Ориентиры: Конструктив и коррективы

Комфортная рассадка сотрудников, организация дополнительных зон – для обедов, релакса или игровых, как, например, в крупных IT-компаниях, – также увеличивает число занимаемых метров и, значит, расходы работодателей. Впрочем, подобных примеров расточительности на рынке немного. Гораздо чаще встречается просто неэффективное использование офисного пространства – либо по вине конструктивных особенностей здания, либо из-за строгих, а порой и нелепых корпоративных правил.

«Эффективнее формы, чем простой прямоугольник, для офисных помещений еще никто не придумал, – восклицает Никола Обайдин из Knight Frank. – Архитекторы, играя с конфигурацией зданий, стремятся выделиться, но в итоге это мешает брокерам сдавать такие бизнес-центры в аренду». Елена Ефремова из Cushman & Wakefield подтверждает: эффективные планировки и минимальные потери площади, как правило, обеспечивают прямоугольные строения с центральным ядром, где сосредоточены коммуникации, и глубиной не более 14 м от остекления до внутренней стены. «Большинство девелоперов, работающих в Москве, понимают принципы эффективности, и мы все реже встречаем на планах огромные коридоры, углы и скосы», – радуется Ефремова.

Проблемой для арендаторов (и брокеров) стало развитие высотного строительства и вошедшая в обиход практика применения американской системы измерения сдаваемых площадей класса А (так называемой BOMA). Согласно ее правилам площадь колонн входит в арендуемую площадь и подлежит оплате. «Такой подход не является проблемой в здании до 20 этажей, – рассказывает Ефремова. – Но в небоскребах на нижних этажах можно встретить колонны размером 2 х 2 м, необходимые для поддержания веса конструкции. Это существенно увеличивает арендуемую площадь, и арендаторы закономерно возражают против такой нагрузки».

Усилившаяся на рынке бизнес-центров конкуренция, впрочем, вносит коррективы в конструктив. Например, Capital Group в строящемся в «Москва-сити» МФК «Око» делает фасадные колонны, они никак не влияют на внутренние планировки, рассказывает Мария Сергиенко, представитель девелопера. «В случае если колонны неизбежны, – говорит она, – главное – соблюдать между ними правильное расстояние: 7–9 м, как указано, кстати, в принятой среди брокеров офисной классификации».

«К сожалению, девелоперы признают классификацию не всегда, – отмечает Вера Зименкова из Colliers International. – Они то соглашаются принять установленный в ней lost-фактор (коэффициент допустимых потерь), то разводят руками – дескать, что же делать, если здание так спроектировано». Она вспоминает о непростых переговорах с владельцами одного исторического особняка, которые сдавали его как офис класса А и намеревались взять арендную плату в том числе за 23% площадей, которые никак невозможно было использовать. После многочасового убеждения брокерам удалось уговорить их снизить этот показатель до 17%. По классификации допустимым коэффициентом потерь для класса А считается максимум 12%.

Переплата за неэффективно используемые, а то и вовсе не используемые квадратные метры может и должна стать основанием для пересмотра арендного договора либо для переезда, считают опрошенные «Ведомостями» брокеры. «Если в здании есть сложные пространства (темные углы, низкие потолки), они могут и должны предлагаться по сниженным ставкам», – уверяет Елена Колесникова из CBRE. На неликвидные площади, по ее словам, можно рассчитывать на скидку в 7–10% уже при начальном предложении. Впрочем, оговаривается она, это возможно «только с теми опытными девелоперами, которые понимают правила игры на рынке».

Ее совет арендаторам – провести независимую экспертизу арендуемых площадей для выявления недостатков или скрытого потенциала. Результатом такого анализа не обязательно должен стать переезд – рабочие места можно оптимизировать, отказавшись от отдельных кабинетов и коридоров, организовав модульные пространства для встреч и переговоров. «В одной компании зону ресепшена установили посередине помещения в 1400 кв. м, в результате чего образовалось два коридора, где невозможно было сделать никаких рабочих мест, – говорит Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex. – Денежные потери арендатора составили $255 000 в год из-за увеличившегося до 17% lost-фактора». Согласно исследованию Pridex российские компании, арендующие офисы классов А и В, могли бы экономить в год до $1,2 млрд, если бы оптимизировали рабочее пространство.