Торговый центр – не «рынок под крышей»

Девелоперы и эксперты отмечают, что спрос на торговую недвижимость в Самаре в этом году снизился и связывают это с недостаточным их качеством – они уже не удовлетворяют требованиям, которые выставляют приходящие в Поволжье ритейлеры. Крупные сети не хотят ориентироваться на квадратные метры среднего качества, которыми рынок уже насыщен. По данным директора департамента по консалтингу Becar Commercial Property SPb Олега Спивака, на конец 2006 г. в Самаре наблюдалась максимальная обеспеченность торговыми площадями в ПФО – 420 кв. м на тысячу человек. Для сравнения: в Казани – 410 кв. м, в Нижнем Новгороде – 370 кв. м.

По информации оценщика агентства оценки и экспертизы собственности «Эл-гранд» Елены Смирновой, рост цен на торговые помещения за 10 месяцев 2007 г. составил около 20%, а это в два раза медленнее прошлогодних темпов роста. Руководитель ГК «Институт оценки» Алексей Гурьянов считает, что спрос и предложение сегодня находятся в равновесии, и подтверждает это стабилизацией цен на рынке: в частности, он указывает на низкий коэффициент капитализации недвижимости (отношение годовой арендной ставки 1 кв. м к цене продажи) – 0,1–0,12. Десять лет назад он достигал 0,3. Вице-президент группы СДМ по недвижимости и строительству Дамир Дусаев считает, что спрос на торговые площади в Самаре сегодня можно назвать умеренным, «примерно таким он останется в ближайшие два-три года и даже может незначительно понизиться».

По оценкам главного аналитика управления внешних связей Mall Management Дмитрия Баранова, суммарно сдаваемых в аренду площадей в универсальных торговых центрах сейчас около 400 000 кв. м. Дусаев располагает сходными цифрами: около 460 000 кв. м торговых площадей, из которых около 55 000 кв. м – специализированные (торгуют товарами одной группы).

Руководитель департамента коммерческой недвижимости инвестиционной компании «Камертон» Леонид Дубман оценивает емкость самарского рынка коммерческой недвижимости в торговом сегменте по стоимости аренды от 20 млн руб. до 50 млн руб., по продаже (те же площади) – от 5 млрд руб. до 10 млрд руб. Арендные ставки, говорит Дубман, сегодня составляют от 500 до 3000 руб. за 1 кв. м в месяц. По прогнозам экспертов, арендные ставки в ближайшее время не будут значительно расти. По мнению Дусаева, в ближайшие два-три года можно ожидать роста примерно на 10% в год.

По данным компании «Индэст-Development», сейчас в Самаре девелоперские компании заявили о 13 проектах новых торговых центров общей площадью 559 000 кв. м. Однако подавляющая часть того, что сегодня строится, по мнению Баранова, – это модификации рынков («рынки под крышей»). В ближайшее время, считает эксперт, будут строить в основном экономобъекты (до $1200 за 1 кв. м без учета инфляционных изменений на строительном рынке, которые могут привести к удорожанию до 20–30%). Дорогих объектов (около $2000 за 1 кв. м) будет мало, так как большинство девелоперов пока не готовы идти на увеличение затрат на строительство, считает Баранов. Один из экспертов оценил примерные затраты на проектирование и строительство 1 кв. м в ТЦ «Космопорт» в $1200, в ТЦ «Айсберг» – в $500–600, в Park House – в $1500–1800. Заместитель гендиректора по маркетингу и аренде «РТМ девелопмент» Вадим Приходько считает, что стоимость постройки 1 кв. м здания (без стоимости земли и инженерных коммуникаций) можно оценить в $1200 за 1 кв. м за «рядовой объект» и $1500 за «качественный». Генеральный директор агентства недвижимости «Визит» Михаил Минаев среди уже действующих торговых объектов отмечает высокое качество «Мега сити» и Park House.

Для западных и федеральных ритейлеров, по мнению Баранова, нужны «правильные» площадки. Директор самарского филиала Х5 Retail Group Владимир Рыжков говорит, что требования группы к размерам площади зависят от формата магазина: для «Пятерочки» нужен торговый зал от 200 кв. м до 850 кв. м, для супермаркетов «Перекресток» – от 800 кв. м до 1600 кв. м, для гипермаркетов «Перекресток» – от 3500 кв. м до 10 000 кв. м, для фомата сash & сarry – от 6000 кв. м до 10 000 кв. м. По словам менеджера по связям с общественностью «Медиа-маркт Сатурн» Елены Скальской, площадь магазинов Media Markt может составлять от 2500 кв. м до 8000 кв. м. Приходько говорит: «В нашем строящемся торговом центре «Самара физкультурная» половина комплекса представляет собой помещения, где шаг колонн 12х18 метров – это требование гипермаркета Real, а перекрытие второго этажа должно выдержать нагрузку в 2000 т – это требование Media Markt». Поэтому, по словам Приходько, компания спроектировала и построила металлокаркас, где высота ферм – 2,5 м (для размещения супермаркета в обычном центре достаточно шага колонн 8х8 м).

Дусаев из СДМ считает, что соотношение рядовой и качественной торговой недвижимости в Самаре сейчас – 40% на 60%. По его мнению, с вводом «Космопорта» (октябрь) и «Меги» (февраль 2008 г.) соотношение может измениться до 70% на 30%.

По словам Смирновой из «Эл-гранд», наблюдается рост предложений земельных участков под строительство торгового центра в Кировском районе и на выезде из города (район поселка Красный Пахарь), поскольку цена на землю там гораздо ниже. По оценке Смирновой, в черте города сотка стоит от $30 000 и выше, на выезде из города – до $20 000.

Минаев подчеркивает, что большинство торговых центров, которые введут в ближайшее время, будут превосходить по качеству ныне действующие объекты. По словам Спивака из Becar, самарские девелоперы вполне способны привлечь инвестиции под строительство качественных объектов.