Рынок в режиме ожидания
Всего в Петербурге и Ленобласти в стадии строительства сейчас находится около 11 млн кв. м, в продаже – 5,2 млн. Эти «ножницы» между спросом и выводом новых объектов определяют все остальное: вероятный срыв сроков по части проектов, повышенные риски для покупателей, невозможность поднимать цены – для продавцов.
За 2015 г. в городе и области заключено 66 352 договора долевого участия. В 2014-м – 60 937. Здесь, правда, надо учитывать «эффект переноса»: ажиотажные сделки ноября – декабря 2014-го попали в официальную статистику на 2–3 месяца позже. Сами девелоперы говорят о снижении спроса на 30–40%.
Маркетологи призывают застройщиков к сдержанности. Пока – тщетно: только в декабре 2015-го, когда все уже было понятно и с уровнем инфляции, и с курсом рубля, и с доходами граждан, застройщики вывели на рынок семь новых объектов и 10 корпусов на уже застраиваемых площадках, всего почти 9000 квартир. В среднем за месяц в регионе покупатели заключают 5500 договоров долевого участия. Непохоже, чтобы строители прислушивались к консультантам.
В январе начались продажи еще на 12 объектах. Вторая очередь ЖК «Я – романтик» от Seven Suns – 1274 квартиры. Шестой корпус ЖК «Кантемировский» от ЦДС – 869 квартир. Пятая очередь ЖК «Новая Охта» от ЛСР – 213 квартир, четвертая очередь «Премьер палас» (Л1) – 278, три корпуса в ЖК «Life-Приморский» (ГК «Пионер») – 297, шесть домов второй очереди ЖК «Юнтолово» («Главстрой СПб») – 1078, «Весна-3» – 742. ЖК «Цивилизация» – 744, ЖК «Щедрин» – 70, Yolkki Village – 136, «Южная Поляна» – 228, «Солнечный» – 62, «Янила кантри» – 95 квартир. Перечень далеко не полный: есть еще апартаменты, есть проекты, в которых открыто предварительное бронирование, и т. д. На круг – никак не меньше 7000–8000 единиц жилья. И это за январь, половина которого ушла на праздники.
«Рынок близок к перенасыщению, но важно понимать, за счет чего, – говорит Ольга Копейкина, директор по продажам «СПб реновации». – Проектов в обжитых районах больше не становится, прирост квадратных метров в продаже происходит в основном за счет новостроек «в полях». Выигрывают комплексы, которые окружает обустроенная среда, где налажен общественный транспорт, работают школы и детские сады». «Я не считаю, что рынку грозит кризис перепроизводства, – говорит руководитель компании Л1 Павел Андреев. – Неудовлетворенный спрос есть, потребность в недорогом жилье огромна».
Вопрос в том, смогут ли застройщики удержать цены хотя бы на прежнем уровне. Новации в федеральном законодательстве (увеличение размера собственного капитала застройщиков, привлекающих деньги граждан, работа через банковские эскроу-счета, распространение требований 214-ФЗ на таунхаусы и др.) потребуют дополнительных затрат. «У крупных компаний добавится хлопот, средние с новыми требованиями, хотя и не без труда, справятся, а вот небольшим фирмам придется туго, – полагает Николай Урусов, исполнительный директор СК «Красная стрела». – Многим из них придется уйти с рынка, это приведет к сокращению ассортимента – за счет небольших проектов – и к ослаблению конкуренции».
Петербургская администрация решила обновить правила землепользования и застройки: предельная высота новостроек на всей территории города не будет превышать 40 м (12 этажей). В новой версии ПЗЗ снижена и максимальная плотность застройки. Об исключениях придется договариваться отдельно. Девелоперам, купившим участки впрок, придется переписывать бизнес-планы. Областные власти выстраивают схемы совместной (с застройщиками) работы по финансированию дорожного строительства.
Отдельно был разыгран сюжет с программой поддержки ипотеки. Сначала замминистра финансов Алексей Моисеев заявил, что субсидирование ипотечных ставок прекращается 1 марта. Министр строительства Михаил Мень тут же возразил: программа полезная, надо продолжить хотя бы до конца года. Премьер-министр Дмитрий Медведев на съезде ЕР также высказался в поддержку программы. Граждане, приученные к тому, что сбывается худший сценарий, поспешили заключать сделки. Всплеск спроса отметили все аналитики. Программу решено продлить до конца года.
«В феврале вновь наблюдается повышенный спрос на квартиры, – отмечает Вадим Карасев, директор по развитию УК «Новоселье». – Держатели рублевых вкладов переводят их в другие активы, в том числе в недвижимость. Но этих средств надолго не хватит, и уже с марта, когда кубышка опустеет, 100%-ная оплата станет редкостью».
Реальную эффективность субсидирования ставок участники рынка оценивают по-разному. Андреев полагает, что «хорошие заемщики» и так уже почти кончились. Николай Былинин, гендиректор Constanta Development, напоминает: с падением реальных доходов населения роль ипотеки только возрастает, другого способа решить жилищную проблему у большинства покупателей просто нет. В недорогих проектах доля ипотечных продаж доходит до 70%, из них половина – с госсубсидиями.
Для оценки ситуации важно, какую позицию занимают производители стройматериалов. В этом низкомаржинальном бизнесе цена ошибки выше, и стратегии выстраиваются с осторожностью. Группа ЛСР готовила продажу нескольких бетонных заводов холдингу «Титан», но сделка сорвалась: покупатель не смог договориться с банками о кредитах. Холдинг «Евроцемент» заявил было о модернизации производства, но в свете последних событий (маржин-колл по активам Филарета Гальчева в Европе) его инвестпрограмма вряд ли будет реализована. Компания «Н+Н», один из лидеров по производству газобетона, запланированную модернизацию проведет, однако конъюнктуру оценивает осторожно. По прогнозу специалистов «Н+Н», год будет сложным для производителей практически всех строительных материалов. Компания предполагает сокращение регионального рынка газобетона на 15–20%. Видимо, примерно на столько же уменьшится и спрос на новое жилье.
Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»