На асфальте: Новостройки из-под полы

По Москве ходят разговоры о загадочных «договорах бронирования», участники интернет-форумов рассказывают, что купили квартиру до начала официальных продаж. Хотя изменения в федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – ФЗ № 214), вступившие в силу летом 2009 г., обязали застройщиков продавать строящееся жилье только по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) либо через жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). Иначе – штраф до 1 млн руб. за каждую неправильно проданную квартиру.

Однако вторая схема непривычна застройщикам и непонятна покупателям. Пока лишь единичные компании («Ведис», ГК ПИК и др.) перешли на продажи квартир через ЖНК. В то же время многие крупные застройщики, ранее успешно торговавшие жильем по предварительным договорам купли-продажи, теперь вынуждены обратиться к договорам долевого участия (ДДУ). Сразу после принятия закона многие девелоперы восклицали, что закон практически связал их по рукам и ногам, но страсти по этому поводу улеглись.

Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ № 214 право на привлечение денежных средств участников долевого строительства (т. е., по сути, на продажу квартир) застройщик приобретает только после прохождения ряда процедур:

– получения в установленном порядке разрешения на строительство;

– опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;

– государственной регистрации права собственности на земельный участок.

До этого момента застройщик не может заключать ДДУ и брать с дольщиков деньги. Девелоперу, которому не хватает собственных или заемных средств, остается на выбор, не браться за проект вовсе или все-таки продавать «другим путем».

Места надо знать

Официальные продажи квартир в жилом комплексе на Сходненской от ГК «Пионер» начались в феврале 2011 г., однако еще в январе на форумах по недвижимости стали появляться такого рода сообщения: «Мы с мужем купили квартиру в декабре, когда проектная документация у «Пионера» была только в разработке <...> По сути, мы покупали квартиру в комплексе, который существовал только на картинках без всяких документов. Риск с нашей стороны был огромный, но мы понимали, что цена в декабре будет сильно отличаться от цены в марте 2011 г., когда будут продавать по ДДУ в соответствии с ФЗ-214 <...> Покупали без всяких знакомств в «Пионере», просто следили за этой площадкой и, когда в сентябре прошлого года ее стали зачищать от старых строений и вывозить оттуда весь хлам и мусор, не поленились пообщаться с прорабом, который руководил этими работами, он нам и рассказал, что готовят площадку под новую стройку «Пионера». В октябре оставили свои контакты с пожеланиями купить квартиру на Сходненской менеджерам из отдела продаж «Пионера». В декабре нам последовало предложение о покупке и мы купили». «Продажи ведутся с ноября 2010 г. по договору бронирования. В этот период квартиры стоили: менее 4 млн за однушку и менее 5 млн руб. за двушку, т. е. менее 100 000 руб. за 1 кв. м <...> Я купил двушку по 98 000 руб. за 1 кв. м 20 января с небольшой рассрочкой на месяц. После начала официальных продаж цены, как предполагается, составят от 105 000 руб. за 1 кв. м». В то же время многие потенциальные покупатели, обратившись в компанию, получили отказ: «Лично звонил в ГК «Пионер», никаких договоров бронирования они не заключают. Записывают телефон и говорят, что перезвонят, как будут открыты продажи». «Мне предлагали заключить договор бронирования по этому адресу в двух агентствах: «Бастион» и МИЦ. Мы отказались, позвонили в ГК «Пионер», но нам сказали, что такого договора нет и продаж тоже пока нет. Оставили телефон и ждем от них звонка об открытии продаж», – писали участники форума «Жилой квартал Life – Сходненская» (на сайте http://www.novostroykin.ru/. Похожая тема обсуждалась на http://forum.ners.ru/).

«Я эту площадку отслеживал еще с начала аукциона, проведенного Фондом РЖС, и сразу же после оглашения результатов начал проверять финансовое состояние и другие показатели «Пионера», – рассказал один из покупателей, бизнесмен Сергей. – Читал и анализировал их договор аренды земли – увлекательное чтиво на ночь! Понял, что этот договор реально мотивирует застройщика строить быстрее. Позвонил и выразил готовность сотрудничать. Подписали договор бронирования, т. е. я зарезервировал квартиру, мы зафиксировали полностью текст будущего ДДУ и сроки, не позже которых мы ДДУ подпишем (это случится после того, как они получат разрешение на строительство), а также цену квартиры. В договоре есть пункт о том, что я не занимаюсь маркетингом их объектов самостоятельно и не могу давать официальных интервью. В итоге взял однушку в 3-м корпусе на среднем этаже, немногим менее 4 млн руб. Сейчас таких цен уже нет».

