Кристина Ишханова: «Рынок урбанистики становится более зрелым»

Российский рынок урбанистики начал активно формироваться в 2010-х гг. Многие практики, которые тогда казались экспериментом, сегодня активно применяются и получают экономическое обоснование, отмечает генеральный директор КБ «Стрелка» Кристина Ишханова. 

В преддверии Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ-2026) в интервью «Ведомости. Городу» она рассказала, почему рынок консалтинга в сфере территориального развития проходит трансформацию, что является его драйвером и как государственные программы соседствуют с растущим спросом со стороны бизнеса.

«Заказчик понимает, что получит на выходе»

– Сейчас он проходит период трансформации и становится более зрелым и конкурентным. Сам рынок урбанистики очень молодой. Активная фаза его развития началась примерно с 2010 г. За эти 15 лет многие практики, которые тогда казались экспериментом, стали нормой.

Подходы к благоустройству, зарождавшиеся в Москве, сегодня используются во многих городах страны. Сегодня по федеральному проекту «Формирование комфортной городской среды» ежегодно выделяется бюджет на благоустройство в малых городах и исторических поселениях. В результате появился гигантский рынок – организации, которые создают современные проекты благоустройства по всей стране. 

То же самое с мастер-планированием: «Стрелка» стояла у истоков разработки подобных документов. Впоследствии совместно с ВЭБ.РФ разработала национальный стандарт мастер-планов. Сегодня это направление также получило активное развитие по стране. Или, например, дизайн-коды, которых в 2010-е практически не существовало, а сегодня мы получаем большой объем заказов на разработку дизайн-кода от различных муниципалитетов. Самое главное, к чему мы пришли: все упомянутые документы наконец стали получать экономическое обоснование. То есть сегодня заказчик понимает, для чего он это делает и и какой результат получит.

 – По нашим оценкам, последние 8 лет российский рынок урбанистики колеблется в объеме от 2 млрд руб. до 3 млрд руб. Нужно учитывать, что цифра не включает в себя государственные компании и непубличные структуры, не раскрывающие отчетность. При этом рынок чувствителен. Например, если объявляются какие-то большие государственные программы – мастер-планы развития городов Дальнего Востока, мастер-планы опорных населенных пунктов Арктики, туристические мастер-планы, он получает дополнительный импульс и приближается к 3 млрд руб. Важно, что после этой масштабной работы остаются опытные команды, у которых есть продукт и настроенная система работы.

Потенциал рынка сегодня мы видим в росте частного спроса. Поэтому компаниям, которые занимаются урбанистикой, нужно расширить продуктовую линейку с ориентацией на бизнес. Активность демонстрируют, к примеру, крупные холдинги и корпорации, которые понимают ответственность за развитие городов своего присутствия. Они осознают, что вложение в территорию помогает им повышать свой социальный капитал и привлекать квалифицированные кадры.

 – Основным драйвером остается мастер-планирование (процесс разработки мастер‑плана – долгосрочного стратегического документа, который определяет концепцию развития территории. – «Ведомости. Город»). Задача разработать мастер-планы развития 200 городов и агломераций (поручение президента по итогам послания Федеральному собранию от 29 декабря 2024 г. – «Ведомости. Город») обеспечит рынку устойчивое будущее на несколько лет вперед. Более того, возникает задача реализации заложенных в документах мероприятий, и это тоже принесет рынку стабильность.

– Это беспрецедентный масштаб, который должен быть реализован к 2030 г. Старт программы станет серьезным вызовом для отрасли: и с точки зрения квалификации участников рынка, и с точки зрения возможности реализовать весь объем. Но главный вызов не столько в разработке мастер-планов (сейчас инструмент понятен, опыт работы с ним есть не только у «Стрелки», но и у рынка в целом), а в том, какие механизмы будут разработаны для реализации обозначенных в них мероприятий. 

Мы как компания, которая одной из первых стала системно работать с мастер-планами, видим, что можем стать в какой-то степени опорой в этих процессах. Очень важно, чтобы мастер-план не превратился в формальность. Изначально его ценность в гибкости, адаптивности, локализации под конкретную территорию и согласованности со всеми заинтересованными сторонами. Когда документы будут утверждены законодательно и начнут воплощаться в жизнь, важно придерживаться этих критериев.

