На асфальте: Собственность во спасение

По статистике «НДВ-недвижимости», 65% всех запросов вызвано необходимостью переехать в город на заработки или обучение. 35% жилья арендуют компании-работодатели для своих сотрудников.

Одной рукой увеличивая штрафы за жизнь без регистрации, другой власти пытаются «повысить мобильность населения», развивая рынок арендного жилья. Как уже писали «Ведомости», Минэкономразвития предложило, учитывая амортизацию и инвестиционные затраты, которые несут собственники сдаваемой недвижимости, снижать налоги с доходов рантье. По оценке министерства, ставка налога должна составлять 50-60% от общей ставки НДФЛ (13%). Сейчас арендодатели - но сознательных немного - платят налог в 13%. Как заявлял ранее мэр Москвы Сергей Собянин, в столице выявлено около 130 000 квартир, которые сдаются нелегально, а заключено официальных договоров на сдачу в аренду немногим более 10 000.

В 2013 г. на рынке съемного жилья в городе увеличивалось предложение и поднимались цены. Базы данных пополнялись более дорогими квартирами в новых домах, в то же время самые дешевые варианты - те, что в хрущевках, - постепенно уходят с рынка по мере сноса ветхого жилого фонда, объясняет Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-недвижимость». Элитный сегмент расширялся за счет ввода в эксплуатацию новых объектов, а также появившихся в столице апартаментов, добавляет Ольга Ясько, директор отдела исследований Knight Frank Russia & CIS.

По данным «Азбуки жилья», по сравнению с январем прошлого года количество сдаваемых квартир в массовом сегменте увеличилось примерно на 5%, в основном рост произошел за счет ввода в эксплуатацию очередных корпусов в «новой Москве».

По приблизительным оценкам «Миэль-аренды», за год в столице сдается от 50 000 до 200 000 объектов недвижимости (квартир). В компании Spencer Estate насчитали примерно 40 000 квартир. В базе данных «Миэль-аренды» 71% приходится на долю квартир экономкласса, 29% - это предложение бизнес- и премиум-класса. По подсчетам Романа Бабичева, руководителя отдела аренды «Азбуки жилья», в Москве, в старых ее границах, сдается примерно 15% квартир от общего жилого фонда (около 4,6 млн домохозяйств, данные iKS-Consulting «Ведомости» приводили в августе 2013 г.). Около 60% - жилье экономкласса, примерно 30% - бизнес-класса, 10% предложения он относит к элитному.

Сдавать столичные метры приезжим - для кого-то это прибыльный бизнес, для кого-то источник средств для выживания. В феврале объем предложения еще увеличится - так собственники страхуют себя перед финансовым кризисом. Особенно активно растет предложение дорогих квартир. На 27% по сравнению с декабрем 2012 г., по данным Анны Шараповой, руководителя отдела по работе с собственниками IntermarkSavills. Все чаще сдают квартиры, приобретенные в инвестиционных целях.

Спрос не совпадает с предложением

Спрос не соответствует предложению как по месту расположения жилья, так и по его характеристикам и ценам. В частности, по данным «Миэль-аренды», в декабре 2013 г. больше всего квартир экономкласса предлагалось в Южном (19,49%) и Юго-Восточном (14,54%) округах, которые не пользуются популярностью у нанимателей и рассматриваются, только если нужно совсем уж дешевое жилье. В востребованных Западном и Юго-Западном округах объем предложения был заметно меньше - 12,46 и 8,63% соответственно.

В базе «Миэля» в декабре больше всего было 2-комнатных квартир (42,23%), 1-комнатных - 37,55%. А спрос был в основном на 1-комнатные (59,68% заявок), 2-комнатные запрашивали в 31,22% случаев.

Спрос расходился с предложением и по бюджету. По цене от $750 до $1000 в месяц экспонировалось 19,98% от общего предложения, спрос на бюджетные варианты составил 27,96%. В целом же, по данным «Миэля», максимальный интерес в конце 2013 г. наниматели проявляли к жилью стоимостью от $1000 до $3000 (62,19%)

Большинство клиентов «Азбуки жилья» хотели снять квартиру у ст. м. «Новые Черемушки» или «Профсоюзная» за 30 000 руб. в месяц, делится Роман Бабичев. «Подобрать подходящий вариант, опираясь на этот бюджет, сложно», - уточняет он.

