Инвесторы переучиваются

На рынке коммерческой недвижимости кризисных тенденций не наблюдается, однако инвесторы вынуждены все тщательнее просчитывать бизнес-планы, искать новые форматы и на фоне офисно-торгового изобилия осваивать новые направления.

Равнение на покупателя

На 1 декабря 2004 г. в Петербурге были сданы или предъявлены госкомиссии жилые дома площадью 1,5 млн кв. м. Запланированный администрацией показатель – 2 млн кв. м жилья – вряд ли будет выполнен. Девелоперы столкнулись с рядом серьезных проблем. Город на 20–40% увеличил стоимость прав на застройку. Цены на первичном рынке за год выросли на 30%, что привело к росту объемов предложения. Цены остановились, а по некоторым категориям массового жилья даже несколько снизились. Как говорит генеральный директор СК “Возрождение Санкт-Петербурга” Иван Романов, “такое стечение обстоятельств вызвало нервозность у строительных компаний и привело к формированию у потенциальных покупателей ошибочных ожиданий, связанных с падением цен на недвижимость”.

Чтобы преодолеть стагнацию, девелоперы вводят дополнительные опции для клиентов: ипотека, скидки, различные бонусы. Например, недавно “Петербургстрой Skanska” заключила соглашение с Райффайзенбанком (о предоставлении кредитов дольщикам). По словам генерального директора компании Виталия Вотолевского, пока ипотечный кредит увеличит продажи лишь на 10–15%. Но уже через пять лет, по расчетам девелоперов, к ипотечному кредитованию будут прибегать 30–40% покупателей.

В 2005 г. на рынке появится ряд заметных проектов. Холдинг RBI сдает в эксплуатацию элитный комплекс “Новая звезда” на Песочной набережной. Его жилая площадь – 14 000 кв. м. Изюминка комплекса – развитая инфраструктура, не имеющая аналогов: в цокольном и первом этажах разместятся автостоянка, бассейн, тренажерный зал и т. п. Общая стоимость проекта – $25 млн. Квартиры, которые в 2002 г. можно было приобрести по $1800–2000 за 1 кв. м, в конце 2004 г. продавались по $4000 за 1 кв. м.

Компания ЛЭК, входящая в число крупнейших застройщиков, вводит в будущем году первую очередь проекта “Серебряные зеркала” (общая площадь жилья в комплексе – около 38 000 кв. м, инвестиции – более $20 млн). Кстати, ЛЭК в последнее время предпочитает покупать землю у собственников: 76 га стройплощадок фирмы – бывшие производственные территории.

Для “ЛенСпецСМУ” знаковым объектом станет многофункциональный комплекс “У Ростральных колонн”. Инвестиции в проект площадью 74 000 кв. м (элитное жилье, гостиница, офисы, торговля) составят более $93 млн. Всего “ЛенСпецСМУ” намерен сдать в 2005 г. 360 000 кв. м.

Директор по маркетингу “Петербургской недвижимости” Михаил Бимон полагает, что в первом полугодии 2005 г. будет постепенно расти объем предложения. Аналогичной точки зрения придерживается Иван Романов. По его мнению, “заделов прошлых лет” строителям хватит примерно до осени 2005 г. Далее начнут сказываться проблемы с новыми участками под застройку, что может привести к очередному ценовому витку. Большинство участников рынка предсказывают в первом полугодии плавный – в пределах 10% – рост цен.

Поиски разнообразия

По оценке председателя совета директоров ОАО “ПСБ-Инвест Групп” Александра Ольховского, наиболее привлекательными для инвестиций в 2005 г. будут (по убыванию приоритетов): бизнес-центры класса А; земельные участки хорошего местоположения; проекты комплексного развития городских территорий, возможно, с участием администрации; современные логистические центры; торгово-развлекательные комплексы.

“По офисам класса А спрос существенно превышает предложение, что привело к увеличению средних арендных ставок за 2004 г. на $50 за 1 кв. м. В 2005 г. эти темпы роста сохранятся”, – комментирует Ольховский.

На март намечен запуск делового комплекса “Веда-Хаус” на Петроградской набережной. Инициатор проекта – холдинг “Веда-система”. Из общей площади здания (21 500 кв. м) на офисы приходится около 8000 “квадратов”. Кроме того, здесь разместятся два кинозала, водно-оздоровительный комплекс с банями и бассейном, два теннисных корта, ресторан на 300 мест с собственной пивоварней и проч. Столь разнообразного развлекательного набора нет ни в одном из действующих комплексов. Базовая ставка аренды – $600 за 1 кв. м в год.

В I квартале 2005 г. бизнес-центр класса А “Северная столица” (наб. Мойки, 36) почти в два раза (на 6000 кв. м) расширит офисные площади за счет соседнего здания в Волынском переулке. Этот объект располагает обширным паркингом – большая редкость для центра Петербурга.

В торговом секторе очевидно укрупнение форматов. В начале года будет полностью открыт ТРК “Меркурий” на ул. Савушкина. Пока он самый большой в городе: на торговые площади приходится около 76 000 кв. м, подземный паркинг занимает еще 19 000 кв. м. Инвестор проекта – холдинг “Адамант”. В “Меркурии” практически нет мелкой нарезки площадей. Среди его якорей – “Патэрсон”, “М. Видео”, “Спортмастер”, мебельный центр “Грэйт” и др. Здесь же расположен восьмизальный мультиплекс, боулинг на 22 дорожки, фуд-корт, игровые автоматы, фитнес-центр с бассейном и проч.

Президент “Адаманта” Игорь Лейтис комментирует: “С объектами такого формата мы и будем работать в ближайшее время. Например, в Осиновой роще, рядом с трассой КАД проектируем комплекс на 120 000–140 000 кв. м. Места у спальных станций метро практически закончились. Теперь холдинг осваивает оживленные магистрали и места транспортных развязок, а это другая специфика, с другими сроками окупаемости – 5–6 лет”.

По оценке специалистов “ПСБ-Инвест Групп”, уже в 2005 г. начнется снижение ставок в наименее удачных ТЦ и миграция арендаторов в новые, более качественные комплексы. Современные площади дешеветь не будут. (Пока верхняя по рынку ставка составляет $1500 за 1 кв. м в год.)

Развлекательные комплексы с оздоровительным уклоном превращаются в самостоятельный бизнес. В 2005 г. начнется строительство спортивно-гостиничного комплекса в Репине, на территории 10 га. В его составе – отели на три звезды и на “4+”, SPA-центр с элементами аквапарка, бары, рестораны, боулинг, корты, 40 коттеджей. Объем инвестиций – около $50 млн. Компания “Озон” в 2005 г. планирует ввести первую очередь горнолыжного комплекса в Ленобласти, недалеко от Соснова. Инвесторы и организаторы проекта – банк “Россия”, “Северсталь”, “Согаз”, “Лентрансгаз” и др. Затраты, по экспертным оценкам, составят около $30 млн, срок окупаемости – 5–6 лет. На 117 га запланированы семь спусков, экстрим-парк, учебный склон, 30 коттеджей и проч. В выходные комплекс сможет принять до 5000 человек. Генеральный проектировщик – компания “ГСК-Девелопмент”. Ее генеральный директор Владимир Любомиров считает, что пока эти услуги остродефицитны: действующие горнолыжные курорты перегружены. Новый, по его словам, обещает стать самым заметным по масштабу и уровню сервиса.