Точка зрения: Экологический компонент

Недвижимость строится не один год и не на несколько лет. Девелопер несет ответственность за будущее своих проектов. Ведь серьезная экологическая проблема, выявленная даже спустя годы, может серьезно и надолго подмочить репутацию инвестора и девелопера. Тогда как современный подход к экологической политике позволяет трансформировать экологическое ограничение в бизнес-преимущество.

Вопрос об экологической составляющей девелопмента загородной недвижимости время от времени обсуждается на профессиональных конференциях, форумах, круглых столах и в кулуарных беседах. Некоторые заявления представителей рынка обнажают откровенное непонимание проблемы.

Примеры запомнившихся заявлений:

экология – это уже лет 20 немодно, прошли времена, когда людям нужна была Карелия, сейчас для покупателя главное – инфраструктура;

все вопросы, связанные с экологией, в нашей стране без проблем решаются с помощью коррупционных инструментов;

экология поселка – это все, начиная с леса вокруг и оформления клумб и заканчивая интонациями продавцов коттеджей, это атмосфера в поселке и офисе продаж.

Все перечисленное имеет определенное отношение к реальности, но никакого отношения – к профессиональному и ответственному подходу к экологической политике в рамках девелопмента загородной недвижимости.

Рынок загородной недвижимости в Подмосковье активно развивается, становится все более насыщенным и высококонкурентным. На продажу выставлено несколько сотен объектов. Новые проекты в этой ситуации требуют все более качественной проработки. Ошибка (недоработка) в непринципиальной на первый взгляд составляющей концепции может повлечь за собой нежелательные последствия, которые, в свою очередь, неблагоприятно отразятся на рентабельности проекта.

Один из компонентов, требующих профессионального подхода, – экологический. Девелопер обязан учитывать этот фактор на всех стадиях реализации проекта, начиная с предынвестиционной оценки рисков и заканчивая продвижением товара на рынок.

В моде нынче экологичность или нет – предмет отдельного разговора, поэтому обратим внимание лишь на некоторые факты. Во-первых, за последние полтора года в Москве и на Рублевке открылось несколько специализированных элитных супермаркетов organic food (экологически безопасное питание), таких как “Био Гурмэ”, “Грюнвальд” и др. В “Азбуке вкуса”, “Глобус Гурмэ” постоянно расширяется ассортимент экопродуктов. Как правило, такие продукты в 2–4 раза дороже своих “не эко” конкурентов. Во-вторых, согласно опросу, проведенному порталом kvadroom.ru (в нем участвовало 5200 человек), покупатели загородной недвижимости считают экологичность третьим наиболее важным фактором при выборе коттеджа после цены и удаленности от Москвы и только за ней в списке приоритетов следуют инфраструктура поселка и транспортная доступность.

Экологический компонент девелопмента недвижимости можно определить как комплекс действий, направленных на снижение экологических рисков, разработку и реализацию стратегии определения и формирования экологических преимуществ, а также их оптимального позиционирования.

Более подробно хотелось бы остановиться на основных экологических рисках при инвестициях в загородную недвижимость.

РИСК № 1. Санкции надзорных организаций (Роспотребнадзор, Росприроднадзор, Ростехнадзор) на любой стадии проекта. Например, в апреле 2007 г. официальный представитель Федерального агентства по управлению федеральным имуществом РФ и Росприроднадзор заявляют о начале судебного разбирательства в отношении компании “Система-Галс” в связи со строительством коттеджного поселка “Аврора” (“Система-Галс” вела застройку на 78,5 га, в том числе относящихся к гидротехническим сооружениям). Разбирательство тянется.

Это типичная ситуация: девелопер либо не проводит комплексный анализ ограничений, в том числе экологических, до начала разработки проекта, либо умышленно их игнорирует, не осознавая, что такая безответственность может привести к санкциям надзорных органов, созданию негативного информационного поля вокруг поселка и самой девелоперской компании, тем самым демонстрируя откровенную недальновидность и непрофессионализм.

РИСК № 2. Непредвиденные экологические загрязнения территории застройки или окрестностей: несанкционированные засыпанные свалки, скотомогильники, загрязненные почвы, грунтовые воды и т. д.

В коттеджном поселке Красногорского района, расположенном недалеко от реки Синички, специалистами проводилась комплексная оценка экологической обстановки. При исследовании почв на глубине 1 м было обнаружено масштабное несанкционированное захоронение асбестосодержащих отходов, заражение почв и грунтовых вод превышало предельно допустимые концентрации в десятки раз. Экологическое экспресс-обследование на предынвестиционной стадии выявило бы факт наличия

незаконного захоронения и предотвратило бы неудачные инвестиции.

РИСК № 3. В связи с отсутствием комплексной оценки перспектив развития района недальновидный инвестор может столкнуться с появлением элементов районной инфраструктуры (оживленной автотрассы, железнодорожной ветки, производства и т. д.), оказывающих неблагоприятное воздействие на объект девелопмента. Например, аэропорт “Домодедово” заявил о намерении строительства семи взлетно-посадочных полос в радиусе 5 км от существующих объектов, а это означает, что поселки, расположенные в 12–18 км от аэропорта, попадут в зону акустического дискомфорта.

