Будущее бизнес-класса
Как новый порядок финансирования строительства и реновация изменят жизнь столичных девелоперовГосударство меняет правила игры для девелоперов. Новый порядок финансирования жилого строительства по всей стране плюс грандиозная программа реновации в столице преобразят рынок. Какой будет на нем роль частных застройщиков?
С 1 июля 2018 г. в России запрещена прямая продажа жилья в не принятых госкомиссией домах (см. врез). Покупатель квартиры в строящемся доме теперь должен будет перечислять деньги на специальный счет в банке, с которого застройщик не сможет забрать все средства до введения дома в эксплуатацию. Компании уже начали объявлять о повышении цен, закладывая новые издержки в цену квадратного метра.
Одновременно в Москве в активную фазу вступила программа реновации, по которой власти собираются в течение минимум 10 лет ежегодно сдавать по 1,5–2 млн кв. м жилья. Завершить программу планируется к 2032 г., построив более 15 млн кв. м жилья, писал в колонке для «Ведомости&» вице-мэр Марат Хуснуллин.
Сейчас в новостройках в границах старой Москвы на продажу предлагается, по оценкам Knight Frank, 3,3 млн кв. м жилья. Всего, по данным инвестиционного портала Москвы, жилищный фонд города на начало 2018 г. составлял около 237 млн кв. м.
Новая жизнь застройщиков
Дальнейшее развитие рынка во многом зависит от того, как девелоперы смогут приспособиться к работе в новых условиях, вступивших в силу 1 июля 2018 г., говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров риэлторского агентства Kalinka Group.
Пока самым вероятным выглядит сценарий, по которому на рынке останутся в первую очередь крупные строительные компании с собственными длинными и дешевыми деньгами или с доступом к ним, полагает она. Останется минимальное количество застройщиков, которые будут работать в экономклассе и в комфорт-классе не по государственным программам, говорит в интервью «Ведомости&» коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова (подробнее - в интервью). Застройщики, не работающие с госзаказом, займутся в основном бизнес-классом и комфорт+, считает она.
Изменения законодательства и программа реновации – свидетельства новой роли государства в градостроительстве: оно берет на себя функции девелопера, считает Румянцева. «Учитывая, какие ресурсы ему доступны, коммерческим девелоперам конкурировать с государством будет практически невозможно, – отмечает Румянцева. – Они будут постепенно вытесняться будущим государственным монополистом».
Замороженные дольщики
Теперь застройщик должен выбирать из двух вариантов: работать через специальные расчетные счета в аккредитованных банках или через счета эскроу.
При первом варианте со счета новостройки в аккредитованном банке застройщик может снимать 10–20% на административные расходы и зарплаты, а также тратить деньги со счета на строительство конкретного дома. Распорядиться прибылью застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления первого права собственности на квартиру.
А с 1 июля 2019 г. нужно будет работать только по второму варианту, через эскроу. Деньги на этом счете фактически замораживаются на весь период строительства, тратить их застройщик не сможет вообще. Ему придется финансировать стройку только за счет собственных и заемных средств. Кредит он может получить в том же банке, где размещен счет.
Все будет зависеть от масштабов и скорости проведения реновации, считает директор по маркетингу ГК «Лидер» Ксения Цаплина. Москва и так много строит – на долю городского заказа и без реновации приходится около 30% всего жилья, вводимого в столице. Но если власти захотят сильно нарастить долю горзаказа, то конкуренция между частными и государственными застройщиками возрастет. Частным компаниям придется искать свободные ниши. Проще всего – в сегменте более дорогой недвижимости: бизнес- и премиум-класса. По социальной программе будут возводиться комплексы комфорт-класса, а значит, на высокобюджетное жилье реновация прямого влияния не окажет, считает Екатерина Батынкова, гендиректор компании «Магистрат», входящей в ГК «Интеко».
Бизнес-класс уже занимает почти половину всего рынка московских новостроек. Что происходит в этом сегменте сегодня и чего ждать завтра?
Популярный сегмент
В московском бизнес-классе довольно тесно. С одной стороны, спрос на такое жилье растет: в первом полугодии 2018 г. на первичном рынке бизнес-класса Москвы было заключено около 2300 сделок – это на 36% больше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали аналитики Savills в России.