Панельные пятиэтажки с маленькими и недорогими (25 000-27 000 руб. в месяц за 1-комнатную, 30 000-34 000 руб. за 2-комнатную) квартирами в Москве сносят, напоминает Галина Киселева. Жилье в домах, которые будут построены на освобожденных площадках, выйдет на рынок уже по другим ставкам. Относительно дешевые 1-комнатные квартиры без мебели и с отделкой «от застройщика» также можно снять за 30 000 руб. Это минимальная арендная ставка в 2013 г. в отдаленных районах Москвы, в которых велась застройка, уточняет Киселева. В более престижных районах просили от 35 000 руб. Риэлтор приводит пример: в ЮЗАО, на ул. Новаторов, в панельном доме предлагалась 1-комнатная квартира (42 кв. м) с ремонтом «от застройщика» за 35 000 руб. в месяц. Рядом, на ул. Обручева, такая же квартира, но уже с качественным ремонтом и современной мебелью стоила на 10 000 руб. дороже. «Цены в новых домах выше, чем в старых пятиэтажках: как правило, в новостройках больше общая площадь жилья, больше кухня, - отмечает Киселева. - На стоимость также влияют качество ремонта и наличие в доме консьержа».

По цене до $3000 хорошо сдаются квартиры в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. «Только что заселили одного француза в панельную двушку на Славянском бульваре за 55 000 руб. в месяц», - рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер Spencer Estate. Спрос в этом районе есть, только требуется, чтобы жилье было свежеотремонтированным и предлагалось за разумные деньги. Тогда срок экспозиции может составить около четырех недель.

В новом монолитном доме у ст. м. «Пролетарская» уже полгода не могут сдать за 120 000 руб. 1-комнатную квартиру с дорогим ремонтом и эксклюзивной мебелью, тогда как другая, более скромная с виду квартира в этом же доме была сдана за 80 000 руб. в течение месяца.

По данным «Инкома», в среднем квартиры экономкласса сейчас сдаются по 30 600 руб. в месяц за 1-комнатную, 41 600 руб. за 2-комнатную и 54 700 руб. за 3-комнатную. Жилье бизнес-класса (это уже подсчеты «Миэля») в среднем обойдется нанимателям в 55 990, 70 990 и 89 250 руб. соответственно. Квартиры, в которых от четырех комнат, предлагаются по 165 350 руб. в месяц (их цена за 2013 г. снизилась на 6,6%, остальное предложение подорожало в диапазоне от 2,5% почти до 8% за год в зависимости от класса и количества комнат, по данным «Миэля»).

Топ-менеджеры держат планку

Структура предложения по районам в Центральном округе к концу 2013 г., по данным Елены Ржавской, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, выглядела следующим образом: лидеры по объемам предложения - Тверской район, где сосредоточено более четверти всего высокобюджетного предложения центра Москвы, и Хамовники (в основном наиболее престижная зона внутри Садового кольца, Остоженка - Пречистенка). Арендаторы же, по словам Ольги Ясько, предпочитают районы Арбат, Тверской, Краснопресненский и Замоскворечье (сейчас на него приходится около 8% запросов квартиросъемщиков, район становится все более популярным).

Среди клиентов, не стесненных бюджетами, постепенно увеличивается спрос на многокомнатные квартиры, отмечает риэлтор, в то время как предложение в данном сегменте увеличивается незначительно и вскоре может возникнуть дефицит: «Профессиональные инвесторы, которые приобретали недвижимость для последующей сдачи в аренду, в предыдущие годы предпочитали работать с лотами небольшой площади, - объясняет Ясько. - В среднесрочной перспективе игроки рынка отреагируют на потребности арендатора, однако временной лаг для формирования сбалансированного предложения может составить 5-7 лет».

По данным IntermarkSavills, средний бюджет потенциального элитного нанимателя - $7080 в месяц, что на 20% больше аналогичного показателя 2012 г. Анна Шарапова обратила внимание и на то, что за прошлый год запросов на жилье дешевле $4000 в месяц стало на 10% меньше (38% против 48% в 2012 г.), а дороже $10 000, напротив, больше на 8%. Эксперт объясняет это развитием и реорганизацией ряда иностранных компаний, которые ищут жилье топ-менеджерам, «чьи бюджеты остаются высокими».

