Интервью: Мы не перестали верить в рынок

– Да, в банке «Российский кредит» и Промсвязьбанке мы реструктурировали наши кредиты до 2014 г. И с этими двумя банками мы договорились о новых кредитах, и они открывают финансирование проектов мкр. Сходня, на Планерной, в Химках, «Гусарская баллада» в Одинцове, в Балашихе достраиваем три дома. Подчеркиваю, это проекты, которые кредитуются банками.

Компания «Жилищный капитал» начинала как продавец квартир, сейчас это группа компаний с портфелем объектов в 2 млн кв. м. Вадим Жук, совладелец и гендиректор группы, считает, что его успеху в бизнесе способствовали военное прошлое и знание стратегии войны, а также чувство меры.

– Вы в 2008 г. заявляли большие планы по развитию компании, собирались построить 8 млн кв. м, выйти на IPO. Пересмотрели планы?

– Несмотря на не самые радужные годы для строительной отрасли, мы практически не изменили стратегические планы развития до 2027 г., которые формировались еще до кризиса, и по-прежнему хотим построить 8 млн кв. м. Но нам пришлось пересмотреть направления развития. Сегодня наш приоритет – Московская область, в Москве уменьшили планы, оставили в прежнем объеме региональную программу и немного сократили объемы строительства за рубежом.

Сейчас в сумме текущие проекты и те, по которым ведется проектирование, предполагают строительство 1,9 млн кв. м жилья. Мы ведем переговоры о приобретении дополнительных площадок в Подмосковье и одном из регионов.

– Сколько планируете в Московской области строить?

– В Подмосковье мы собираемся возвести 5 млн кв. м. Всего в области по государственной программе до 2015–2016 гг. планируется ежегодно возводить по 7 млн кв. м. После кризиса осталось не так много застройщиков – примерно дюжина крупных компаний, которые и поделят между собой этот рынок. Так что мы свою программу в области и выполним.

– Вы говорите, немногие остались. А сколько ушло?

– Было много средних компаний, которые владели землей, пытались что-то строить. И почти все они вынуждены были уйти с рынка, продать свой земельный банк, кому-то пришлось объединиться с крупными девелоперами, с банками. Некоторые владельцы компаний ушли в другой бизнес, во власть или вообще уехали. Большинство застройщиков перестали верить в рынок.

– Вы не перестали верить в рынок?

– Нет. Более того, считаем, что у рынка неплохие перспективы. Он становится прозрачнее. Хорошо, когда есть прописанные правила работы. Как бы ни ругали 214-ФЗ, стали прозрачнее отношения между покупателем и продавцом.

Другое дело, что в России законодательную базу в сфере строительства постоянно пытаются доработать, докрутить, «оптимизировать»: вносятся различные поправки, дополнения, новые регламенты. В результате административные барьеры делают бизнес застройщика невыгодным.

Без поддержки

– Что еще давит на ваш бизнес?

– 15% затрат при комплексном освоении территории – строительство магистральных сетей и сооружений, которые должна обеспечивать администрация. Плюс социальная инфраструктура: мы должны строить школы, поликлиники, детские сады, школы, дома культуры. Это сказывается в конечном счете на стоимости квадратного метра. Какой-то целенаправленной помощи компаниям-застройщикам, работающим в сегменте «эконом», со стороны государства сегодня, к сожалению, не оказывается, за редким исключением.

Администрация ставит нам приоритеты: сначала вы должны построить школу, поликлинику, а потом уже жилье. Это влияет на себестоимость проекта. В результате на рынок мы выходим не с теми ценами, которые ожидают люди, а с теми, которые диктует экономика проекта.

– Сейчас у вас какая себестоимость 1 кв. м?

– Около 50 000–53 000 руб., включая землю, коммуникации, проценты по кредиту, общехозяйственные расходы.

Часто говорят, что надо регулировать цены, а то люди не могут купить жилье. Но наша норма доходности – 10–12%, это не выше, чем у банков.

– До кризиса рентабельность была повыше.

– Норма рентабельности падает. Года два назад было 20–22% в зависимости от локации. Если удачное место, то 25%. Если учитывать европейский опыт, мы считаем, что тенденция правильная и 12%-ная рентабельность даже такого непростого бизнеса вполне нормальная.

– Как меняете цену продаж на объектах?

– Рынок только начал оживать, мы пока смотрим.

– Например, в Балашихе у вас цена 1 кв. м – до 70 000 руб. А у ГК «Мортон» там же – около 50 000 руб. за 1 кв. м.

