НА АСФАЛЬТЕ: Петербург потянулся к небу


Вертикальные традиции в петербургской жилой застройке практически отсутствуют. Раньше разве что важные перекрестки отмечались башенками – для удобства ориентирования. Разрезать панораму вертикалью дозволялось религии (Петропавловка, Исаакий) или военным (Адмиралтейство), в советское время – СМИ (телебашня). Дом Зингера на Невском в свое время вызвал бурю негодования (примерно как Эйфелева башня у парижан).

Принято считать, что первое высотное здание в Питере появилось в 1967 г. на набережной Фонтанки (18 этажей, гостиница “Советская”). В 70-х по краям площади Победы выросли две двадцатидвухэтажки на свайного типа ножках.

Федеральный стандарт предполагает, что высотка – это 25 этажей и больше. Но в Петербурге с его слабыми грунтами и особой регламентацией (“не выше карниза Зимнего”!) высотными зданиями считаются постройки от 16 этажей и более.

Генеральный директор НПО “Геореконструкция-Фундаментпроект” Алексей Шашкин обосновывает такой подход именно “коварством” петербургских грунтов. Выше этой условной планки увеличиваются риски, требуются новые технологии, возрастают затраты на инженерно-геологические изыскания.

Тем не менее в последние годы Петербург упорно стремится ввысь. Количество высотных зданий год от года возрастает. Если в 2000 г. в городе насчитывалось 79 зданий выше 16 этажей, то в 2003 г. – уже 128. Прирост – 62%.

Следует учитывать, что для Петербурга высота постройки – понятие относительное, а не абсолютное. Если в спальном районе высотки смотрятся вполне органично, то для застройки исторического центра и восемь этажей уже многовато, каждый такой случай вызывает бурю охранительного негодования и оживленные дискуссии. Впрочем, инвесторы, как правило, стараются упрятывать “лишние” метры в глубине кварталов – чтобы не слишком бросались в глаза. Хотя это не всегда получается.

Компания “Источник-Строй” около двух лет пробивала согласование высотного проекта “Аврора” на Выборгской набережной, рядом с одноименным крейсером. Теперь высотной лихорадкой заразилась и корпорация “Строймонтаж”: в печати периодически появляется информация о том, что в КГА направлен проект башни в 35–40 этажей. По замыслу проектировщиков она должна вырасти на месте гостиницы “Ленинград”, также выходящей на набережную Невы.

Стремление строителей вверх обусловлено двумя главными причинами. Первая – стремительно растущая цена земли под застройку. Вторая – востребованность жилья на верхних этажах покупателями.

Экономика высоты

Стоимость городской земли растет, заметно опережая рост цен на жилье. За последние четыре года цена квадратного метра стройплощадки в спальных районах подорожала в 10–15 раз. На последних торгах, проведенных Фондом имущества, за право аренды на шесть лет с неясными инженерными условиями инвесторы платили по $250–300 за 1 кв. м. О центре говорить некорректно: здесь участки выделяются крайне редко, а затраты на реконструкцию в каждом случае индивидуальны.

Практически все застройщики говорят о том, что увеличение стоимости земли – главный стимул, побуждающий девелоперов обращаться к высотным проектам. “Застройщики стремятся получить с проекта по максимуму. С дальнейшим удорожанием земли это становится абсолютным утверждением”, – отмечает президент ФПГ “РОССТРО” Александр Макаров.

Понятно, что построить на одной и той же площадке 15 000 кв. м выгоднее, чем 10 000 кв. м. Но зависимость здесь не прямая, потому что каждый дополнительный метр вверх обходится дороже.

Существенно возрастают затраты на подготовку фундамента. Не только чисто технологические – возникает потребность в более сложных, подробных и качественных расчетах, в постоянном мониторинге состояния фундамента. Инвесторы нередко пытаются сэкономить на предпроектных работах, а что из этого может получиться…

Нужна специальная техника – не только приставные подъемные краны (они в Петербурге в дефиците), но и специальная система подъема опалубки, мощные насосы для подачи бетонного раствора на высотные этажи, технология поднятия арматуры. Надо обучать и готовить монтажников. Коммерческий директор “Петротреста” Владимир Дмитриев отмечает, что

на высоте более 50 м может работать далеко не каждый специалист. По словам генерального директора компании “Источник-Строй” Людмилы Ержановой, для работы на строительстве комплекса “Аврора” монтажники проходили специальную подготовку.

В высотных зданиях полагается иметь дополнительный источник энергоснабжения, отдельная статья затрат – техническое обеспечение пожарной безопасности.

По оценке генерального директора строительной компании “Петербургская недвижимость” Василия Селиванова, при возведении этажей выше 17-го себестоимость 1 кв. м возрастает на 5–10%. Выше 25-го – другие расчеты и дополнительные затраты. Но в Петербурге выше 25 этажей еще ничего не построили.

Конечно, эти расходы окупаются. В 20-этажном Доме на Поклонной горе (инвестор – компания “РОССТРО”) последние этажи были проданы первыми. По расчетам специалистов “Петротреста” (компания недавно сдала госкомиссии “первый петербургский небоскреб” неподалеку от ст. м. “Проспект Большевиков” – 25 этажей, 89 м высотой, внизу – торгово-развлекательный комплекс), жилье в высотках готовы приобретать 20–25% потенциальных покупателей квартир на рынке недвижимости.

