НА ВОЗДУХЕ: Плавающие дома

Скорость и экономия

В 2001–2003 гг., когда отмечался максимальный спрос на загородное жилье, а соответственно, постоянно увеличивались цены на коттеджи и землю, девелоперы и застройщики старались максимально ускорить процесс сдачи поселков. Некоторые из них пренебрегали первым и, по словам представителей многих строительных организаций, главным подготовительным этапом – исследованием грунта перед строительством.

Как отмечает Ильгизар Алимов, главный инженер компании “СК Геопроект”, которая занимается проведением геолого-изыскательских работ в Подмосковье, начиная с 2000 г. на рынок было выброшено достаточно большое количество не до конца продуманных коттеджей без учета особенностей земельного участка: “Это не значит, что дома завтра разрушатся, но совершенно точно отдельным владельцам придется немало вложить в их доведение до ума”.

Андрей Мажаров, генеральный директор компании “Терра-Недвижимость”, отмечает, что экспертиза грунта способна защитить от многих очень неприятных вещей. “Например, если построить дом и не знать, что происходит под ним, то в один прекрасный день можно обнаружить у себя в подвале озеро. А можно этого избежать, если заранее побеспокоиться и сделать систему дренажа фундамента или принять решение на основании результатов экспертизы о необходимости строительства дома на свайном фундаменте. К сожалению, не все застройщики обращают внимание на результаты экспертизы, что приводит к печальным последствиям. В худшем случае может произойти разрушение фундамента и обрушение здания”, – говорит Мажаров.

В Истринском районе был случай, когда у практически нового трехэтажного дома рядом с Истринским водохранилищем сильно растрескался фундамент, после чего специально делалось электро-дистанционное зондирование (проверка несущей способности грунта). Выяснилось, что строители использовали не ту маркировку цемента под фундамент, пренебрегая результатами предварительного исследования грунта. На Новорижском шоссе в поселке “Радуга (Рублевские краски)” недавно был случай с проседанием нескольких домов. По словам участников рынка, таких примеров можно найти достаточно много, хотя их редко афишируют по понятным причинам.

Большинство проблем у собственников частных домов возникает именно с подтоплением подвалов из-за некачественно сделанной гидроизоляции. Причина – наличие под домом грунтовых вод, которые иногда могут проходить и в метре от поверхности земли. Например, в некоторых поселках рядом со Звенигородом в недавно построенных домах людям приходится ставить осушающие насосы в подвалы или делать дорогостоящую дополнительную гидроизоляцию.

После того как дом сдан, владелец, не разбирающийся в строительных технологиях, вряд ли найдет какие-либо значительные дефекты в новом жилище. Но по прошествии некоторого времени, если гидроизоляция сделана по экономклассу, это обязательно даст о себе знать. Технология здесь проста: подрядчик использует гидростеклоизол, затем замазывает гудроном и штукатурит, чего хватает ненадолго. Более совершенная технология, которая включает несколько трудоемких этапов, часто не привлекает подрядчиков высокой стоимостью и временными затратами. По словам Ильгизара Алимова, чтобы сделать гидроизоляцию по полной программе в помещении 100–150 кв. м, необходимо 600 000 руб.

Часто после того, как сдается коттеджный поселок и распродаются дома, владельцы сталкиваются с проблемой проведения за свой счет дополнительных работ по изоляции сливов и канализации. В загородных домах обычно ставятся специальные сборники в несколько десятков тысяч литров, которые нужно правильно заглубить, чтобы их не выдавило зимой. Застройщики, не учитывая “пучинистость”, т. е. силу, с которой грунт при воздействии отрицательных температур выталкивает из себя “посторонние предметы”, врывают его как получится, а это часто приводит к протечкам и другим проблемам. В свою очередь, специальная экспертиза грунта позволяет защитить дом от подобных явлений.

Если взять общие расходы на строительство дома, то примерно 20% занимает строительство коробки с крышей, 30–40% – внутренняя отделка и около 40% (при строительстве 3–4-этажного кирпичного дома) – фундамент. Но расходы на последний могут возрасти в два раза, если некачественно сделана система слива или гидроизоляции.

Дела сегодняшние

Сегодня, когда рынок загородного жилья немного сбавил обороты, застройщики в борьбе за клиента стали более тщательно продумывать проекты. В том числе одним из аргументов в пользу того или иного земельного надела у строителей стал отчет перед покупателем о благоприятном состоянии грунта под коттедж. Например, застройщики поселка “Резиденции Бенилюкс” провели полномасштабную проверку качества грунта, и, несмотря на то что дома здесь будут расположены рядом с поймой Москвы-реки, руководство компании гарантирует надежность фундаментов. Сейчас там осуществляются дорогостоящие мероприятия по укреплению берега, чтобы не было высачивания загрязненных грунтовых вод в реку. Также ведутся подсыпка пониженных участков и дренаж береговой зоны. Подобные мероприятия, несомненно, увеличат стоимость домов в поселке на 3–5%.

