Бери больше – плати меньше

Примерно полтора года назад банки придумали способ переманивать клиентов у коллег-конкурентов – на рынке появились программы перекредитования (рефинансирование) ипотеки. Заемщикам стали предлагать более выгодные ссуды с пониженными ставками для досрочного погашения ипотечного кредита у банков-конкурентов. Таким образом банк получал уже проверенного заемщика с кредитной историей, а не клиента с улицы. Первыми программы рефинансирования ипотеки предложили “Райффайзенбанк Австрия”, “КИТ Финанс”, “ВТБ 24”, Международный московский банк. И число банков с подобными программами растет на глазах: если в середине 2006 г. их было всего пять-шесть, то сейчас уже более 15. Только нынешним летом программы рефинансирования ипотеки предложили “ДжиИ Мани Банк”, “Хоум Кредит энд Финанс Банк”, Номос-банк. На этой неделе к ним присоединился Русский ипотечный банк.

Приманка для клиента

За последние пару лет цены на жилую недвижимость выросли в два-три раза. Количество людей, которые могли претендовать на кредит для покупки квартиры, например, в Москве, стало снижаться. Чтобы не остаться без работы, ипотечные банки постепенно принялись улучшать условия кредитов. За последние три года ставки по ипотечным кредитам в рублях снизились в среднем с 18% до 12% годовых, в валюте – с 13–15% до 10–11%, а максимальные сроки займов, напротив, выросли с 15 лет до 30, а то и 40 лет.

Однако пока заемщики не часто меняют банки: с начала года в Альфа-банке выдано четыре ссуды на перекредитование, в Национальной ипотечной компании – около двух десятков за год. “Доля кредитов на рефинансирование в общем объеме ипотечных операций – около 3%”, – говорит замначальника управления разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования “ВТБ 24” Георгий Тер-Аристокесянц. Эти программы пока мало востребованы, поскольку основной мотив для смены банка – возможность понизить ставку и платежи – не актуален для заемщиков с небольшими или “свежими” кредитами, признаются банкиры. “Рефинансирование дает ощутимую материальную выгоду при переоформлении кредитов 2–3-летней давности, когда кредитные ставки были пункта на два-три выше – скажем, 12–13% годовых вместо нынешних 10%”, – объясняет заместитель руководителя центра ипотечного кредитования банка “Абсолют” Елена Воронина.

Судите сами, полученный три года назад на 15 лет под 13% годовых кредит на сумму $100 000 (ежемесячный платеж – $1267) сейчас можно рефинансировать под 10% годовых. Платеж снизится до $1107, а за оставшиеся 12 лет заемщик сэкономит около $23 000.

Чем “моложе” кредит и меньше его сумма, тем более низким будет эффект от рефинансирования, подчеркивают банкиры. Скажем, тот, кто получил ссуду на аналогичную сумму два года назад под 12% годовых, сэкономят лишь около $17 000 за 13 лет, а на кредите, оформленном в прошлом году под 11% годовых, – около $9000.

Сколько стоит сменить кредитора

Прежде чем воспользоваться перекредитованием, полезно учесть и расходы на эту процедуру, а они, прямо скажем, не копеечные.

“Расходы заемщика в ходе рефинансирования практически те же, что при получении первоначального кредита, – поясняет руководитель блока “ипотечное кредитование” Альфа-банка Илья Зибарев. – Это комиссия банку, в среднем около 1% от суммы кредита. Оценка залога: если речь идет о квартире в Москве, то это будет стоить $100–150, оценка загородной недвижимости может обойтись и в $500”. Плата за госрегистрацию – минимум 8700 руб.”. Часто банки настаивают на нотариальном оформлении документов и госрегистрации, на что потребуется еще 12 000–20 000 руб.

В целом на всю процедуру, по оценкам банкиров, уходит порядка $2000. Рефинансирование кредита в $100 000, полученного год назад, по тарифам Русского ипотечного банка обойдется в $2072. В Международном московском банке придется заплатить около $1800, в “ДжиИ Мани Банке” – $1957. В “ДжиИ Мани Банке” заемщик может включить комиссию за предоставление займа в сумму кредита – тогда стоимость рефинансирования составит $742. Все это без учета платы за страхование.

Кроме того, банк может вводить повышенную кредитную ставку на период перерегистрации залога – ведь он фактически выдал клиенту кредит, который временно не обеспечен. К примеру, “Райффайзенбанк Австрия” на этот период повышает анонсированный процент по кредиту на 2,1–2,6 пункта независимо от валюты, Банк Москвы – на 1–1,5 пункта. В дополнение на период перерегистрации Банк Москвы требует поручительства двух частных лиц, а “Банк Сосьете Женераль Восток” (БСЖВ) рассматривает разные варианты: поручительство, залог другого имущества.