В это же время некоторые наниматели дорогой недвижимости все чаще переезжают в более дешевые квартиры. Как объяснил Вадим Ламин, части менеджеров даже крупных компаний, а также сотрудникам посольств (традиционный контингент клиентов на этом рынке) серьезно урезали арендные бюджеты.

В 2013 г. доля иностранцев среди нанимателей дорогого жилья возросла до 66% с 60% в 2012 г., говорит Анна Шарапова, а количество запросов от семей с детьми увеличилось до 42% (в 2012 г. - 30%).

По данным Blackwood, в конце 2013 г. в среднем квартиры в центре сдавались по цене от $9120 за объект. Разброс - от $5740 в Таганском районе до $12 830 в месяц в Хамовниках. Скорее всего эти ставки сохранятся и в 2014 г., «предпосылок к дальнейшему увеличению средних долларовых бюджетов не наблюдается», заявила Анна Шарапова. Объясняя это тем, что доходы граждан не увеличиваются, равно как и бюджеты на аренду жилья для сотрудников у компаний. Самыми востребованными останутся квартиры со ставкой до $6000.

«В случае дальнейшего ослабления рубля скорее всего долларовые цены несколько снизятся, но цены рублевые - фактические - будут зависеть напрямую от спроса», - уверена Шарапова.

Тормоз и катализатор

Законодательные инициативы 2013 г. не прошли незаметно для традиционно непрозрачного рынка съемного жилья. Закон о правилах регистрации существует давно, распространяется он на всех нанимателей и собственников, напоминает Мария Жукова, первый замдиректора «Миэль-аренды». Но теперь в Административном кодексе увеличен штраф как для собственников, допустивших нарушение в регистрации проживающих, так и для нанимателей. Последним, проживающим в Москве без регистрации, придется заплатить от 3000 до 5000 руб., а собственникам жилья, не зарегистрировавшим своих квартирантов, - от 5000 до 7000 руб. Раньше физические лица оплачивали штрафы по единой ставке от 1500 до 2500 руб. Не потребуется регистрироваться только при перемещениях в пределах одного региона и переезде к близким родственникам.

По словам Ламина, эти новшества изменили предпочтения арендодателей. Например, теперь представителям южных регионов еще сложнее найти себе жилье в столице, самыми желанными клиентами стали москвичи и жители Подмосковья, в ряде случаев даже потеснившие «настоящих» иностранцев. Иногда собственники изначально ставят условие: «нанимателей без регистрации не предлагать», добавляет Роман Бабичев. Так как даже после принятия закона о регистрации всего 10-15% собственников готовы предоставить эту услугу жильцам.

По мнению Ольги Ясько, проблема легализации в большей степени относится к экономсегменту этого рынка. В элитном до 90% сделок заключается и оформляется в соответствии с законом.

Для некоторых собственников, сдающих жилье нелегально, снижение налога послужит достаточной причиной для того, чтобы выйти из тени, надеется Мария Жукова. Хотя проблема не сводится исключительно к цене вопроса, оговаривается она: «Многих останавливают нежелание связываться с трудоемким и долгим процессом постановки на налоговый учет и подачи декларации, сложные для понимания документы и т. д.». Поэтому снижение налогового бремени должное влияние окажет лишь вкупе с другими законодательными актами, регулирующими и упрощающими механизм налогообложения, считают Мария Жукова и Роман Бабичев. «Если вместе со снижением НДФЛ упростить систему налогообложения, избавить людей от необходимости открывать ИП (чтобы снизить налог до 6%) либо неоднократно посещать налоговые инспекции, позволить платить через автоматы оплаты, или на почте, или, например, вместе с квартплатой, освободить некоторые категории граждан, например пенсионеров, льготников, от уплаты налога, это существенно повлияет на желание арендодателей отдавать дань государству», - рассуждает Бабичев.

