Покупка в условиях дефицита: как получить нужный офис в Москве

Сегодня бизнесу довольно непросто найти офисное помещение: как отмечают эксперты, нехватка качественных площадей ощущается как в сегменте купли-продажи, так и аренды. Особенно драматично дело обстоит с большими помещениями. Чтобы в будущем обеспечить себе комфортные условия для работы, компании все чаще задумываются о покупке офиса, выбирая варианты за пределами «пафосных» локаций в развивающихся кластерах.

Несмотря на то, что в Москве активно выходят на рынок значительные объемы офисной недвижимости, а девелоперы заявляют о впечатляющих планах, бизнес испытывает недостаток качественных площадей, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты.

Объем ввода бизнес-центров (БЦ) в ключевых деловых районах Москвы с 2025 по 2029 г., по данным консалтинговой компании Nikoliers, составит около 2 млн кв. м, из них 1,5 млн кв. м предлагаются на продажу. При этом только в 24% проектов представлены крупные блоки (от 1000 кв. м). Так что, несмотря на значительный объем нового строительства, рынок сталкивается со структурным дефицитом больших лотов, подчеркивает заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.

Одна из его причин – увлечение девелоперов «мелкими блоками», говорят консультанты. По оценке руководителя департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерины Беловой, ее реализуют большинство игроков. Такая стратегия более выгодна для девелоперов, так как «количество компаний, готовых приобрести офисное здание целиком, ограничено», объясняет эксперт. Кроме того, небольшая нарезка снижает порог входа в проекты для покупателей. Малый и средний бизнес, по словам Беловой, все чаще приобретает помещения в БЦ как «для себя», так и с инвестиционными целями (для перепродажи или сдачи в аренду).

Продажи растут

Между тем эксперты выделяют ряд признаков, свидетельствующих о возрастающем интересе клиентов к покупке офисов. Бизнес заранее заботится о том, чтобы у него в будущем было удобное помещение, и его не смущают высокие цены.

Хотя аренда традиционно доминировала на офисном рынке, в 2023 г. обозначился устойчивый тренд на рост сделок купли-продажи, напоминает Кусов. Их доля достигла 20% против исторического среднего показателя в 14% от общего спроса. А в 2024 г. объемы сделок покупки и аренды практически сравнялись, «что произошло впервые за всю историю наблюдения за рынком», подчеркивает представитель Nikoliers. По информации NF Group, в 2025 г. доля проектов, строящихся на продажу, составляет 69%, а в течение ближайших трех лет может варьироваться в диапазоне от 53 до 71%. По оценке Кусова, тренд на продажу будет сохраняться в течение нескольких лет. Основной фокус в будущем строительстве до 2030 г. – на продажу (71%), еще 20% приходится на BTS (под конкретного клиента), строительство в аренду – минимально, отмечает он.

Эксперты объясняют, что девелоперы перестроились на продажи во многом не от хорошей жизни. «В условиях высокой стоимости строительства реализация объектов на продажу является единственной экономически выгодной стратегией реализации», – говорит Белова.

Объем сделок купли-продажи офисной недвижимости с января по сентябрь 2025 г. достиг 225 000 кв. м, что на 88% превышает показатель аналогичного периода 2024 г., подсчитали аналитики CORE.XP.

«Основными драйверами роста стали увеличение арендных ставок, делающее покупку более привлекательной в долгосрочной перспективе, а также ограниченное предложение качественных объектов, предлагаемых в аренду», – комментирует руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирина Хорошилова. Как дополняет Белова, продажи офисов растут даже на фоне сохраняющегося высокого уровня цен на блоки и этажи в строящихся бизнес-центрах.

Кроме того, говорят консультанты, многие компании, как и люди, предпочитают иметь собственную, а не съемную «жилплощадь». «Для покупателей приобретение офисного помещения под собственное размещение позволяет минимизировать риски возможной волатильности в будущем арендных ставок, – комментирует Белова. – Компания-покупатель также получают возможность самостоятельно распоряжаться пространством. В случае изменения планов компания-собственник всегда может продать офисное помещение или сдать в аренду неиспользуемые площади».