По мнению Ержановой из компании “Источник-Строй”, в городе исторически мало высоких домов, еще меньше квартир на высоких этажах и спрос на них еще только формируется. В июне на продажу были выставлены три VIP-квартиры на 16-м этаже 70-метрового комплекса “Аврора”, и уже через неделю первая была продана. Бюджет покупки составил более 1 млн евро. За несколько недель нашлись покупатели на пять из восьми эксклюзивных VIP-квартир на 15-м и 16-м этажах.

Олег Пашин (Центр развития проектов компании “Петербургская недвижимость”) отмечает, что в домах бизнес-класса верхние этажи процентов на 10 дороже, чем нижние (при условии, что они продаются в одно и то же время). Различные акции (со снижением цен и проч.) на последние пять этажей не распространяются. Кроме того, последние этажи, как правило, не продаются на начальном этапе строительства – их оставляют напоследок, чтобы назначить высокую цену.

По мнению Леонида Сандалова, заместителя директора АН “Бекар”, “квартирные вершины” в 1,5–2 раза дороже квартир в нижележащих этажах и определяющим для цены высотного жилья является вид: “Вид с высоток – это панорама города, крыши домов и архитектурные доминанты городского ландшафта. Важно, чтобы этот вид был узнаваем и его восприятию не мешал смог. Альтернативой панораме города может быть вид на залив”. Сандалов говорит со знанием дела: недавно агентство продало за $360 000 пентхаус в строящемся комплексе на ул. Кораблестроителей общей площадью 230 кв. м и с собственной вертолетной площадкой.

Уроки шипкинской эпопеи

В 1995 г. мэр Петербурга подписал распоряжение о строительстве жилого дома в Шипкинском переулке. На объекте сменилось несколько генеральных подрядчиков, в 1999 г. завершить строительство взялась компания “Ростстрой”. Изначально был заложен фундамент системы “плита”, спроектированный в ЛенНИИпроекте.

В декабре 2001 г. 17-этажный дом приняла госкомиссия. Хотя месяцем ранее геодезическая съемка выявила отклонение наружных стен здания от вертикали на 58 см. Кроме того, в доме не работал лифт, отсутствовало электроснабжение. Жильцы, однако, начали заселяться.

В начале года городской Комитет по строительству решил, что положение дел становится чрезвычайным и жильцов пора выселять. К тому времени дом из 93 квартир был заселен на 30%. В марте комиссия по чрезвычайным ситуациям Фрунзенского района признала дом аварийным. Отклонение от вертикали достигло 90 см. Шипкинский переулок перекрыли железным забором, жильцов переселили в помещения районных детских садиков, расположенных поблизости. Уехали не все: несколько семей осталось. Под угрозой оказались соседние дома и здание Центра микрохирургии глаза им. Святослава Федорова.

Все это время в администрации продолжались регулярные совещания на вечные темы: кто виноват и что теперь делать? В отношении строителей возбудили уголовное дело. У застройщика, генподрядчика и ТСЖ денег на спасение дома не оказалось. Средства изыскали в городской казне, на помощь пришли специалисты московской компании “Геомассив”. В грунт вдавили 30 свай с той стороны, которая оседала. После укрепления фундамента дом постепенно начал выпрямляться. Сейчас обитаемы более 60% квартир, электричество подведено по временному кабелю, лифты не работают, горячей воды нет. По части квартир идут судебные разбирательства – выявлены двойные продажи.

Главный вывод из этой истории: в высотном домостроении экономия на нулевом цикле (предпроект, проект и фундамент) может впоследствии обернуться миллионными убытками.

Вертикальная перспектива

Опрошенные застройщики (те, у кого дома не падают) в один голос утверждают: первые высотки возводятся трудно, зато приобретается необходимый опыт. Поначалу строили отдельно стоящие “точки”, теперь все чаще высотный дом становится архитектурной доминантой разноэтажного комплекса. Так строить и дешевле, и безопаснее. “Пизанских” конструкций в Петербурге пока больше не выявлено.

Компания “Строительный трест” вывела 23 этажа жилого комплекса на Поклонной горе. 35 м над уровнем моря – сама гора, еще 75 м – высота здания. С верхних этажей видны и центр города, и залив. “ЛенСпецСМУ” строит 23–25-этажные жилые дома рядом со ст. м. “Приморская”. В проекте – комплекс на пр-те Энгельса с рекордной высотой 135 м.

Здание в 24 этажа появится на ул. Удельной, две башни по 22 этажа – на проспекте Ветеранов, 25 этажей – на Дунайском проспекте, два комплекса по 25 этажей – в составе комплекса “Морской фасад” на Васильевском острове. “ЛЭК” вытянул 25 этажей (плюс два технических) в комплексе “Седьмое небо” на Новоизмайловском и планирует 36 этажей в проекте “Золотая гавань” на севере города.