Большинство застройщиков стали заботиться об имидже, что также положительно сказалось на качестве строительства. Ведь основную ответственность несут строительная компания, которая на основании экспертизы должна принять правильное решение о методах и возможностях строительства, и проектная организация, которая должна учитывать особенности почвы при разработке проекта. Если дом продает юридическое лицо, то ответственность ложится на него, а если физическое лицо, то найти крайнего будет гораздо сложнее.

Вместе с тем в последнее время покупатели домов стали также более разборчивы в строительстве. Даже покупая дом, в котором не принимались меры по удалению грунтовых вод, клиенты вовремя прокладывают системы дренажа и удаляют ливневые воды.

Как надо

При грамотном подходе к строительству коттеджного поселка или жилого дома девелоперу после получения землеотвода необходимо найти проектировщика, который продумает расположение домов, а затем под конкретный план проектировщик должен заказать геологическое исследование. В геолого-изыскательских компаниях рекомендуют проводить экспертизу перед покупкой того или иного землеотвода.

В Подмосковье выделяются четыре вида территорий для условий наземного строительства при глубине заложения подземных конструкций до 5 м: благоприятные, относительно благоприятные, неблагоприятные и исключаемые из застройки.

“Поскольку земля становится все дороже, то застройщику лучше заранее узнать качество земли и можно ли там строить без проведения дорогостоящих подготовительных работ”, – считает Алимов.

По его словам, существует несколько способов проверить качество земли большой площади. Из наиболее распространенных и доступных по-прежнему остается взятие проб грунта путем бурения. Если брать территорию коттеджного поселка целиком, скажем 9 га, то предварительно необходимо пробурить около 10 скважин (четыре глубиной по 5 м и шесть по 15 м – всего 176 000 руб., или 1600 руб. за каждый метр). Это дает общую картину участка, и становится ясно, как должны быть расположены коттеджи. После этого утверждается генплан с четким расположением домов, и под каждым из них необходимо пробурить минимум четыре скважины (около 100 000 руб.), хотя традиционно лучше пять. Глубина скважин, а соответственно, и цена зависят от высоты дома, какой там фундамент, есть ли цокольный этаж и др.

Таким образом, на поселок в 30 домов на общие геолого-изыскательские работы требуется затратить порядка 3,2 млн руб., что составляет 1,5–3% стоимости всего поселка. Есть и исключения: например, в коттеджном поселке “Горки-6”, если ехать со стороны Новой Риги в сторону Рублевки, справа идет перепад высот в районе 15–20 м, а внизу проходит пойма Москвы-реки. Здесь нужно бурить на глубину 20 м, и цена бурения возрастает в 1,5 раза. То есть если себестоимость возведения каждого коттеджа оценивается в $200 000, то инженерно-изыскательские работы обойдутся дополнительно в $5000 на один дом.

На особо сложных для строительства участках, как, например, поймы рек, во многих западных странах применяют американскую технологию по снижению грунтовых вод – так называемые лучевые дренажи. В этом случае бурится колодец и через него при помощи специальной установки, опущенной внутрь, бурятся отдельные скважины в разные стороны. Туда протягивается труба с внутренней резьбой и врезается фильтр. Вода сливается в колодец, а затем через дрены (скважины) уходит обратно в землю. Метр такой скважины стоит около $200, а глубина бурения составляет 20–30 м ($4000–6000). Для наибольшей эффективности необходимо сделать четыре скважины, что обеспечивает проживание без подтапливания в 2–3 домах (вместе с дополнительными материалами – $20 000–25 000). Таким образом, на целый поселок в 30 домов объем затрат составит $200 000–250 000.

Пока застройщики Подмосковья используют такую систему в единичных случаях, например она применялась в Куркине и планируется ее использование в поселке “Резиденции Бенилюкс”. Владельцам уже построенных домов, столкнувшимся с проблемой подтапливания, дешевле и эффективнее сделать качественную внутреннюю изоляцию в доме.

Компаний, которые сегодня предоставляют геолого-изыскательские услуги в Московской области, достаточно много – более 30. Например, ЗАО “НПЦ “Геотехнология”, АСИА “Проект”, АО “МосгазНИИпроект” и др. Как правило, такие учреждения находятся при земельных комитетах.

У каждой из компаний есть свой способ выживания. Одни делают минимальными цены, другие пытаются быть удобными для застройщика и бурят минимальное количество скважин. Но в любом случае конечную точку в заключении о состоянии грунта ставят в Москве – Мосгоргеотрест и, соответственно, в области – Мособлгеотрест. Если на документах нет соответствующих печатей, то они практически не имеют юридической силы.

В итоге, как отмечают представители компаний, занимающихся геолого-изыскательской деятельностью, отсутствие экспертизы грунта может привести к неблагоприятным последствиям как для инвестора, так и для конечного потребителя. Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, считает, что “экспертиза является своего рода страховкой для застройщика и инвестора. Инвестору важна отдача от проекта, и если в процессе строительства возникнут проблемы с грунтом, то потребуются большие затраты в земельный участок, чтобы устранить недостатки, а значит, снизится прибыль”.