Люксовый ритейл: как развивается этот сегмент в центре столицы

По итогам 2025 г. в список главных торговых улиц мира, на которых традиционно располагаются магазины ведущих люксовых брендов, вошло порядка 50 локаций. Это следует из отчета международной консалтинговой компании Cushman&Wakefield, с которым ознакомился «Ведомости. Город».

В первую очередь упомянуты Bond Street в Лондоне, Via Montenapoleone в Милане, Fifth Avenue в Нью-Йорке, Tsim Sha Tsui в Гонконге. Аналитики компании подчеркивают, что такие места сочетают в себе богатое культурное наследие и узнаваемость как среди туристов, так и горожан. Присутствие ритейла на них свидетельствует о престиже, постоянстве и близости к аудитории с высокими доходами.

Москва в тренде

Главными торговыми улицами российской столицы можно назвать Столешников переулок, Петровку и Третьяковский проезд, сообщил «Ведомости. Городу» региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. Так же, как и в зарубежных странах, магазины премиальных брендов размещаются здесь в объектах стрит-ритейла и люксовых торговых комплексах. Последних, по словам опрошенных журналистами экспертов, здесь немного. Среди них они называют лишь ЦУМ, ГУМ и КМ 20 в Столешниковом переулке.

Уровень свободных площадей в Столешниковом переулке на конец 2025 г. составил 25,7% (против 30,7% в декабре 2024 г.), на Петровке – 16,4% (годом ранее эта доля составляла 12,9%) и в Третьяковском проезде – 6,3% соответственно, говорит Хакбердиева. Ставки аренды, по подсчетам NF Group, на помещения стрит-ритейла по итогам первых шести месяцев 2025 г. в Столешниковом переулке составили 168 000–200 000 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС), на Петровке – 58 000–150 0000 руб. за 1 кв. м в год. В текущем году здесь открыли свои бутики «Эконика», Annuko, Alrosa Diamonds и Pura Vida. В целом, по оценкам NF Group, арендные ставки на ведущих торговых улицах мало изменились по сравнению с концом 2024 г. В компании указывают, что основным фактором, который влияет на данный показатель, по-прежнему остается туристический поток на центральных улицах Москвы.

Что касается люксовых универмагов, то они охватывают различные типы локаций – от исторического центра до загородных территорий, напоминает Хакбердиева. Ключевым объектом, по ее словам, остается ЦУМ, расположенный в окружении театров, галерей и премиальных отелей. Недалеко от него находится ГУМ, который выходит главным корпусом на Красную площадь. За пределами Садового кольца стоит отметить торговый комплекс «Времена года» на Кутузовском проспекте, продолжает эксперт. Отдельного внимания заслуживает и загородный формат Барвиха Luxury Village на Рублево-Успенском шоссе, интегрированный в среду с эксклюзивными загородными комплексами, подчеркивает она.

Замоскворечье: перезагрузка

Одной из перспективных локаций для развития люксового ритейла вблизи Кремля опрошенные эксперты называют Замоскворечье, а именно остров Балчуг. Отчасти потому что Столешников переулок и Третьяковский проезд в силу исторического контекста не могут застраиваться новыми жилыми и коммерческими зданиями. По другую сторону Кремля уже есть торговые комплексы «Гименей» и «Якиманка, 26», находящиеся недалеко от «Музеона» и «Президент-отеля». При этом других торговых домов высокого уровня поблизости на текущий момент не представлено, обращают внимание консультанты.

Между тем Замоскворечье в настоящее время активно застраивается жильем премиум-класса, отмечает в беседе с работниками газеты директор, руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP Евгения Прилуцкая. К 2029 г. здесь, по ее словам, появится порядка 18 новых проектов. Но возведение социальной, торговой и сервисной инфраструктуры соответствующего уровня серьезно отстает от темпов ввода новой недвижимости, указывает эксперт.