Также эксперты видят стремление покупателей к приобретению просторных площадей. По данным CORE.XP, объем сделок с офисами площадью от 1000 до 3000 кв. м (этаж или несколько этажей) вырос на 73% за год: с 48 000 до 83 000 кв. м.

Дефицитная аренда

О нехватке офисов свидетельствует низкий уровень вакантности: в Nikoliers считают, что он составляет 6,3% (А/Prime), в Commonwealth Partnership называют цифру 5,85%, а в CORE.XP – 4,9%.

Больше всего не хватает крупных лотов в аренду, замечает Хорошилова. Основная часть предложения больших помещений, по ее словам, расположена ближе к окраинам: на востоке, юго-востоке и за МКАД. «Драматический» дефицит больших офисов подтверждает и директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. По ее словам, на конец II квартала 2025 г. внутри ТТК предлагалось всего 10 блоков класса А и B. При этом заинтересованы в площадях более 10 000 кв. м не менее 200–250 компаний.

Альтернатива инвестициям в жилье

Офисы в строящихся бизнес-центрах также покупают и частные инвесторы, однако, по наблюдениям Кусова, они предпочитают приобретать площади для последующей сдачи в аренду «в нарезку» малому и среднему бизнесу. А большие офисные пространства преимущественно интересуют конечных пользователей – крупные компании и корпорации.

Однако эксперт отмечает, что офисная недвижимость стала привлекательной альтернативой вложениям в жилье: вход в проект на стадии строительства по более низкой цене позволяет рассчитывать на прирост стоимости к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Основной рост стоимости происходит между получением разрешения на строительство и разрешения на ввод, объясняет Зимина. По ее словам, у объектов, находящихся на рынке с середины 2021 г., рост цен от старта строительства до ввода в среднем составил 80–90%, у отдельных проектов – до 140%. Однако, предупреждает эксперт, сейчас рынок находится в стадии коррекции после рекордного роста цен и запуска проектов 2022–2024 гг.

Что на рынке

Эксперты выделили несколько знаковых проектов с крупными блоками на разных стадиях строительства. Среди них: проект iCity Space Tower в «Москва-сити» от MR Group, технопарк «Октябрьское поле» от «РГ-Девелопмент», МФК Ahead с апартаментами на Кутузовском от девелопера Vos’hod, «Stone Дмитровская» от Stone, комплекс Valtri от Esve Goup на Грузинском Валу и бизнес-центр Avium от Capital Alliance в Хорошевском районе.

Однако, по информации IBC Real Estate, большинство новых предложений сосредоточено в более востребованных районах, таких как «Большой сити», где спрос со стороны компаний, заинтересованных в покупке офисных помещений крупными блоками, выше.

Помимо расположения в сложившихся деловых локациях и отличной транспортной доступности главным преимуществом этой локации является стоимость метра, отмечают эксперты. Например, у ММДЦ, вокруг которого он строится, «Большой сити» выигрывает в цене почти вдвое. К сентябрю 2025 г., по данным Nikoliers, средняя цена блока в ММДЦ «Москва-сити» составила 759 000 руб. за один кв. м (с НДС), в то время как в «Большом сити» – 432 000 руб. По информации CORE.XP, в существующих офисах в «Москва-сити» метр стоит 835 000 руб., а в строящихся – 736 000 руб. В кластере «Большой сити» (за исключением «Москва-сити») строящиеся офисы обойдутся в среднем в 386 000 руб. за «квадрат», готовые – 403 000 руб. за 1 кв. м. При этом, по данным компании, к покупке сейчас доступен только один построенный объект класса В+.

Разницу в ценах представитель Nikoliers объясняет тем, что «Большой сити» – это развивающаяся территория, а ММДЦ «Москва-сити» хоть и остается одной из наиболее востребованных локаций, но уже «исчерпал» земельные участки для нового строительства, и темпы ввода новых проектов остаются крайне сдержанными. При этом порядка половины новых площадей в БЦ реализуются еще до момента ввода в эксплуатацию, что приводит к активному росту ставок аренды и высоким ценам продаж.

В Capital Alliance считают, что деловая активность в «Большом сити» будет только расти, чему способствуют планы по строительству значительного объема офисной и жилой недвижимости и развитию транспортной инфраструктуры. А близость к «Москва-сити» дополнительно повышает инвестиционную и арендную привлекательность локации, подчеркивают эксперты.

