Арендаторы против арендодателей

Когда из-за пандемии прекратили работу торговые центры, люди, не знакомые с ситуацией в торговле, неожиданно узнали, что арендатор не может закрыть бизнес в торговом центре как минимум без огромных выплат. Предлагаю разобраться в одном из ключевых вопросов торговли, волнующих и малый ритейл, и собственников крупных площадей.

Ограничительные меры и запреты на работу торговых и торгово-развлекательных центров поставили абсолютное большинство арендаторов на грань нарушения договора аренды. Без оборотных средств обеспечить выплаты в установленные сроки многие просто не смогли. Но оказалось, что они не могут даже закрыть бизнес, не попав под значительные штрафы, – из-за условий аренды. Какие-то торговые центры оказались готовы к компромиссу, какие-то, ссылаясь на текст договора, категорически отказались. Перед арендаторами замаячила угроза судов, разорительных санкций и банкротств.

Крупные и средние арендаторы объединились в сообщество и обратились в Минэкономразвития. В министерстве вошли в ситуацию, и в удивительно короткие сроки вопрос арендных отношений был внесен в проект закона, содержавшего меры по преодолению последствий эпидемии. В той редакции арендатор, потерявший более 50% ежемесячных доходов, получал право в одностороннем порядке расторгать договор аренды без каких-либо штрафов. Законопроект принят Думой в первом чтении 11 мая.

Но еще до первого чтения в Госдуму обратился Российский совет торговых центров (РСТЦ) с просьбой не допустить принятия законопроекта в текущей редакции. Арендодателей поддержали крупнейшие собственники офисной недвижимости и Российская гильдия управляющих и девелоперов. Закон был принят, но с очень серьезными оговорками и изменениями, из-за чего, как считают и крупные, и малые арендаторы, основная тяжесть потерь от простоя переложена с арендодателей на арендаторов и многие проблемы остались нерешенными.

Основа и проклятие потребительского рынка 

Для не знакомых с арендой торговых площадей суть вопроса может быть не ясна: как можно не иметь права расторгнуть договор аренды? Аренда торговой недвижимости и площадей под общепит устроена особым образом, и причины здесь две. 

Во-первых, качественных торговых площадей до сих пор остро не хватает. От нормативов цивилизованных рынков мы отстаем раза в 2,5.

Во-вторых, государство, по сути, не допускает долевого строительства торговой недвижимости. Поэтому предпринимателей, работающих в сфере торговли, услуг и общепита на своих собственных площадях, в лучшем случае процентов пять. 

Форма современных отношений установилась еще лет 25 назад, когда торговых центров практически не существовало. Действовало следующее правило: получивший в собственность площади для торговой застройки ограничивался ролью арендного рантье.

Альфа и омега арендного бизнеса – земля в хорошем месте. Если у вас есть административный ресурс ее получить – остальное становится делом техники. Как только собственник оформляет документ на строительство, к нему выстраивается очередь арендаторов – с депозитами за 3–4 месяца и печатями в руках для подписания договора. Задержка с вводом объекта на 6–12 месяцев считается терпимой.

Поэтому арендный договор всегда составляется собственником площади, а с мелкими арендаторами он никогда ничего не обсуждает. Содержание договора повторяет этот перекос в правах сторон. Договор, по сути, бессрочный, пока арендодатель не захочет его прервать.

Но за неимением альтернатив большинство арендаторов идет на любые условия. Несмотря на то что расходы на аренду – главная статья расходов у подавляющей части арендаторов, она обычно превышает прибыль в разы. Штрафы при расторжении договоров по инициативе арендатора доходят до годовой суммы аренды, да еще с безвозмездной передачей отделки, выполненной арендатором, торговому центру.

Такая практика сложилась не во всех торговых центрах, но она все равно сводится к доброй воле владельца помещений. В крупных центрах эта воля не дает средним и крупным арендаторам выйти из договора без разорительных санкций. Арендаторы поменьше (до 70 кв. м) обычно могут расторгнуть договор, предупредив собственника за 1–3 месяца. А в остальном они еще более бесправны. Арендные ставки для этой категории в 2–3 раза выше, чем у «середняков», и постоянно индексируются, обычно в договоре зафиксирован рост 15% в год. Есть торговые центры, и их немало, которые никогда и ни при каких обстоятельствах не возвращают депозит, хотя обязаны это делать.

На китах ли стоит земля

А как, собственно, аргументировал свою позицию арендодатель?

Самым заметным стало обращение РСТЦ к председателю Госдумы Володину – от 7 мая. Поправки, говорилось там, позволят арендаторам шантажировать девелоперов в попытке получить лучшие арендные условия. В случае же смены собственников крупных торговых центров нормальная работа там может быть налажена только по истечении трех лет, заявил РСТЦ: под угрозой занятость 6,3 млн человек. 

Цифра в 6,3 млн выглядит совершенно фантастической, откуда она взялась – не указывается. А вот причины возможного коллапса из-за смены собственников даже для специалистов не ясны. Немало торговых центров за 15–17 лет существования сменили по четыре собственника, чего арендаторы порой даже не замечали: управлением обычно занимаются специально нанятые профессиональные компании.

Говоря о нежелании и невозможности пойти навстречу арендаторам, арендодатели рассчитывают на поддержку крупных банков. Они полтора месяца хранили молчание, но накануне второго чтения крупные банки во главе со Сбербанком выступили на стороне арендодателей. Они предложили ограничить поправку, разрешающую расторгать договор с малым и средним бизнесом, т. е. теми, кого она в значительной степени не касается.

Своя правда у владельцев 5000 российских торговых центров, безусловно, есть. Государство возложило на них непомерно высокую налоговую нагрузку, связанную с завышенной кадастровой ценой объектов недвижимости и земли под ними. Правда, основная часть налогов быстро легла на плечи арендаторов: именно немотивированным увеличением кадастровых платежей арендодатели объясняли постоянное увеличение арендных ставок в последние годы. Некоторые небольшие торговые центры, однако, потеряли часть арендаторов, а от налога их никто не освободил.

Государство не включило торговые центры в список пострадавших от кризиса отраслей, хотя для этого есть все основания. Для серьезного решения проблемы или снятия напряжения государству нужно выступать не модератором в сложном диалоге арендаторов с арендодателями, а полноценным участником. Девелоперы просят отменить налоги на имущество и на землю – так же как и арендную плату за землю на время пандемии плюс один квартал; субсидировать процентные ставки кредита за счет федерального бюджета и банков, а выплату тела кредита отложить; перенести уплату налога на прибыль по итогам I квартала на год, а НДС – на полгода. 

Невозможность расторгнуть договор аренды без разорительных санкций лишь верхушка айсберга. Рыночная сила позволяет арендодателям диктовать свои условия, и государство здесь вполне могло бы вмешаться, не сейчас, потом – в спокойной обстановке; как оно вмешалось в отношения крупных сетей и поставщиков.