РИСК № 4. Отсутствие профессионального сопровождения строительных и проектировочных работ грозит застройщику использованием токсичных стройматериалов, неадекватным подбором, монтажом и эксплуатацией систем водоочистки и энергообеспечения. В 15–20% (как показывает опыт нашей компании) коттеджных поселков, представленных на рынке в настоящее время, трансформаторная подстанция (источник ЭМП) по разным причинам расположена в непосредственной близости от жилых сооружений, зон отдыха. Согласно СанПиН санитарно-защитная зона от стандартной трансформаторной подстанции должно составлять 20 м.

РИСК № 5. Образование негативного информационного поля вокруг поселка или девелоперской компании в связи с экологической безответственностью, неблагонадежностью. В СМИ зачастую можно встретить крайне сомнительную информацию о радоноопасности некоторых районов, о сбросе с самолетов переработанного топлива на тот или иной поселок, об использовании радиационно опасных строительных материалов. Грамотно и оперативно разработанная PR-программа позволит не допустить публикации необоснованных материалов.

Сейчас PR экологичности заканчивается банальными фразами “поселок находится в экологически чистом районе”, “поселок окружен столетними соснами” и т. д. Удивление вызывает поселок, расположенный на севере от Москвы, в названии которого используется приставка “эко”, хотя посреди поселка проходит высоковольтная линия электропередачи.

РИСК № 6. Компенсация застройки плодородных, потенциально плодородных почв, вреда, нанесенного лесному, рыбному хозяйству, и т. д. Компенсации за загрязнения, обнаруженные на территории или в окрестностях поселка, но созданные не в результате деятельности владельца участка, а его соседями, предыдущими хозяевами территории и т. д. Например, буквально несколько месяцев назад мы проводили почвенные изыскания на территории 300 га (оценка плодородности, потенциальной плодородности почв) на юге России. Результаты изысканий показали, что компенсация государству, складирование почв, их транспортация (согласно ГОСТ 174303-85 “Охрана природы. Почвы. Требование к охране плодородного слоя почвы при производстве земляных работ”) обойдутся в 90 млн руб. Данные расходы не были включены в бизнес-план, что вызвало серьезную переоценку рентабельности проекта.

Примером грамотной проработки экологического компонента в девелопменте загородного проекта может служить рекреационный комплекс, возводимый компанией “Базовый элемент” в Адлерском районе на неоднозначной с экологической точки зрения территории. Был разработан комплекс мер по рекультивации и реабилитации участка, в том числе создание уникального локального орнитологического парка.

(Инвестиционный проект “Имеретинская Ривьера” реализует принадлежащая Олегу Дерипаске компания “Альтиус Девелопмент”. Проект предусматривает освоение части Имеретинской долины, расположенной на 220 га в Адлерском районе Сочи. По словам представителя краснодарской администрации, сейчас там пустырь. Всего будет возведено более 1 млн кв. м недвижимости, также планируется строительство транспортного узла, стоянки для яхт, новых дорог, благоустройство дендрария, примерный объем инвестиций оценивается в $2 млрд. – “Ведомости”).

Можно обозначить основные этапы экологической политики, рациональное осуществление которых приведет к минимизации риска и полноценному позиционированию проекта:

предынвестиционная оценка. Включает в себя оценку экологических рисков, экологических ограничений, компенсаций, перспектив проекта в контексте развития инфраструктуры района;

этап согласований. Проведение и согласование с надзорными органами обязательных инженерно-экологических изысканий включают в себя проведение комплекса инженерно-экологических изысканий под строительство, согласование результатов изысканий с надзорными организациями – Роспотребнадзором, Росприроднадзором;

разработка рекомендаций для проектных работ: характеристика ограничений, разработка предложений по трансформации экологического ограничения в бизнес-преимущество (создание локального природного памятника, орнитологического парка и т. д.);

создание обязательной проектной экологической документации (ОВОС, ООС);

экологическое сопровождение строительных работ. Включает в себя рекомендации по подбору строительных и отделочных материалов, прокладке электросетей, подбору водоочистных систем, благоустройству окружающей территории;

разработка “экологических элементов”, используемых в PR-стратегии. Присвоение экологической маркировки.

Профессиональной проработки экологической составляющей проекта можно добиться тремя путями. Первый – в команде девелоперов присутствует специалист-эколог, прорабатывающий и координирующий экологическую политику. Путь второй – привлечение экоконсалтинговой организации для решения конкретных задач. Такие компании появились в России уже несколько лет назад и ведут достаточно активную деятельность, но основными клиентами для них являются зарубежные инвесторы и девелоперы, для которых экологическая политика уже два десятка лет – такой же обязательный аспект, как ценовая политика или PR-политика. Путь третий, наиболее новаторский и все более распространенный за рубежом, – экоаутсорсинг (environmental outsourcing), подразумевающий передачу всей экополитики инвестиционной или девелоперской компанией сторонней специализированной организации.

Недвижимость строится не один год и не на несколько лет, она будет существовать десятилетия, и современный инвестор обязан нести ответственность за будущее своих проектов. Серьезная экологическая проблема, выявленная в проекте даже спустя годы, может серьезно и надолго подмочить репутацию инвестора и девелопера.

Безответственные игроки рынка могут продолжать утаивать информацию об экологических проблемах, уповая на коррупционные инструменты и надеясь на быстрые заработки, но так не может продолжаться вечно, рынок становится сложнее, возврат инвестиций увеличивается в разы, поэтому каждый аспект девелопмента, в том числе экологический, должен быть комплексно и добросовестно проработан. Компании, придерживающиеся противоположной точки зрения, несомненно, будут вынуждены уйти с первых ролей на рынке.