Компания “Строительный трест” продает квартиры в строящемся кирпичном комплексе на ул. Беринга (до 25 этажей), “СтройГрад” в начале 2005-го планирует сдать 16–22-этажный дом на пр-те Художников, “Стройкомплект” возводит 25 этажей на Выборгском шоссе, “Строймонтаж” предлагает квартиры в 24-этажном монолитном доме на ул. Коммуны.

Но и 25 этажей уже не предел. Холдинг “ЛенСпецСМУ” начал работы нулевого цикла на объекте “Золотая гавань” в 53-м квартале Северо-Приморской части Петербурга, где запланировано построить 36-этажные башни. Если все удачно сложится, 40-этажные высотки намерен построить “ЛЭК” на площадке, которая прежде предназначалась под вторую очередь Публичной библиотеки на ул. Варшавской. По крайней мере предпроектные разработки на эту “заоблачную” тему согласованы с КГА. По данным компании “Северная высота”, в 2004–2005 гг. появится более 10 зданий в 25 этажей и выше.

Застройщики освоили технологию, привыкли к жестким требованиям противопожарной безопасности. У городских пожарных, по словам заместителя начальника Главного управления ГО и ЧС Санкт-Петербурга Валерия Ордашева, три 50-метровые лестницы и столько же подъемников. Проектировщики закладывают в новые проекты все, что положено: незадымляемые лестницы, специальные лифты для пожарных команд, датчики и защитные клапаны… А, к примеру, для 17-этажного дома на Богатырском пр-те в ПКБ “Медведь” сделали аварийную систему спасения: к наружным рым-гайкам крепится спусковое устройство вроде альпинистской подвески на сверхпрочном шнуре. Но ни одного серьезного пожара в петербургских высотках пока не было.

Есть другая сторона проблемы. Упорядоченной стратегии размещения высотных зданий, как это сделано в Москве, у петербургской администрации пока нет. Высотки появляются там, где застройщику удалось “продавить” необходимые согласования. В результате возникают конфликты. Например, Коломяги сформировались как зона малоэтажной застройки бизнес-класса. Здесь различными компаниями построено несколько десятков таун-хаузов. А сейчас на самой границе малоэтажной зоны компания “Ок-строй” начинает возводить 16-этажный корпус. Владельцы таун-хаузов в шоке: получается совсем другая территория, с другим статусом и главное – существенно дешевле.

По мнению архитектора Михаила Мамошина, есть два подхода к идеологии небоскребов – западный и восточный. “Западный связан с чрезвычайно высокой ценой на землю, – говорит он, – восточный – по большей части с желанием доказать западному миру, что мы не хуже. Мне кажется, пока Петербург идет скорее восточным путем”.

Генеральный директор СКС “Падамс” Борис Томалак отмечает, что пока нет связной концепции размещения высоток, они возникают случайно и не всегда уместно. “У нас своего Манхэттена нет – и не нужно”, – полагает он. Высотки логичны, когда обрамляют зону малоэтажной застройки или исторические кварталы или создают нужные доминанты.

По мнению Сандалова из агентства “Бекар”, в Петербурге культура проживания в высотках в отличие от Москвы и Америки еще только формируется. По его мнению, наиболее популярными высотными проектами будут обрастать высвобождаемые от промышленных объектов берега рукавов Невы, а также Выборгский и Приморский районы.

Правда, попытки упорядочить ситуацию предпринимаются. В 2004 г. в Петербурге начал действовать новый высотный регламент, принятый КГА и КГИОП. Согласно документу город делится на шесть зон.

Первая – “наиболее ценная историко-культурная среда”: территории, примыкающие к Невскому проспекту, часть Васильевского острова и Петроградской стороны, Заячий остров, акватория Большой Невы. Для нового строительства здесь будет действовать старое правило – 11 сажен, не выше Зимнего дворца. То есть высота ограничивается 23,5 м. В отдельных случаях по решению экспертного совета этажи здания можно вознести на высоту до 28 м.

Вторая – это тоже центр, но, с точки зрения экспертов, не настолько ценный. Высота новых зданий, если они стоят на линии существующих фасадов, не должна превышать 23,5 м, а в исключительных случаях (после дополнительной экспертизы) – 35 м.

В третьей зоне разрешается строить до 27 м, внутри квартала – до 32 м, в особых случаях – до 42 м.

В четвертой зоне, удаленной от центра, разрешается строить до 32 м, а в отдельных случаях – и до 42 м.

В пятой и шестой зонах (окраины) строители получают почти полную свободу. То есть предлагать и проектировать можно любую высоту – в соответствии с локальными градрегламентами, но окончательное решение все равно принимает экспертный совет.

Кстати, новому главному архитектору Петербурга Александру Викторову (он в этой должности с июля 2004 г.) высотный регламент не нравится. Он считает, что центр разбивать на высотные зоны нет смысла – логичнее принимать решение по каждому проекту в индивидуальном порядке.

Но главное – граждане готовы идти на определенный дискомфорт (наверху во многих домах ощутимо качает), на дополнительные расходы (затраты на эксплуатацию в высотных зданиях существенно выше) – и все ради того, чтобы смотреть на окружающую жизнь сверху вниз.