На воздухе: Подмосковье как курорт

Со словом «курорт» обычно ассоциируются «море», «солнце», «отель». Слово «Подмосковье» в этой цепочке ассоциаций не возникает практически никогда.

До девелоперы видят в сегменте загородной курортной недвижимости скрытый потенциал и считают делом чести раскрыть его. Осталось убедить покупателей.

Курорт, на который можно возвращаться ежедневно, - это большое преимущество, потребитель это уже понял, уверяет вице-президент «Химки групп» Дмитрий Котровский. «Жилые комплексы с рекреационной, оздоровительной составляющей - актуальный тренд на рынке Московской области. Покупателя в таких проектах привлекает возможность вырваться из будничной круговерти и перейти в другое измерение, где вкус жизни более яркий, а время течет медленнее», - описывает он. Целевая аудитория данного маркетингового посыла как раз наиболее интересна девелоперам - активные люди в возрасте 30-55 лет со стабильным доходом выше среднего и довольно жестким графиком работы.

Богатое предложение

Чем новое предложение отличается от старого доброго загородного дома, в достоинствах которого застройщики давно убеждают клиентов? Загородные дома сейчас не слишком успешно продаются. По данным Павла Здрадовского, гендиректора компании Pauls Yard, только на Рублево-Успенском шоссе на рынок выставлено более 9120 объектов, а потенциальных покупателей у всех агентств элитной недвижимости не более 1000 человек.

Попытки предложить больше, чем просто дом, предпринимались загородными девелоперами и раньше. Кризис перекроил многие интересные концепции. Он же заставляет застройщиков либо уходить в жесткий экономсегмент, либо добавлять к дому и участку то, что обеспечит продажи (и даже с премией).

Дмитрий Котровский делит «курортные» предложения по целевому предназначению и по виду владения (покупка или аренда). Есть продукт, в большей мере ориентированный на предоставление оздоровительных услуг. Жилье, апартаменты, гостиницы строятся с привязкой к лечебно-оздоровительным объектам («курорт» с немецкого - «лечебное место»). Такая недвижимость чаще арендуется, поскольку круглый год получать пусть даже профилактическое лечение и ради этого покупать квартиру или дом будут лишь немногие помешанные на здоровье граждане.

По мнению замдиректора департамента стратегического консалтинга Knight Frank Екатерины Лобановой, налицо «географическое противоречие»: «Классический статус курортного места связан с наличием естественных природных факторов, главными из которых являются целебные минеральные источники или грязи, если речь не идет о морских курортах. Классические лечебные подмосковные курорты расположены к востоку от столицы, вдоль Горьковского шоссе. Именно здесь водные источники имеют особые лечебные свойства». Но восточное Подмосковье традиционно наименее престижное направление с точки зрения участников рынка загородной недвижимости. «Девелоперы редко ориентируются на расположение курортных зон, отдавая предпочтение транспортной доступности площадки и таким характеристикам, как лес и водные объекты рядом», - отмечает она. Между тем, по мнению Евгения Бугровского, управляющего директора сети Heliopark Hotels & Resorts, санатории - это интересная ниша: «К сожалению, население страны моложе не становится, лечиться людям нужно, а в России санаториев с качественным проживанием сейчас буквально единицы».

Но новая подмосковная курортная недвижимость относится к другому типу: не столько лечение (дело сложное, требующее соответствующей квалификации от персонала и т. д.), сколько поддержание курортного образа жизни. Здесь, по словам Котровского, в приоритете создание атмосферы отдыха, приятного времяпрепровождения: «Надо не просто построить дом в уникальной природной локации, а создать курортную историю для жилого комплекса». В данном случае недвижимость чаще покупается, чем арендуется.

Для узкого круга

В оценке привлекательности такой недвижимости эксперты не единодушны и вновь проводят деление - на «узкоспециальную» и «общего профиля». К первой относятся поселки у гольф-полей, горнолыжных склонов и яхт-клубов. «Инвесторы, которые берутся за создание тематических поселков, - весьма смелые и, безусловно, увлеченные люди. Но надо трезво оценивать востребованность подобных проектов», - считает Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании «Высота» (девелопер КП «Покровское-Рубцово» и «Клуб 20'71»). Румянцева напоминает, что сезон в Подмосковье короткий, возможностей для того, чтобы поиграть в гольф где-нибудь на Кипре и Испании или походить под парусом в Хорватии и вдоль Лазурного берега у тех, кто способен купить такую недвижимость, гораздо больше, чем желания купить дорогой дом в Подмосковье. И круг таких людей довольно узкий. Согласна с коллегой и Екатерина Лобанова: «Практика создания поселков при подмосковных горнолыжных курортах показала несостоятельность самой идеи объединения сезонного отдыха и постоянного проживания. Максимум, о чем имеет смысл задуматься, - это строительство объектов для сдачи в аренду в курортном месте, но и в этом случае интерес рынка к проекту может быть ограниченным».

Надежда Хазова, гендиректор агентства «Усадьба», напротив, считает, что возможностью строить недвижимость вблизи инфраструктурных объектов нужно активно пользоваться. «Если в активе девелопера есть земля у рекреационных зон, логичнее строить поселок здесь и позиционировать его как своего рода курортную недвижимость, нежели развивать участки без интересных инфраструктурных объектов, которые могли бы стать центром притяжения покупателей и арендаторов», - уверена Хазова. Тем более что действительно интересного предложения немного.