Спрос подстегивает подешевевшая ипотека: в I квартале 2018 г. около 41% всех сделок в бизнес-классе было заключено с привлечением ипотеки (годом раньше этот показатель был на уровне 30%), по данным Kalinka. Выше всего доля ипотеки в самых демократичных проектах бизнес-класса: люди, которые раньше могли себе позволить стандартное жилье, с помощью кредитов получили возможность купить квартиру более высокого класса, говорит Барабанова.
Правда, застройщики на бизнес-классе больше зарабатывать не стали – маржу сдерживает высокая конкуренция, отмечает она.
На рынок выходит много новых проектов, в том числе масштабных – по редевелопменту бывших промышленных территорий, в результате объем предложения в бизнес-классе с начала 2014 г. удвоился – с 0,8 млн до 1,6 млн кв. м (95 жилых комплексов в пределах старой Москвы), на бизнес-класс приходится почти половина всего предложения новостроек, выходит из расчетов аналитиков Knight Frank.
Бизнес стал «компактнее»
Квартиры бизнес-класса стали компактнее: если раньше площадь средней квартиры составляла 100 кв. м, то сегодня 75 кв. м – это почти норма, говорит Цаплина. Бизнес-класс стал ориентироваться на клиентов с более ограниченным бюджетом, но не в ущерб качеству, скорее наоборот, говорит Цаплина. Снижая цены, девелоперы вынуждены оптимизировать расходы на строительство. Но конкурировать они стараются, по словам Румянцевой, новыми фишками.
Какой бывает бизнес-класс
По оценке группы «Лидер», в столице можно выделить два сегмента бизнес-класса со средней ценой 160 000–190 000 и 215 000–255 000 руб. за 1 кв. м. Проекты и в первом, и во втором сегменте будут обладать почти идентичным набором характеристик, но отличаться расположением – чем лучше, тем дороже. В зависимости от расположения объекта бизнес-класс может предлагаться по цене и 140 000, и 500 000 руб. за 1 кв. м, говорит Барабанова.
Например, сейчас компании стремятся увеличивать высоту потолков – до 3–3,10 м, все более скрупулезно подходят к проработке концепций, неймингу и брендингу, отделке мест общего пользования, рассказывает представитель Knight Frank. Планировки квартир стали более продуманными и при компактном метраже в моде спальни с собственным отдельным санузлом и гардеробной, разделенные гостевая и приватные зоны, добавляет Цаплина.
Переход на новый уровень
На московском рынке происходит реклассификация: предложение в бизнес-классе настолько велико и разнообразно по качеству, что внутри сегмента уже можно выделить бизнес+, тяготеющий к жилью премиум-класса, и комплексы на стыке комфорт- и бизнес-классов, считает Батынкова.
Конкуренция в сегменте действительно выросла и расслоение, связанное с поиском своей ниши внутри, – ее следствие, полагает Барабанова. Девелоперы слишком активно пытались сделать бизнес-класс более доступным, но среди покупателей, ориентированных на «настоящий» бизнес-класс, многие продукты посткризисного периода себя дискредитировали, считает она. Sezar Group, напротив, старается включать в свои комплексы бизнес-класса элементы более дорогого жилья – например, в дизайне входных групп и дворовой территории ЖК «Династия», рассказывает она.
Что дальше?
Очевидно, что число проектов в бизнес-классе сегодня намного больше емкости рынка, говорит Барабанова. Скорее всего рынок ждет перераспределение сил, в результате которого останутся профессиональные компании, каждая из которых будет разрабатывать свою нишу, продолжает она.
Девелоперы больше не могут позволить себе строить неинтересные или некачественные проекты – при сегодняшнем объеме предложения покупатели просто выберут более интересный, говорит представитель Knight Frank. Единственный путь – строить такое жилье, которое будет успешно конкурировать и со «стандартным» предложением государства, и с предложениями настоящих конкурентов в бизнес-классе, считает Барабанова: «Потребность жить лучше – в нашей природе, даже если «стандартный» продукт становится на порядок разумнее версии предыдущего поколения. Отечественный автопром сделал большой шаг вперед, но те, кто выбирает BMW, вряд ли добровольно пересядут на Lada». &
Текст: Елена Виноградова