В «Большом сити», по мнению консультантов, стоит присмотреться к Хорошевскому району. Там представлено несколько бизнес-центров с крупными блоками. В частности, это 11-этажный комплекс класса А Orbital II на 3-й Магистральной улице. Недалеко расположен и бизнес-центр класса В+ от ФСК «Магистральная 12». Это 11-этажное здание, где предлагается приобрести этаж или несколько этажей. Можно купить и весь БЦ целиком.

А также – БЦ Avium от Capital Alliance. Проект класса А включает две башни авторской архитектуры с ландшафтным парком, торговыми галереями, ресторанами, кафе и фитнесом. В одной минуте ходьбы от бизнес-центра – МЦК «Зорге» и в семи минутах – станция метро «Октябрьское поле». Комплекс расположен недалеко от ММДЦ «Москва-cити» и делового кластера Белорусская – Савеловская. Для личного транспорта предусмотрены выезды на Хорошевское и Звенигородское шоссе и Ленинградский проспект. Покупателям предлагаются гибкие офисные пространства от 95 до 1345 кв. м. Есть возможность приобрести этажи или купить 34-этажную башню целиком.

Как поясняют в компании, покупатели могут объединять лоты с последующей реализацией в аренду как единый офис для крупной компании. Или, наоборот, разделить на несколько самостоятельных помещений с отдельными входными группами и мокрыми точками. Такие планировки позволяют нивелировать риски. «Покупателям, которые присматривают офис на раннем этапе строительства для себя, важно предусмотреть возможность кастомизации пространства под собственные нужды и предпочтения, а также подбор максимально видовых лотов», – отмечают в Capital Alliance.

Защита для инвестора

При выборе офиса, предупреждают консультанты, нужно внимательно отнестись к юридической стороне сделки. Сейчас на рынке широко распространен договор о покупке будущей вещи (ДКПБВ) – именно его предлагают подписать покупателям большинство девелоперов. А договоры долевого участия (ДДУ) постепенно сдают позиции. Так, по данным CORE.XP, порядка 70% девелоперов используют ДКПБВ, 30% – ДДУ. Юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Георгий Мазарович допускает, что доля ДКПБВ в 2025 г. достигла уже 80–90%.

Как объясняют эксперты, ДКПБВ предлагают заключить юридическим лицам – покупателям крупных площадей, больших блоков и целых зданий. ДДУ заключаются при продаже небольших лотов. Правда, есть и исключения: Capital Alliance в БЦ Avium заключают с покупателями именно ДДУ.

Во многом девелоперы выбирают ДКПБВ потому, что этот договор разрешает практически сразу использовать полученные от покупателя средства для строительства. «Договор о покупке будущей вещи позволяет девелоперам начать продажи еще до получения объектом разрешения на строительство, – уточняет Хорошилова. – При ДКПБВ не нужно использовать эскроу-счета и раскрывать проектную декларацию, что исключает необходимость заморозки средств и делает управление финансированием проекта более гибким».

Кроме того, как отмечает Мазарович, ДКПБВ позволяет девелоперу расторгнуть договор в одностороннем порядке, если инвестор нарушил график платежей.

Есть у ДКПБВ плюс и для покупателя – это возможность быстрого возврата НДС, говорит руководитель направления корпоративных услуг департамента офисной недвижимости CMWP Дмитрий Венчковский. Однако при схеме с ДДУ возможно возмещение строительного НДС после ввода объекта в эксплуатацию.

Также ДДУ, по оценке Венчковского, «предполагает более высокий уровень защиты инвесторов». Например, одним из ключевых рисков ДКПБВ является отсутствие обязательной регистрации договора в Росреестре: это влечет за собой риск «двойной продажи», поясняет Мазарович. В ДДУ же такой риск отсутствует, так как договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Наряду с этим при продаже помещения по ДДУ деньги покупателя до ввода объекта в эксплуатацию находятся на эскроу-счете и защищены от банкротства застройщика, дополняет коммерческий директор Capital Alliance Ленария Хасиятуллина. Это, по ее словам, снимает основные финансовые и юридические риски. Кроме того, ДДУ можно оформить на физическое лицо, в отличие от ДКПБВ, резюмируют эксперты.