Прояснить ситуацию согласился директор по маркетингу ГК «Пионер» Владимир Трибрат. «Наша бизнес-модель предполагает, что 5–15% квартир на любом проекте мы продаем инвесторам до начала официальных продаж. Это могут быть банки, риэлторские или промышленно-финансовые структуры, частные инвесторы, – говорит он. – По ЖК на Сходненской мы тоже вели переговоры, торговались. Инвесторы предлагали выкупить до 25% квартир – целый корпус, но требовали большую скидку. А нам, чтобы получить денежную подушку безопасности, требовалось продать всего 20–30 квартир». Но, по словам Трибрата, проект оказался интересен потенциальным покупателям, посыпались звонки. «И пока мы думали, у нас скопилось 60 заявок от людей, которые хотели купить наши квартиры, даже не зная цены. Мы пошли к юристам и попросили придумать законную схему продажи. Они предложили договор предварительного долевого участия (ПДДУ). В нем мы прописываем наши обязательства заключить основной договор [ДДУ] в установленный срок», – объясняет Владимир Трибрат.

«26 квартир улетело за месяц, я сам такого не ожидал. Некоторые люди платили сразу 100%, другие получали небольшую рассрочку. Продавали по 90 000–100 000 руб. за 1 кв. м, а по ДДУ планируем по 110 000–125 000 руб. за 1 кв. м, – радуется представитель компании. – Мы дали людям возможность заработать, а риски и доходность всегда тесно связаны». По его мнению, сам по себе ДДУ никоим образом не защищает людей от недостроя: «Если у девелопера нет денег, то, как ни оформляй договоры, он ничего не построит. А наши стройки в кризис не останавливались».

Распространенная практика

«Пионер» далеко не единственная компания, практикующая подобную схему. Как признают сами участники рынка, «если застройщик не указывает в рекламе, что продает новостройки по 214-ФЗ, значит, он продает их в обход этого закона».

«Мы продавали квартиры по ПДДУ в жилых комплексах «Кратово», «Борисоглебский» и «Раменский» (Московская обл.), – рассказал Сергей Шалаев, руководитель отдела продаж недвижимости ГК «Гарантия-строй». – До начала продаж по ФЗ № 214 мы даже не рекламировали свои объекты, но покупатели все равно звонили, интересовались. Разумеется, они понимали смысл этого договора. В офисах продаж можно было ознакомиться со всеми документами, имевшимися у нас в наличии, а также получить на руки текст будущего договора. Некоторые приходили со своими юристами. Квартир по этой схеме продали немного, точную цифру не назову – коммерческая тайна. Знаете, сколько конкурентов звонит нам под видом журналистов?! Потом со всеми покупателями заключался основной договор, правда, указанные в предварительном договоре сроки не всегда удавалось выдержать – приходилось заключать дополнительные соглашения о переносе сроков. Сейчас мы продаем все наши объекты только по договору долевого участия или купли-продажи».

«Как правило, застройщики используют эту схему за 3–4 месяца до начала продаж по ДДУ, – уточняет Мария Литинецкая, гендиректор компании «Миэль-новостройки». – Часто в этой схеме применяются аккредитивы, т. е. деньги остаются на счете в банке и не используются строительной компанией. Только когда подписан и зарегистрирован ДДУ, застройщик получает доступ к деньгам. Такая практика помогает понять, насколько активно идут продажи, оценить объем спроса и привлекаемых в самом начале реализации средств».

Хотя формально предварительные договоры не запрещены ФЗ № 214, подобные сделки противоречат декларируемой цели закона – максимально защитить дольщиков и не дать им превратиться в обманутых. Но извечное человеческое стремление сэкономить (вкупе со стремлением застройщика заработать) оказывается сильнее.

Правильный предварительный

Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев групп»:

– Сама конструкция предварительного договора участия в долевом строительстве (ПДДУ) законодательством не запрещается, однако для признания его действительным необходим ряд условий. 1. В договоре назван конкретный объект, подлежащий передаче. Встречающиеся на практике ПДДУ с указанием только адреса и этажа нередко признаются незаключенными из-за несогласования предмета договора, а значит, понудить застройщика к заключению основного договора также будет невозможно. 2. Указан срок заключения основного договора долевого строительства. Согласно ГК РФ срок договора должен определяться как четкая календарная дата, период времени или событие, которое должно наступить. Если срок не указан, применяется общее правило о годичном сроке для заключения основного договора. В таком случае по истечении года обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. 3. Договор участия в долевом строительстве подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214). Также подлежит госрегистрации и предварительный договор (п. 2 ст. 429 ГК). Незарегистрированный ПДДУ ничтожен. 4. Конструкция предварительного договора подразумевает только обязательство заключить основной договор на условиях, им предусмотренных. Привлечение средств по ПДДУ для исполнения основного обязательства противоречит самой сущности этого договора. Застройщики нередко в условиях предварительного договора декларируют, что платежи по нему являются обеспечением обязательства, а не оплатой по основному договору. Формально такая конструкция возможна, однако платеж должен быть именно мерой обеспечения, и в случае незаключения основного договора по вине застройщика внесенная сумма возвращается плательщику. Если условиями предварительного договора платежи рассматриваются как аванс или задаток, который будет зачитываться в счет платежей по основному договору, и (или) фактически денежные средства будут перечисляться застройщику и использоваться для строительства до заключения основного договора, то такие платежи могут быть признаны судом незаконными. В случае уклонения одной стороны от заключения основного договора в установленный срок другая сторона на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор, а также с требованием о возмещении причиненных убытков.