Шпаргалка для рантье

Андрей Иванов, исполнительный директор Quadro Real Estate:

- Рантье, получающему доход от сдачи недвижимости в аренду, экономически необходимо быть в курсе изменений налогового законодательства. Сопоставляя свою конкретную ситуацию с актуальными нормами налогового права, владелец квартиры или апартаментов имеет возможность легально оптимизировать налоговую нагрузку. Речь в данном случае не идет о серых схемах, предполагаемая экономия от которых в силу планомерного усиления контроля государства в сфере налогового администрирования становится весьма сомнительной. В настоящее время частным владельцам столичных квадратных метров имеет смысл действовать в статусе индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирать между упрощенной системой налогообложения (УСН) и патентной системой налогообложения (ПСН). При оценке общей налоговой нагрузки следует принимать во внимание не только размер налога, но и суммарную величину страховых взносов, оплачивать которые обязан каждый ИП. Размер налога при использовании УСН в 2014 г. остался без изменений - 6% от фактически полученного дохода. Что касается ПСН, то в 2014 г. произошел ряд серьезных изменений. Налог при ПСН (те же 6%) рассчитывается исходя из «потенциально возможного к получению ИП годового дохода». Де-факто размер реального дохода не имеет значения - налог можно посчитать сразу. В 2013 г. налог при ПСН рассчитывался от потенциального годового дохода в 1 млн руб. и составлял 60 000 руб. в год на один обособленный объект недвижимости. В 2014 г. были внесены изменения в закон Москвы «О патентной системе налогообложения». Во-первых, в отдельную категорию при определении потенциального дохода выделили нежилые помещения. Во-вторых, потенциальный доход от сдачи в аренду нежилых помещений поставили в зависимость от их площади. Размер налога для владельцев нежилых помещений площадью до 100 кв. м не изменился - 60 000 руб. в год. Ту же сумму должны платить владельцы жилья вне зависимости от его площади. А вот владельцам нежилых помещений площадью от 100 до 300 кв. м уже придется заплатить 180 000 руб. и т. д. (см. таблицу). Ровно в 10 раз вырос налог для владельцев нежилых помещений площадью более 600 кв. м - до 600 000 руб. в год. Владельцам столичных апартаментов следует помнить, что при использовании ПСН их потенциальный доход будет определяться в зависимости от их площади. Кроме того, во всех вышеописанных расчетах результат следует умножить на 1,067 - это значение коэффициента-дефлятора на 2014 г. К примеру, если арендодатель применяет ПСН, размер его потенциального дохода следует подкорректировать: сумма потенциального годового дохода составит 1 067 000 руб., а размер налога - 64 020 руб. Подобная корректировка вычислений дает финальный результат по налогу для владельцев нежилых помещений площадью более 600 кв. м в размере 640 200 руб. Это максимальная сумма налога при ПСН по сдаче недвижимости в аренду в 2014 г. Значимой частью фактической налоговой нагрузки могут быть страховые взносы. Напомним, что в 2013 г. сумма страховых взносов для ИП составляла 35 664,66 руб. (складывалась она из взносов в Пенсионный фонд (ПФР) - 32 479,20 руб. и фонд обязательного медицинского страхования (ФОМС) - 3185,46 руб.). В 2014 г. компоненты остались прежними, но изменились их величины. В бюджет ФОМС самозанятые ИП (без сотрудников) уплачивают 3399,05 руб. Это фиксированная сумма. Основные изменения произошли в методике расчета взносов в ПФР. С 2014 г. их размер зависит от величины годового дохода ИП. Если годовой доход не превышает 300 000 руб., то взнос в бюджет ПФР составит 17 328,48 руб. Если же годовой доход превышает 300 000 руб., то помимо указанной суммы (17 328,48 руб.) ИП уплачивает 1% от суммы дохода, которая превышает указанную величину. Сумма страховых взносов в ПФР не может быть более 138 627,84 руб. Важно отметить, что при использовании упрощенной системы ИП имеет право уменьшать налог на сумму страховых взносов в полном объеме. Де-факто итоговую налоговую нагрузку для УСН можно считать как 6% от фактически полученных доходов (это утверждение справедливо при годовом доходе, превышающем 345 458,83 руб.). Исходя из реалий налогового законодательства можно дать практическую рекомендацию на 2014 г.: принимая решение о выборе системы налогообложения, рантье имеет смысл в первую очередь рассматривать УСН (доходы, 6%). Однако чем больший доход приносит конкретный объект, тем вероятнее, что ПСН окажется выгоднее. В таблице 2 представлены суммы месячного и годового дохода, получаемого от обособленного объекта недвижимости, при которых итоговая налоговая нагрузка по ПСН становится равной нагрузке при УСН. Таким образом, если объект генерирует сумму большую, чем указанная в таблице 2 для этого типа объекта, экономически целесообразно применять ПСН.