В подобной ситуации заполнить нишу могут новые люксовые жилые проекты, где предусмотрены пространства для объектов инфраструктуры, рассуждает Прилуцкая. В качестве примера она указывает на жилой квартал «Золотой» от девелоперской компании Capital Group. На территории уже функционирующего и обжитого квартала есть торговая галерея общей площадью 4 269 кв. м, которую дополняют еще и коммерческие помещения на первых этажах жилых корпусов (2307 кв. м), рассказал в беседе представитель Capital Group.

Помещения в торговой галерее «Золотого» различаются по площади, что позволяет адаптировать их под различные задачи арендаторов. Есть блоки подходящие для кофеен и небольших точек общепита, а более масштабные модули предусмотрены для размещения магазинов, фэшн-шоурумов или гастрономии, отмечает начальник управления коммерческой недвижимости Capital Group Анна Куркова. По ее словам, все технологические процессы галереи изолированы от жилого пространства и не нарушают приватность.

Она добавляет, что сами арендаторы получают возможность реализовать свои концепции на торговых площадях в составе жилого проекта, завершающего туристический маршрут от Третьяковской галереи.

Потребность в качественных площадях

Сейчас рынок стрит-ритейла Замоскворечья и Якиманки, несмотря на появление большого количества новых премиальных проектов, характеризуется низким числом предложений, соответствующих требованиям премиальных брендов, говорится в исследовании CORE.XP. Эти предложения представлены в основном первыми этажами жилых домов с ограниченными витринными линиями и недостаточной глубиной торгового зала, которые мало приспособлены под открытие флагманских форматов российских и международных марок, уточняют авторы отчета.

Пример Якиманки и Замоскворечья демонстрирует, что даже при высоком покупательском потенциале локации торговый бизнес в полной мере не может реализовать свои возможности из‑за отсутствия подходящих форматов, отмечает Куркова. По ее мнению, вопрос не только в дизайнерских решениях бутика или ресторана: речь идет о фундаментальных технических требованиях, которые должны соответствовать уровню luxury‑ритейла и быть грамотно вписаны в инфраструктуру жилого комплекса. «Уже сейчас мы видим, что можно сформировать новое люксовое приватное пространство и наполнить его площади качественным сегментом de luxe на фоне стабильного спроса со стороны потенциальных арендаторов», рассуждает Куркова. 

При этом, как отмечается в материалах CORE.XP, в Замоскворечье и на Якиманке сейчас появляются жилые проекты преимущественно премиального класса. Покупатели таких квартир категорически не хотят видеть в проектах магазины из низкого ценового сегмента, рассуждает в беседе c «Ведомости. Городом» директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Если девелопер сдает помещения в аренду, то может организовать «фейс-контроль» и отсеять нежелательные компании, указывает она.

Торг здесь уместен

В целом объекты ритейла являются редкостью на рынке элитных новостроек, говорит Раджабова. Как правило, торговые площади не включаются в состав клубной инфраструктуры в целях повышения приватности, объясняет она.

В то же время, как отмечает Хакбердиева, в современных жилых комплексах высокого класса развитие люксового ритейла идет по пути интеграции коммерческих объектов в стрит-ритейл, а не в строительство отдельных торговых центров. В составе таких кварталов открываются премиальные салоны красоты, фитнес-студии, флагманские магазины и кафе. Обычно это помещения на первых этажах домов, поясняет Раджабова. Однако, по ее словам, есть и полноценные торговые галереи: такая имеется, например, в Victory Park Residence, который расположен на Кутузовском проспекте.

Если же в высокобюджетных проектах предусмотрены объекты ритейла, то целевая аудитория учитывает этот фактор при покупке, полагает Раджабова. Жилье в них приобретают клиенты, которые как минимум не против такого соседства, объясняет она. Соответственно, ритейл в элитных кварталах ориентирован не только на внешний, но и на внутренний трафик. По словам эксперта, чаще всего в таких объектах представлены разные арендаторы: магазины здорового питания, дизайнерской одежды, эксклюзивных предметов интерьера, цветочные салоны. Для клиентов всегда важно, чтобы они соответствовали уровню жилого комплекса, резюмирует собеседник «Ведомости. Города».