Маркетинг и заблуждения

В Москве и Санкт-Петербурге апартаменты всерьез претендуют на то, чтобы считаться альтернативой «обыкновенным» квартирам. Де-юре это нежилые помещения. Но сегодня апартаменты в большей степени «маркетинговая категория», не юридическая.

Регистрация

Один из наиболее обсуждаемых аспектов – регистрация в апартаментах. «По месту жительства» (постоянная регистрация) она невозможна, поскольку в законе РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» в определении «места жительства» нежилые помещения отсутствуют.

Регистрация по месту пребывания (так называемая «временная регистрация») возможна и в некоторых категориях нежилых помещений, в том числе в гостиницах. Многие участники рынка поддерживают заблуждение, что при желании застройщик или инициативные собственники могут получить формальный статус гостиницы для здания – и вопрос с временной регистрацией можно считать решенным. Процесс присвоения статуса ошибочно сводится либо к некой «специальной лицензии управляющей компании», либо к сведениям о гостиничном назначении, содержащимся в проектной декларации (в случае апартаментов-новостроек). Но даже беглый анализ рынка показывает: доля проектов с возможностью временной регистрации крайне мала. Редкое исключение – сеть апарт-отелей YE’S в Москве и Санкт-Петербурге (проекты ГК «Пионер»). Собственник в этих проектах де-факто владеет гостиничным номером, в котором осуществляется временная регистрация (и волен в нем жить либо сдавать в аренду). «Получение статуса гостиницы без намерения вести реальную бизнес-деятельность представляется абсурдным – слишком велико количество требований к объекту, – поделился Александр Погодин, гендиректор сети. – Есть строительные, противопожарные, санитарно-гигиенические нормы, которым должно соответствовать и само здание, и его оборудование, и отделка каждого номера. Даже сам процесс временной регистрации граждан должен соответствовать ряду требований».

Амнистия

Растущее количество проектов с апартаментами не могло не заставить столичные власти обратить серьезное внимание на «нежилое» жилье. Начиная с 2014 г. ответственные за градостроительство чиновники заговорили о так называемой «амнистии апартаментов», или их «легализации», а на рынке быстро стало формироваться мнение, что скоро все проекты с апартаментами приравняют к жилью. Помимо решения вопросов с регистрацией это позволило бы собственникам платить налог по меньшей ставке и использовать более дешевые тарифы на коммунальные услуги.

На рынке недвижимости даже сформировался некий консенсус по вопросу перевода нежилых помещений в жилье: это «долго, дорого, но все-таки возможно». Ошибочное утверждение основывается на информации о единичных прецедентах перевода в жилой статус новостроек с апартаментами – и ожиданиях, что подобная процедура перевода применима для любого нежилого строения.

Актуальным примером превращения апартаментов в жилье является строящийся комплекс «Лица» на Хорошевском шоссе. В марте 2015 г. Capital Group, девелопер проекта, сообщила, что московские власти пересмотрели проект градостроительного плана земельного участка. Согласно новому ГПЗУ по указанному адресу вместо апартаментного комплекса будет построен многоквартирный дом с объектами социальной инфраструктуры. В Capital Group подчеркивают, что здание с самого начала проектировалось и строилось по «жилым» нормативам.

Конструктивное соответствие здания нормативам жилого фонда является ключевым фактором. Но значительная часть апартаментов располагается в нежилых зданиях, в которых проводят реконструкцию или ремонт. В таких проектах изменение конструктива здания в соответствии с техническими требованиями к жилым объектам либо невозможно, либо лишает проект рентабельности.

Существуют также требования к обеспечению жилого фонда инфраструктурой. Отсутствие таковых для нежилых помещений во многом и объясняет более низкую цену апартаментов по сравнению с жилыми проектами. Теоретически девелопер может компенсировать отсутствие инфраструктуры взносом в городской бюджет, который будет направлен на ее создание. Но есть ли в этом смысл для девелопера, ведь для компенсации затрат ему придется поднять цены?

Кроме того, не следует забывать и о градостроительных требованиях к коэффициенту плотности застройки (отношение надземной площади здания к площади участка). Упрощая, можно сказать, что жилье требует заметно большего участка по сравнению с нежилым зданием аналогичной площади.

В итоге можно предположить, что в ближайшее время мы увидим лишь частные случаи перевода в жилье имеющихся на рынке апартаментов-новостроек. Что касается зданий с историей, в которых часто воплощают наиболее стильные проекты в стиле лофт, – то по ним законодателям еще предстоит найти изящное решение, позволяющее потребителям данного продукта не задумываться о формальной разнице между квартирами и апартаментами.

Вопрос еще и в том, будет ли сформирован социальный запрос на такое решение. Пока складывается впечатление, что изменение status quo исторических зданий с располагающимися в них апартаментами не входит в приоритеты столичных властей.

Равноправие

В упомянутом выше законе «О праве граждан РФ на свободу передвижения...» ясно сказано: «Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов РФ». Однако фактически отсутствие регистрации может причинять некоторые неудобства при обращении в медицинские, образовательные учреждения и т. п.

С точки зрения права собственности владельцы и жилой, и нежилой недвижимости обладают равными правами владения, распоряжения и пользования своим имуществом. Апартаменты, как и квартиры, можно перепродавать, сдавать в аренду, завещать, использовать в качестве залога по кредиту и т. д. В законодательстве нет каких-либо ограничений или запретов на фактическое проживание или его длительность в помещениях нежилого фонда.

Автор – исполнительный директор Quadro Real Estate, основатель сайта AnyLoft.ru