«Формат курортной недвижимости подразумевает наличие отеля со всей соответствующей инфраструктурой (бассейн, рестораны, SPA-услуги и т. д.). На подмосковном рынке такой продукт практически не представлен, - говорит гендиректор компании «Вектор инвестментс» Дмитрий Бадаев. - Можно отметить разве что дающую некоторый «курортный» эффект территориальную близость отдельных поселков к действующим санаториям (в экономклассе) либо luxury-отелям (в элитном сегменте)». «Вектор инвестментс» помимо поселков в проекте «Истринская долина» планирует построить на берегу водохранилища отель под брендом Hyatt.

«Для строящегося коттеджного поселка гостиница - большой плюс», - говорил на круглом столе в «Ведомости. Недвижимости» гендиректор «Завидово девелопмента» Константин Забродин. Заманить клиента в далекий коттеджный поселок с помощью рекламы, по его оценке, стоит от 15 000 до 50 000 руб. за одно посещение, а гостиница, привлекая сотни клиентов, может служить своего рода шоу-румом.

Управляющий партнер Insight Consulting & Development Виталий Мишуков также видит большие перспективы в сочетании двух форматов: «Маркетинговые исследования показывают, что покупательская способность за период 2008-2013 гг. снизилась, а спрос на отдых в Подмосковье неуклонно растет. Средняя заполняемость номерного фонда в загородных отелях и пансионатах на выходные и праздничные дни - 90%. А коттеджные поселки с хорошими природными характеристиками и рядом с развлекательной инфраструктурой на удалении 70-100 км от МКАД даже в зимний период или межсезонье имеют устойчивые продажи. Если же эти два формата «совмещаются», то экономические показатели объектов рекреации в среднем по году вырастают в 1,5 раза за счет работы общепита, торговых точек, детской и спортивной инфраструктур в будние дни, которые обычно заполняются на 10-15%. Скорость продаж и динамика роста цен в секторе застраиваемой жилой недвижимости также растут. Два бизнеса, развиваясь в общей концепции, усиливают друг друга и положительно влияют на рентабельность и ликвидность проекта». А уменьшение площадей участков и коттеджей вплоть до мультиформатного (таунхаусы, апартаменты) позволяет осваивать относительно небольшие территории, добавляет он.

В Московской области по большей части речь идет все же не о строительстве курорта с нуля, а о «паразитировании» жилой составляющей на уже готовой инфраструктуре. «Строить курорты в чистом поле - задача крайне сложная, - делится опытом руководитель проекта «Ярославское взморье» Дмитрий Родионов (как и «Завидово», это проект ГК «Агранта», ее владелец Сергей Бачин говорил, что затраты на проект на Рыбинском водохранилище уже составили $60 млн и будет инвестировано еще $300 млн. В «Завидово» вложено более $200 млн, в ближайшие 5-7 лет эта цифра - с учетом вложений партнеров - может увеличиться до $1 млрд). «Даже для крупных проектов бизнес-привлекательность хоть и велика, но нужно быть готовым к тому, что бизнесом такое вложение средств становится не раньше чем через пять лет», - говорит Родионов.

Пляж у кольцевой

Тем не менее «курортные» проекты развиваются не только у неблизких водоемов, но и сразу за границами МКАД, только в более компактном формате многоквартирных жилых домов и апарт-комплексов, поскольку земля дорогая. Как уверяет Дмитрий Котровский, спрос на такую недвижимость появился «сам по себе». «В проекте «Олимпийская деревня Новогорск. Курорт» (есть выход к речке Сетунь, пляж, лодочная станция, спортивная инфраструктура), продажи которого стартовали в феврале, менее чем за четыре месяца реализовано более 40% квартир - темп, совершенно нетипичный для жилья бизнес-класса в Московской области. Нам пришлось даже увеличивать фронт-офис», - рассказывает Котровский.

«Говорить всерьез о курортной недвижимости Подмосковья пока преждевременно. Проекты единичны. Практически вся береговая линия занята либо действующими яхт-клубами, пансионатами, коттеджными поселками и другими объектами, зачастую не приспособленными для массового отдыха населения, либо какими-то муниципальными пляжами, о комфорте которых без слез говорить нельзя», - полагает Дмитрий Попов, руководитель проекта «Адмирал Water House» (комплекс апартаментов на Клязьминском водохранилище у яхт-клуба «Адмирал», инфраструктурой которого и предлагается пользоваться будущим покупателям).

Заместитель гендиректора ОПИН Наталья Картавцева, напротив, замечает, что хоть пока «жилые курорты» и редкие птицы, но «в ближайшие пару лет количество многоквартирных домов на прибрежных участках в 15-километровой зоне от МКАД увеличится вдвое». И застройщики будут стараться максимально использовать природные ресурсы для развития «курортной составляющей». «Это повышает стоимость 1 кв. м в проекте в среднем на 15-20% по сравнению с аналогичными объектами», - считает Картавцева.

«Море в Подмосковье точно не появится, но остальное вполне компенсируется по мере развития инфраструктуры - бассейнов, SPA-комплексов, центров для занятий спортом», - уверен Дмитрий Попов.

Определение

Управляющий партнер Insight Consulting & Development Виталий Мишуков предлагает определение «Рекреационно-жилой кластер» - жилье разного формата, территориально привязанное к коммерческим объектам лечебно-оздоровительного, культурно-познавательного и развлекательного назначения (пансионаты и санатории, базы отдыха и загородные отели, детские и спортивные лагеря, охотничьи и рыболовецкие хозяйства, экофермы, аквапарки, SPA-отели, яхт-клубы, природно-исторические музеи и парки).