когда граждане России покупают квартиры в новостройках по завышенной цене, считает Данилова.

В рамках MREF участники также обсудили и влияние ключевой ставки на бизнес. Так, в конце октября банк России повысил ее до 15%. По мнению основателя и владельца группы «Родина» Владимира Щекина, «это влияет на стоимость денег и заемного финансирования, что впоследствии сказывается на маржинальности бизнеса. Московские девелоперы не привыкли работать с такой нормой рентабельности, поэтому на столичном рынке появляется большое количество региональных игроков», рассуждает он. В свою очередь Стасишин отметил, что невозможно представить, какая должна быть маржинальность проектов у застройщиков, чтобы обслуживать кредит под высокий процент, строить социальную инфраструктуру, сети и дороги, а также оплачивать смену вида разрешенного использования участка (ВРИ).

Сейчас застройщики проводят серьезную работу по формату наполнения проектов, которая позволяет им впоследствии частично нивелировать те риски, которые невозможно предусмотреть на самом начале и заложить в финансовую модель, говорит руководитель департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Кроме того, они ищут и способы сокращения сроков строительства и его оптимизации. Заместитель генерального директора ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов говорит о том, что девелоперу частично помогла в этом система TIM (3D-моделирование). Кроме того, компания приобрела Серпуховской лифтостроительный завод и решила сама проектировать и производить лифты, резюмировал он.

Технологии в помощь

Сейчас девелоперы обращаются к различным технологиям, чтобы сократить время строительства. Одной из них является применение готовых объемно-модульных конструкций на основе стального каркаса. Член правления и вице-президент по инновациям группы «Эталон» Виктор Васенев объяснил, почему компания обратилась именно к ней (сейчас она строит завод для производства таких конструкций в Ленинградской области. – «Ведомости. Город»). По его словам, при такой модели можно управлять жизненным циклом изделия, модуля и модульного здания, а также самого производства. Кроме того, меняется бизнес-модель: компания становится не просто «проектировщиком-строителем», а, скорее, «производителем-сборщиком», говорит Васенев.

Отрасль выбрала путь возвращения к объемно-блочному домостроению в том числе для решения отраслевых задач экономики страны в целом, полагает он. Гораздо больше средств при ней остается именно в экономике России, убежден Васенев. Впрочем, по его словам, для ее активного распространения необходимо провести серьезную работу с нормативно-правовыми актами.

Новые игроки рынка коммерческой недвижимости

Девелоперы сейчас активно строят и коммерческую недвижимость, отметили участники форума. Руководитель дирекции коммерческой недвижимости группы ПИК Антон Валявин объяснил это в том числе стартом программы комплексного развития территорий (КРТ), которая предполагает возведение в рамках проекта не только многоквартирных домов, но и нежилой составляющей. Речь идет как об офисах, торговых центрах и складских комплексах, так и о физкультурно-оздоровительной и досуговой инфраструктуре, производствах и проч. Соотношение жилой и нежилой частей нередко достигает 60% к 40%, пояснил Валявин. В связи с этим основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин подчеркнул, что все эти объекты необходимо заполнять – искать покупателя или арендатора. По его словам, у ГК «Родина» есть работающий комплексный подход к решению этого вопроса и перспектива здесь существует за счет длительного цикла. Впрочем, девелоперов стимулирует на участие в программе КРТ возможность получения льготы по смене вида разрешенного использования участков, резюмировал директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов.

В целом же, по итогам первых 9 месяцев 2023 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России составил 489 млрд руб., рассказала руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова. При этом, по ее словам, сделки по продаже активов иностранными собственниками заняли лишь 46% от всего числа. Доля торгово-развлекательных центров в нем составила 49% (242 млрд руб.), офисных и складских комплексов – по 19% (94 и 92 млрд руб. соответственно), гостиниц – 4% (20 млрд руб.), уточнила она. Однако в каждом из этих сегментов есть свои преимущества и недостатки.

Директор по девелопменту MR Group Александр Сурменев отметил, что сейчас требования офисного сотрудника, который понял, что на работе должно быть комфортно, возросли. По его словам, серьезное внимание уделяется внутреннему наполнению и цифровизации бизнес-центров. На первый план также выходит выбор управляющей компании объекта, потому что не у всех игроков в данном сегменте есть в необходимом количестве компетентный персонал, добавил Баранов. В связи с этим некоторые клиенты стали чаще обращаться в том числе и к операторам сервисных офисов.

Совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов BusinesClub от Capital Group Мурад Дамиров разъяснил, что компании-операторы выполняют целый спектр задач. Среди них – выбор площадки под конкретного арендатора, комплексное проектирование офисного пространства или строительство целого бизнес-центра по модели built-to-suit, отделка, меблировка и комплектация. Иными словами, решение «под ключ». 

Оператор берет офис в управление и занимается всесторонней эксплуатацией, рассказал он. Дамиров также пояснил, что при аренде площадей в офисах класса «А» и особенно по сервисной схеме клиент требует максимально оперативного реагирования в решении вопросов любой сложности – от поддержания чистоты и комфортной температуры до обслуживания оргтехники, организации корпоративного питания или обеспечения безопасности.

На складском рынке сейчас основным драйвером выступают компании из сектора e-commerce, рассказал заместитель генерального директора по работе с арендаторами MLP Глеб Белавин. С учетом того, что доля товара от сторонних продавцов в обороте известных маркетплейсов достигает порядка 70-80%, можно говорить, что такие компании выполняют функцию фулфилмент-оператора с расширенной компетенцией, пояснил он. Эксперт также рассказал и о трудностях, с которыми сейчас сталкиваются владельцы и девелоперы складских объектов. Основной из них является дефицит кадров: грузчиков, водителей грузовых автомобилей, кладовщиков. Схожая проблема наблюдается и в гостиничной отрасли, уточнила генеральный директор «Гост отель менеджмент» Наталья Обыденнова.