– Есть две основные концепции продаж. Одна компания строит, привлекая кредитные ресурсы. Потом выставляет цены, приближенные к максимальным. Либо застройщик за счет низких цен пытается привлечь деньги дольщиков на строительство. И на первых порах цены на 30–40% ниже, чем того требует рынок.

– Но вы чувствовали конкуренцию?

– Безусловно, у нас в течение 5–6 месяцев практически не было продаж. Мы ждали своего времени. Потом часть квартир продали по госконтракту, остальное – на рынке. И посчитали, что наша концепция для нас была более оправданна, нежели в кризис продавать по 45 000 руб. за 1 кв. м.

– Не было задачи загрузить компанию, чтобы был хоть какой-то оборот?

– Нет. Все компании в группе работают сами на себя. Например, наша подрядная компания имеет объекты в подмосковной Коммунарке, или, как теперь принято говорить, в «новой Москве». Две управляющие компании помимо наших объектов получили в обслуживание три московских объекта, в том числе элитный жилой комплекс «Аквамарин» на Озерковской набережной.

– Но все же деньги в одной корзине?

– Мы контролируем бюджет всех компаний группы, а в конце года подводим итоги.

Земля с вопросами

– Под «Гусарскую балладу» вы купили участок у Фонда РЖС. Говорят, что земля не была подготовлена согласно стандартам РЖС: недострой на участке, заболоченность, нет коммуникаций.

– Обременения были, и они были указаны в лотовой документации – дом, который был построен без разрешительной документации. По поводу болота информация неверная. Это сельскохозяйственное поле, которое когда-то принадлежало Россельхозакадемии.

Сейчас мы прошли проект планировки, заканчиваем межевание, получили разрешение на строительство. Из планируемых к строительству на приобретенном участке 18 многоэтажных жилых домов общей площадью более 0,5 млн кв. м семь объектов уже в работе. До конца года начнем строить все 18 домов. Планируем окончание строительства в конце 2012 г. – первом полугодии 2013 г.

– Еще думаете с фондом работать?

– Да, он планирует в 2011–2013 гг. выходить на аукционы с московскими площадками. Если они будут интересны, примем участие в торгах.

У нас по стратегическому плану около 560 000 кв. м составляет застройка в столице. Сейчас законтрактовано около 120 000 кв. м, еще под 400 000 кв. м надо где-то приобрести участки. Самые чистые, самые законные, считаю, – это площадки Фонда РЖС. Остальные с какими-то обременениями. На вторичном рынке все участки с вопросами: или нет регистрации в ФРС, или назначение не совсем под жилищное строительство.

– Не совсем – это как? Совсем не под жилье?

– Вообще ничего не написано. Можно строить, можно не строить. Многие покупают, потому что хороший участок. А потом в процессе согласования тебя спрашивают: а участок для чего? И начинается...

Но работа Фонда РЖС в этом плане показательна. Мы чувствуем поддержку: по нашему участку они практически на каждом совещании в Одинцовском районе присутствуют, отправляют к нам для консультаций своих представителей в области финансирования, юристов.

Политическая ревизия

– Какие у вас отношения с Москвой? Как сказался тренд на запрещение строительства?

– Новые власти производят ревизию всех площадок, всех проектов. Любой аудит – это здорово. Но эта ревизия происходит под политическим навесом. Вот был старый мэр, старая команда, они все неправильно работали, мы сейчас всех разгоним, площадки еще раз выставим на аукцион, придут новые люди, и мы будем создавать инвестиционный климат в Москве. Такой подход никакого инвестора не может устроить.

Второй момент – отсутствие конструктивного диалога бизнеса с властью. С таким подходом в Москве не получится здорового инвестиционного климата. Если он не нужен, я считаю более честным и правильным так и сказать: «Уважаемые строители, всем спасибо. Есть существующие инвестконтракты, вы их, пожалуйста, реализуйте, а дальше Москва не будет застраиваться».

Мы пока находимся в ожидании. У нас в Москве четыре законтрактованные площадки. Сроки контрактов по ним уже истекли, никто их нам не продлил, и сейчас на комиссиях рассматривают вопрос, расторгать с нами контракты или нет.

Надеемся, что компаниям все же дадут возможность достроить объекты. А новые, пожалуйста, не выставляйте на конкурс. И никто ничего не будет строить.

Хотя есть такая тенденция – все застройщики уже побежали в Московскую область.