«Раньше были востребованы стратегии, сейчас внимание уделяется и реализации»

 – Базовый заказчик услуг в сфере урбанистики – это государство, регион, муниципалитет. Примерно половина объема рынка сегодня приходится на госпрограммы. Но за последние годы заказчик стал меняться. Вырос, к примеру, сегмент производственно-промышленных компаний. Все активнее за услугами обращаются девелоперы. Мы видим существенный спрос на работу с коммерческой недвижимостью и непрофильными активами. Происходит переход к практическому консалтингу: раньше были востребованы идеи и стратегии развития территорий, а сегодня такое же внимание уделяется тому, как это все будет реализовано.

– Если посмотреть структуру выручки «Стрелки», то ключевым направлением остается мастер-планирование: на него приходится около половины доходов компании последних нескольких лет. Мастер-план – очень трудоемкий и сложный документ, в его создании участвует междисциплинарная команда: экономисты, социологи-антропологи, градостроители, архитекторы, специалисты по транспортной инфраструктуре, инженеры. 

Большие возможности открываются в консалтинге недвижимости. Мы много взаимодействуем с корпорациями, у которых есть непрофильное имущество: помогаем с выбором сценариев его использования. Для многих сейчас это зона роста.

Кроме того, сейчас возникла высокая потребность в модернизации торговых центров, и это стало отдельным направлением в нашем бизнесе. Важную роль занимает работа в рамках комплексного развития территорий (КРТ), которое уже плотно вошло в жизнь инвесторов и девелоперов по всей стране.

Главная задача – совмещать визионерство с пониманием того, как проекты будут реализованы. Поэтому ключевое для нас сейчас – стать структурой, которая не только формирует идеи, но внедряет их, доводя до реализации. И поскольку «Стрелки» вошла в периметр ВЭБ.РФ, у нас появилась компетенция в сфере ГЧП-консалтинга (государственно-частного партнерства. – «Ведомости. Город»). Это направление мы также считаем очень перспективным.

Отдельной темой являются геостратегические территории – Арктика и Дальний Восток, где «Стрелка» разработала 13 мастер-планов. В целом растет спрос и на макрорегиональные стратегии.

– Сегодня рынку нужны не только идеи и стратегии, но и практические наработки. Сергей Кузнецов, долгое время работавший главным архитектором Москвы, обладает именно таким опытом. Москва за последние 15 лет прошла успешный путь внедрения новых подходов в развитии территорий, таких как бывшая промзона ЗИЛа, Южный и Северный речные порты, территория завода МИГ, которые могут быть применимы в регионах. Реализация таких сложных комплексных проектов требует внимания большого числа участников – от муниципальных департаментов до инвесторов и девелоперов. 

Компетенции, сформированные в ходе этой работы в Москве, открывают для нас новые возможности. Сочетание экспертизы «Стрелки» в области стратегического планирования, практического опыта Сергея Кузнецова и партнерства с ВЭБ.РФ создает основу для реализации новых масштабных и амбициозных проектов.

«Новая промышленность интегрируется в городскую ткань»

– Здесь мы наблюдаем переход от экономики площади к экономике сценария. Если раньше эффективность объекта оценивалась квадратными метрами, то сегодня – тем, как используют площадь. Например, в ВЭБ Центре, где находится наш офис, одновременно работают фитнес-клуб, площадка для мероприятий, офисы, торговые зоны. Такая функциональность является ключевым трендом. Во многих городах России, от Хабаровска до Москвы, в крупных торговых центрах появляются образовательные функции, спортивные залы, комьюнити-центры и пр.

Почему они трансформируются? Во-первых, это необходимо для создания сбалансированной среды в городах. Торговые центры всегда забирают торговлю с улиц на себя, становясь ядром активности. И это можно легко отследить: когда в районе появляется такой крупный объект, торговля с первых этажей жилых домов перетекает ближе к нему. Первые этажи постепенно пустеют. При этом один из принципов устойчивого развития города как раз в том, чтобы обеспечить коммерческое использование первых этажей. Трансформация торговых центров нужна, чтобы они перестали подавлять сеть небольших магазинов и начали с ней сосуществовать. Во-вторых, на торговые центры серьезно повлияли платформенная экономика и маркетплейсы, снизила их популярность и пандемия.

