Вдвое дешевле

Цена реальных сделок по продаже жилья в Москве с начала кризиса осенью 2008 г. снизилась в 1,5–2 раза в рублевом эквиваленте, сообщил Евгений Ермолаев, руководитель ФГУ «Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов» (входит в Министерство регионального развития РФ). Как объяснил «Ведомостям» Ермолаев, такой вывод был сделан на основе исследования, которое для ФГУ провела Национальная ассоциация стоимостного инжиниринга (также входит в Минрегион). Цифры получены путем опроса риэлторов, продавцов и покупателей. По словам Ермолаева, ассоциация сотрудничала примерно с десятком небольших риэлторских компаний, но называть их не стал. Крупные агентства, такие как «Миэль» и МИАН, по его словам, на запросы не отреагировали.

Как рассказал Ермолаев, исследовались квартиры бизнес-класса на первичном рынке (исключительно в домах высокой степени готовности, таких как «Триумф-палас», «Кутузовская ривьера») и типовое жилье на вторичном. По его словам, цены на жилье бизнес-класса упали примерно в 1,5–2 раза и сегодня цена по многим объектам сопоставима с затратами на строительство – примерно $6000. «По этой цене на жилье такого уровня в Москве всегда будет устойчивый спрос», – считает он. Что касается жилья экономкласса, то здесь цена снизилась в 1,5 раза, указывает Ермолаев. По его мнению, для этой категории есть еще резервы для снижения.

Риэлторы категорически не согласны с выводами исследования. 50%-ной коррекции не было еще ни в одном сегменте, утверждает коммерческий директор компании «Снегири» Дмитрий Шмелев. По его данным, с начала кризиса цены во всех сегментах упали в среднем на 30–36%. Президент «Бест-недвижимости» Григорий Полторак считает, что в рублях цены упали всего на 10–15% (а по некоторым объектам они даже выросли на несколько процентов), но долларовые цены действительно упали примерно на 30%, а где-то даже в 2 раза. По данным IRN.ru, максимума квадратный метр достиг 6 ноября – $6122 (164 682 руб.), сейчас – $4163 (129 844 руб.). То есть снижение в долларах составило 32%, а в рублях – 21%.

По мнению руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, данные ФГУ могут быть верны лишь для квартир в новостройках: «Скидки на объекты некоторых застройщиков действительно доходили до 40–50% от цены предложения». Случаи, когда цены сделок отличались бы от декларируемых в разы, единичны и относятся скорее к откровенно переоцененным объектам или активам, от которых застройщик стремится избавиться любой ценой, говорит он.

Одним из факторов, тормозящих развитие рынка жилья, Ермолаев называет разницу между декларируемой ценой и реальной сделкой. По его наблюдениям, многие риэлторы пытаются держать цену. Он приводит пример, когда сотрудники ассоциации дошли до конечного продавца в «Триумф-паласе»: риэлтор просил $9500 за 1 кв. м, а сам продавец – $6500. «До кризиса такая разница составляла примерно 10%, – говорит Ермолаев. – Покупатели оказались дезориентированы».

После кризиса 1998 г. цены на столичное жилье достигли дна спустя полтора года и снизились примерно на 35% в долларах, указывает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Но прогнозировать, когда цены достигнут дна в этот раз, он не берется: «Кризис 1998 г. был локальным, а нынешний – мировой. Сейчас ситуация значительно хуже: пока не восстановится мировая экономика, говорить о росте рынка недвижимости в отдельно взятом регионе не приходится».