Продавцы пустоты
Сайты стройкомпаний Самары пестрят объявлениями о продаже квартир в новостройках. Но у девелоперов не хватает денег на завершение домов, а немногочисленные покупатели не спешат покупать недострой
За январь – май 2009 г. в Самарской области введено в эксплуатацию 197 100 кв. м жилья, что на 2,9% больше, чем за аналогичный период 2008 г. Но из них только 17 400 кв. м в многоквартирных домах, остальное – индивидуальная застройка.
Прирост ввода идет за счет сельских районов области, где регистрируют частные дома, объясняет независимый аналитик рынка недвижимости Александр Дербусалиев. В крупных городах области жилье в эксплуатацию практически не вводится, добавляет он. По данным Самарастата, в Самаре за январь – июнь 2009 г. ввели в эксплуатацию 13 000 кв. м в многоквартирных жилых домах, а в Тольятти, Сызрани, Новокуйбышевске за этот период – ни одного.
Купите, потом построим
В июне в Самаре на первичном рынке предлагалось к продаже около 4500 квартир, по данным Дербусалиева. Большинство – в еще не сданных домах. В то время как активность покупателей сосредоточена прежде всего на готовых или почти достроенных домах, говорит руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин. Покупатели по-прежнему опасаются «вкладываться в долевки» на начальной стадии строительства, добавляет он.
За первое полугодие продажи упали на 50–80%, констатирует председатель правления ИСК «Волга-групп» Петр Сивожелезов. Он объясняет это «выжидательной позицией покупателей»: около 70% из тех, кто хотел купить квартиру, отложили покупку до лучших времен.
Дербусалиев соглашается: спрос на квартиры снизился на 60–70%. С рынка ушли частные инвесторы, остались лишь те, кто покупает квартиру для себя. Но у тех, кто хотел бы улучшить жилищные условия, нет денег: продать сейчас квартиру на вторичном рынке крайне сложно, рассказывает аналитик.
Еще один пласт покупателей новостроек отсекла недоступная ипотека: по данным АИЖК, ставки по ипотеке в Самарской области составляют 11–16% в рублях. По подсчетам Сивожелезова, до кризиса около 10% квартир в компании «Волга-групп» продавались по ипотеке, а сейчас таких сделок нет. «Получается замкнутый круг: у строителей нет денег на достройку, а покупатели покупать не хотят. Все это может привести к тому, что к 2012 г. на рынке практически не будет доступного готового жилья», – заключает застройщик.
Цены в минимуме
С января 2009 г. цены на первичном рынке снизились на 20%, приводит данные Пыпин. В объектах высокой степени готовности 1 кв. м предлагается от 32 000 руб. (на окраинах) до 65 000 руб. (в центре). Новостройки на этапе котлована отдают от 20 000 до 40 000 руб. за 1 кв. м.
Это было максимально возможное снижение цен, ниже уже нельзя, уверяет гендиректор СК «Портал» Игорь Михеев. Удешевить квартиры позволило уменьшение стоимости стройматериалов: арматура, бетон, кирпич подешевели в 1,5–3 раза, говорит он. Кроме того, застройщики, по его словам, пошли на жесткое снижение рентабельности – с 15% до 1–5%. По словам Михеева, есть случаи, когда девелоперы продают квартиры без маржи: «Идут на убытки, если встает вопрос о самой возможности достроить дом и о существовании компании».
На рынке уже не проводятся рекламные акции строителей, которые были массовыми в конце 2008 г. Первое время девелоперы не снижали цены и предлагали различные бонусы: гараж в подарок, земля бесплатно, ремонт за счет застройщика, вспоминает Дербусалиев. Но уже с февраля-марта цены дрогнули и начали официально снижаться, добавил он.
Сейчас новостройки подешевели настолько, что скидку предложить не с чего, утверждает Михеев. Дальнейшего снижения цен покупателям ждать не стоит, соглашается руководитель отдела долевого строительства АН «Визит» Андрей Никульчев.