Сегодня актуальность получают также стратегии развития офисных центров. Вопросов в этой сфере много. Каким должен быть современный офис? Нужно ли всем его посещать или лучше сделать гибридный график работы? Как обеспечить комфортную среду для сотрудников – и т. д.

– На рубеже 2010–2020-х гг. в Европе, а затем и в России появился термин «Индустрия 5.0» (или «пятый виток»). Речь идет о переходе от восприятия промышленности как сугубо производственного цикла к ее более значимой роли внутри города с точки зрения человекоцентричности и устойчивости. Меняются технологии, все больше применяются искусственный интеллект и роботизация, которые становятся инструментами для улучшения качества жизни. В этом смысле промышленность переживает революционный этап: исчезает потребность в больших площадях и расположении за пределами города, поскольку технологии изменили производство и повысили его экологичность, а сам бизнес становится адаптивным к вызовам времени. Это и есть импульс для возвращения промышленности (в первую очередь легкой) в город. Но уже в виде компактных объектов, а не огромных серых зон. При этом она способна плотно интегрироваться в городскую ткань. Кроме того, промышленность требует высококвалифицированных специалистов, которые живут в крупных городах и хотят работать недалеко от дома. Например, Москва постепенно приходит к модели «Индустрия 5.0». Уже есть показательный пример – «Технополис Москва», который развивается внутри города и интегрирует объекты легкой промышленности.

– Реализация всегда остается важным вопросом. Многое зависит от сильной команды проектного офиса на местах и вовлеченности всех уровней власти – вплоть до губернатора. По поручению президента России были заработаны мастер-планы развития 25 дальневосточных городов, автор семи из них – «Стрелка». Для них были разработаны отдельные долгосрочные комплексные планы развития, и более половины заложенных мероприятий вошли в эти документы, а значит, получили финансирование.

В рамках исследования мы увидели, что более 70% мероприятий, предусмотренных мастер-планами на 2024 г., находятся в стадии реализации на разных этапах: от закупок и проектирования до непосредственного строительства. Это очень высокий показатель.

Но сложность заключается в том, что за некоторые мероприятия отвечают сразу до семи ведомств, а координация между разными органами власти становится задачей нетривиальной. Предстоит решить, как будут взаимодействовать между собой департаменты и какие команды будут работать в тех или иных городах. Опыт Дальнего Востока, полагаю, станет опорным для дальнейшей работы по реализации стратегии в этом направлении.

– Нельзя просто взять модель, показавшую свою эффективность в средней полосе, и перенести на Арктику. Нужно учитывать как минимум два ключевых параметра: климат и логистику. Расстояния в сотни километров между городами создают большие сложности с интеграцией тех или иных сервисов. И это существенно сказывается на экономической модели арктических городов.

Наряду с развитием Северного морского пути в регионе формируются 7,5% ВВП и 11% экспорта России, работают крупные добывающие компании. Но постоянное население сокращается, сохраняется вахтовый метод работы, некоторые народы Арктики ведут фактически кочевой образ жизни. Эта специфика тоже сказывается на экономике территорий – налоги не всегда остаются в регионе, а заработанные здесь средства люди нередко тратят в других субъектах страны. Все эти тонкости важно учитывать для понимания стратегии развития.

С другой стороны, Арктика – пространство для инноваций в строительстве. Она точно заслуживает отдельных законодательных норм в этой сфере. Имеет смысл пересмотреть некоторые подходы, разрешив, к примеру, объединять детские сады в одном контуре с жилым зданием, чтобы создать более комфортную и функциональную среду для семей с детьми. 

Развитие Арктики – это большая государственная задача, вызов для транспортной логистики, строительного комплекса и новых моделей использования территорий. И в ближайшие 50 лет эта территория останется особой площадкой для работы.