“Банк даже может предложить клиенту самостоятельно погасить ссуду, одолжив у друзей денег, и только потом взять кредит в новом банке, – рассказывает начальник клиентского управления ипотечного брокера “Мой дом” Юлия Пузакова. – Клиенты с кредитами под 18% годовых в рублях рады и такому варианту, остальные крепко задумаются”.

Пузакова также предупреждает, что после перекредитования банки обычно устанавливают временный мораторий на досрочное погашение займа и штраф за его нарушение. Поэтому если вы планируете вскоре гасить кредит досрочно, то менять кредитора не стоит. “Если же кредит не будет погашен в течение 10 и более лет, рефинансирование экономически обосновано даже при снижении ставки на 1% годовых”, – утверждает Тер-Аристокесянц. “Если же речь идет о кредите на крупную сумму, менять банк можно даже при снижении ставки на 0,5 пункта”, – уверен директор департамента продаж Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. По его подсчетам, на кредите на $300 000, который был взят всего год назад под 10,5% годовых, можно сэкономить около $9200 за оставшиеся 14 лет, если снизить ставку всего на 0,5 пункта.

Справедливости ради нужно сказать, что и своим клиентам некоторые банки идут навстречу и улучшают условия действующих кредитов. Заемщикам это обычно выгоднее смены кредитора. “Если клиент рефинансирует ссуду в своем же банке, то процедура упрощается и удешевляется”, – резюмирует начальник отдела развития бизнеса центра ипотечного кредитования БСЖВ Екатерина Забелина. Заемщику придется оплатить оценку недвижимости, но не нужно будет тратиться на ускоренную процедуру переоформления залога.

Не для каждого

В последнее время некоторые банки, предлагающие программы перекредитования, стали предусматривать в них увеличение суммы займа, так как недвижимость выросла в цене. Правда, банки дают такие кредиты не на полную рыночную стоимость заложенной недвижимости, а на 70–95% от ее оценочной цены. Выдать заемщику большую сумму, чем остаток задолженности по ипотеке, сейчас готовы в банке “Абсолют”, Альфа-банке, БСЖВ, “ВТБ 24”, Международном московском банке (см. таблицу).

Часть выданных средств пойдет на погашение долга в прежнем банке, а дополнительные средства заемщик сможет потратить по собственному усмотрению. Главное – вовремя платить по долгам. Чаще всего, по словам банкиров, эти деньги клиенты пускают на ремонт. А в Международном московском банке лишние деньги разрешается расходовать только на благоустройство жилья.

“Рефинансирование ипотечного кредита с увеличением суммы будет выгоднее, чем получение потребительского кредита, ставка которого существенно выше”, – говорит Забелина из БСЖВ. Воспользовавшись этой услугой, можно фактически получить заем на неотложные нужды по ставке ипотечного кредита от 9,5% годовых в долларах. В Сбербанке, к примеру, рублевый кредит на неотложные нужды под поручительство физлица, залог автомобиля или ценных бумаг дают под 17% годовых в валюте на срок до пяти лет. В “ВТБ 24” кредит с обеспечением (под поручительство физ- или юрлица) дадут максимум на семь лет под 15% годовых в валюте.

Впрочем, и платить по такому кредиту придется больше. Поэтому увеличить сумму кредита банки соглашаются не всем желающим. “Ваши доходы должны позволять вам выплачивать кредит”, – говорит Комолов. Если клиент занял в банке $100 000 на 15 лет под 12% годовых, а через два года его доходы не выросли, после перекредитования под 10% годовых он сможет получить дополнительно лишь $10 000 наличными (ежемесячный платеж не увеличится), подсчитал Комолов. Поэтому для многих клиентов, бравших ранее кредит “на пределе возможностей”, актуальнее перекредитование с увеличением срока, а не суммы.

Также стоит учесть, что банки обычно не рефинансируют кредиты на покупку еще не достроенного жилья. Их приоритеты на стороне объектов, оформленных в собственность. Встречаются и другие ограничения: “Райффайзенбанк Австрия”, “Хоум Кредит энд Финанс Банк” готовы иметь дело лишь с заемщиками, которые исправно выплачивали кредит не менее шести месяцев. А банк “КИТ Финанс” рассматривает заявки клиентов только нескольких крупных банков, в частности Сбербанка, ВТБ, “ВТБ 24”.