– Для вас это плохо?

– Это плохо для покупателей и хорошо для застройщиков – цены пересматривают. В Москве в ближайшее время строить ничего не будут, а в Московской области в 15–20 км от МКАД цена по 100 000 руб. за 1 кв. м уже никого не пугает. В районе МКАД – 120 000–140 000 руб. за 1 кв. м. Вот следствие московской ревизии.

– Для вас, как для девелопера, ситуация должна сулить выгоду.

– Высокой доходности никто не ожидает, если рынок будет продавать по 120 000–140 000 руб. за 1 кв. м. У нас, предполагаю, будет другая нагрузка: власти попросят построить седьмую школу и обоснуют, почему это надо.

– Вам в кризис продлили кредитные линии?

– Вы не передумали выходить на IPO?

– В 2012 г. планируем утвердить план мероприятий по подготовке к IPO, в 2014 г. все-таки выйдем.

– Вам нужно западное финансирование?

– Мы хотим получить западные деньги, потому что российская банковская система вряд ли нам сможет обеспечить приток дешевых кредитов, которые необходимы для строительства жилья экономкласса, быстрого освоения территории.

– Сейчас кредиты под какой процент выданы?

– Под 10–13%. Западные деньги на порядок дешевле. А сроки – длиннее. Российские банки дают кредиты на три года, а любое полное освоение микрорайона составляет около восьми лет.

– В ЕБРР не обращались? У них более дешевые кредиты.

– Более дешевые, но они рассматривали вопрос вхождения в капитал. Нас это не устраивает. Поэтому пойдем на IPO. Хотим получить реальную оценку стоимости компании. Нам не нужно – чем дороже, тем лучше. Выгоднее продаваться, когда ты стабильная компания.

Усталый металл

– У вас все акционеры активно участвуют в управлении?

– Управление группой компаний я оставил за собой по согласованию с остальными партнерами.

– Сколько у вас партнеров?

– У нас три основных акционера, всего шесть человек. У двоих доли по 35%, в том числе и у меня, у одного – 16%.

– То есть вы играющий тренер?

– Пока да.

– Почему «пока»? Есть другие планы?

– Планов нет, есть, как я называю, эффект усталости металла. Я же в исполнительном органе группы компаний с 1997 г. График работы ежедневный, 14-часовой: в 8 утра на работу, в 10 вечера с работы. Плюс нагрузка, связанная с ростом компании и обязательств. Начинали с 20 человек, а сейчас в компании 600 сотрудников. Любой человек, находясь на одном месте более 10 лет, может где-то начать пробуксовывать. Не исключено, что я как менеджер в перспективе могу стать неэффективным. Хотя мне работа нравится. Я, наверное, трудоголик. Нравится управлять, работать, учиться.

– Вы бывший военный. Вам это помогло в бизнесе?

– Да, конечно. Дисциплина, понимание задач, целей, пути достижения этих целей. Стратегия, тактика войны.

– В российском бизнесе «на войне как на войне»?

– Да, бывает, что и год за шесть идет. Самая большая проблема – непонятна экономическая модель страны. Без этих маяков сложно управлять даже не столь крупным бизнесом, как «Жилищный капитал».

Строительный план делается на десятилетия. Строительный проект – это пять лет. Если ты неправильно выбрал локацию, принял неверные решения, то через пять лет ты получишь не 15% прибыли, а 15% убытка. И в любом случае надо возвращать долг банкам.

– Как вы отдыхаете?

– Мало. Зимой выезжаем иногда на горных лыжах, летом – на море. Дома занимаюсь спортом, книги читаю.

– Я читала, что вы пилотируете самолеты.

– Да, увлекался раньше. Испробовал все самолеты. Понял, что надо или выдвигаться на чемпионаты России по акробатике, или завязывать. Ведь с каждым годом хочется все больше и больше.

– Замены этому хобби не нашли?

– В период кризиса драйва хватало. А сейчас надо будет что-то найти.

– Вы планируете и дальше только жильем заниматься?

– В коммерческую недвижимость уходить не собираемся. Мы считаем, что те услуги, которые мы оказываем, достаточны, чтобы быть счастливыми. Надо знать меру во всем, тогда все получается и не будет стыдно ни перед людьми, ни перед собой.

– Вы православный человек?

– Да. В православии я нашел ответы на многие вопросы, на которые не мог ответить. А когда ты отвечаешь себе на свои вопросы, ты находишься в мире и гармонии с самим собой.