Крупные форматы
Ставки аренды растут уже не столь высокими темпами, как в предыдущие годы. В неудачных объектах происходит их снижение, а владельцы удачных постепенно переходят при выставлении цен от фиксированных величин к проценту от оборота. Доходность торгового сектора по-прежнему остается самой привлекательной на рынке коммерческой недвижимости – в среднем 15–17% годовых.
Крупные и динамичные
“В 2005 г. рынок торговых помещений активно развивался, о чем свидетельствует большой объем нового предложения. Девелоперов побуждают к новому строительству высокий спрос на площади в торговых центрах и высокая доходность этого сегмента” – это мнение Сергея Колегова, генерального директора компании Prime City Properties, отражает общий настрой рынка. В ближайшие несколько лет предложение качественных торговых помещений в Москве должно существенно возрасти благодаря строительству ряда крупных объектов, как в центральной, так и в периферийной части города, утверждают аналитики Swiss Realty Group. Эта тенденция началась еще в прошлом году, когда в столице появился первый ритейл-парк.
В прошлом году, отмечают в компании Colliers International, на столичный рынок вошли или декларировали намерение о его освоении целый ряд западных игроков: Kingfisher, Saturn, Real, Decathlon. На рынке были заключены первые инвестиционные сделки. Knight Frank приводит следующие примеры: ПФГ “БИН” приобрела Мосстройэкономбанк и принадлежащий ему ТЦ (“Смоленский пассаж”), группа “Декра” купила блокирующий пакет (25%) акций ОАО “Манежная площадь” (подземный ТК “Охотный ряд”), “Даев Плаза” уступила ТЦ “Европарк” на Рублевском шоссе компании “Лигастройпроект”, General Investment Group стала собственником универмага “Москва”. Специалисты Knight Frank ожидают в недалеком будущем увеличения числа инвестиционных сделок.
Результатом развития российского рынка ритейла стало появление новых форматов торговли. В течение 2004–2005 гг. в Москве открылся ряд гастрономических бутиков – Fauchon, “Азбука вкуса”, Hediard, “Глобус Гурмэ”. О планах по открытию гастрономического бутика в России в 2006 г. заявила и французская компания Petrossian. Расширение данного формата говорит о появлении новых групп потребителей, выбирающих продукты элитного ценового сегмента, считает Колегов. В марте 2006 г. группа компаний “Ташир” совместно со швейцарским партнером “Аксен Эстейт” вышла на рынок ритейла с пилотным проектом – гипермаркетом товаров для дома “Наш дом” (7000 кв. м).
В числе значимых проектов этого года эксперты называют “Европейский” (180 000 кв. м, площадь Киевского вокзала), “Алые паруса” (почти 99 000 кв. м, ул. Щукинская, вл. 42), вторую очередь универмага “Семеновский” (41 000 кв. м, Семеновская пл., 1) и “Глобал Сити”, (34 000 кв. м, ул. Кировоградская, 14).
В феврале 2006 г. компания “Хаммер АГ” анонсировала строительство в партнерстве с “Маркткауф” нового торгово-развлекательного центра в Новокосине между 4-м километром МКАД и Суздальской улицей. По сообщению компании, на площади в 78 000 кв. м разместятся специализированные магазины электроники, бутики, кинотеатр, рестораны и т. д. Закладка фундамента планируется на осень 2006 г., но компания уже объявила о сдаче площадей в аренду.
Компания “Стройинком-К” уже начала обустраивать наземную часть центрального ядра “Москва-Сити”, окончание работ намечено на 2007–2008 гг. Проект предусматривает сооружение большого стеклянного купола, под которым расположится рекреационная зона с торговыми, развлекательными и выставочными помещениями. Общая площадь объекта составит 150 000 кв. м, его разобьют на четыре зоны, каждая из которых будет символизировать определенное время года.
Одним из решений проблемы нехватки земельных участков под застройку эксперты называют подземное строительство, развивающееся все активнее. В 2006 г. стартовал масштабный проект реконструкции площади Тверской Заставы, включающий строительство подземного ТРЦ “Молл Тверская Застава”. На пяти подземных уровнях расположатся торговый центр площадью 53 000 кв. м и паркинг на 1410 машино-мест. Девелопер проекта “Стройинком-К” планирует завершить его в 2007 г. Правда, не надо забывать, говорит Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, что себестоимость подземных проектов выше, чем обычных ТЦ, в то время как риски девелоперов больше.
В начале года аналитики отметили и первые признаки насыщения рынка. “Процесс сдачи в аренду площадей в менее удачных новых торговых центрах заметно усложнился, на рынке уже есть примеры торговых центров, которые более полугода были заполнены лишь наполовину”, – говорит Нина Новикова, начальник отдела исследований торговых помещений NG/CBRE. По ее словам, в практику московского рынка входят сделки купли-продажи действующих торговых центров. Недавно открытый ТЦ “Квадро” был выставлен на продажу по цене около $5000 за 1 кв. м. Причиной продажи объекта стал уход владельца торгового центра – компании “Партия” (сети бытовой техники и электроники) из розничного бизнеса. “Европарк”, открывшийся в мае 2005 г., был продан через семь месяцев и временно закрыт для репозиционирования, приводит примеры Новикова.
Ставки сделаны
Средневзвешенные арендные ставки в качественных торговых центрах в январе 2006 г. составили $2284 за 1 кв. м в год в центре, повысившись с ноября 2005 г. более чем на $500, говорит Олеся Лонгус, аналитик отдела исследований компании СW/SR. В других районах ситуация была иной: арендные ставки несколько снизились – с $812 за 1 кв. м в год в ноябре 2005 г. до $794 за 1 кв. м в год в январе 2006 г. По ее мнению, высокие ставки в центральном районе объясняются низким уровнем свободных помещений в качественных ТЦ: в январе 2006 г. он составил чуть более 1%. Она прогнозирует в этой зоне дальнейшее повышение арендных ставок, в других же районах средневзвешенные арендные ставки останутся стабильными еще как минимум несколько месяцев. Аналитики Colliers International уточняют, что ставки снизились для операторов, предлагающих мобильное и цифровое оборудование, а также в связи со снижением темпов развития операторов сектора “Подарки” упали ставки в этом сегменте. “Ставки на 12 лучших коридорах Москвы продолжают расти”, – резюмирует Лонгус. По информации Astera Oncor, самыми высокими остаются арендные ставки в торговых центрах престижных торговых коридоров – они составляют $3000–5000 за 1 кв. м в год, стоимость площадей спальных районов держится на уровне $600–2000 за 1 кв. м.
Ставки аренды в торговых центрах различаются в зависимости от профиля арендатора и занимаемой им площади, говорит Колегов. “Якорным арендаторам, занимающим несколько тысяч квадратных метров (гипермаркеты и т. д.), владельцы предоставляют значительные скидки, и ставки аренды для них в среднем составляют $100–400 за 1 кв. м в год. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи – $1000–4000”, – отмечает эксперт.