Заработать на квартире

17% россиян в ближайшие год-два планируют купить квартиру или дом, свидетельствуют данные «Потребительского индекса Иванова» за II квартал 2018 г. (отчет ежеквартально готовит «Сбербанк CIB»). Годом ранее покупку недвижимости планировали только 12%.

При этом 13% россиян, в ближайшие год-два планирующих покупку жилья, рассматривают сделку в первую очередь как вложение денег, рассказывает аналитик «Сбербанк CIB» Алексей Рябушко. Даже в 2016 г., когда ставки по депозитам были высокими, многие частные инвесторы предпочитали вкладывать в недвижимость, сообщал ранее «Сбербанк CIB».

Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group:

«Вплоть до кризиса 2008 г. инвестиции на котловане обеспечивали к моменту сдачи проекта в эксплуатацию более 50% практически в любом проекте. Инвестиционную стратегию частного инвестора того периода можно сформулировать как «приобрести любой актив, который позволяет бюджет».

Первый серьезный шок рынок испытал в 2008 г., когда критерием выбора стала не стоимость квадратного метра, а бюджет покупки. Таким образом, ориентиром инвестиционной стратегии стал метраж. К 2012 г. спрос на объем практически сошел на нет, как и постулат о том, что любая недвижимость – выгодная инвестиция. Тогда же появился новый стереотип – «об инвестиционной непривлекательности» недвижимости как актива.

Но то что законы 10-летней давности перестали работать, не значит, что недвижимость потеряла инвестиционный потенциал.

Стратегией успешного инвестора стал поиск объектов с высоким потенциалом: в выгодной локации, с яркой архитектурной концепцией, в проекте-бренде. И далее по мере роста профессионального уровня проектов, объема предложения, кругозора покупателей (которые сравнивают недвижимость в том числе и с зарубежными форматами) рост качественной составляющей в принятии решения об инвестициях только усиливается. Метраж инвестиционной покупки сместился в пользу классических двух- и трехкомнатных квартир, а класс – в комфорт+ и бизнес.

Сегодня каждый девелопер, работающий в инвестиционно привлекательном сегменте, имеет свой пул потенциальных инвесторов – лояльных клиентов, которые следуют с ним из проекта в проект, на практике оценили специфику бизнес-подходов и, самое главное, понимают прибыль, которую обеспечивает девелопер. Мы, например, информируем таких партнеров о запуске нового проекта еще до официальной премьеры, позволяя подготовиться к моменту старта продаж.

Sezar Group в жилой недвижимости молодой игрок. У нас на сегодня три проекта, все они подорожали [с момента начала строительства] минимум на 35%.

В свете грядущей отмены практики долевого инвестирования могу предположить, что вторая половина 2018 г. и начало 2019 г. пройдут под девизом «Покупай или не успеешь».

Наталья Шичанина, коммерческий директор Vesper:

«В верхнем ценовом сегменте жилой недвижимости (от 750 000 руб. за 1 кв. м) традиционно сохраняется невысокий процент инвестиционных сделок по сравнению с другими сегментами. Такие покупки делают в первую очередь для собственного проживания. Средний порог входа составляет 100 млн руб., в некоторых случаях – от 50 млн руб.

До 2016 г. на инвестиционные сделки в элитных проектах приходилось около 5%, в редких случаях – около 10% (в крупных проектах).

Турбулентность в российской банковской сфере, отрицательные ставки по депозитам в зарубежных банках, меняющаяся геополитическая ситуация, а также снижение ставок по рублевым депозитам до 6% в российских банках вызвали рост инвестиционной активности в сегменте элитной недвижимости.

Безусловно, на фондовых рынках и криптобирже можно получить бо́льшую доходность, но далеко не все готовы погружаться в детали использования таких рисковых инструментов. Часть инвесторов остаются консервативными, стремятся сохранять капитал и получать стабильный, прогнозируемый доход с защитой вложений. С конца 2016 г. объем сделок по размещению капитала в элитных проектах начал стабильно увеличиваться и сейчас в некоторых наших проектах доходит до 15%. Как правило, инвесторы приобретают квартиры с одной или двумя спальнями в центральных локациях в бюджете 120–150 млн руб.

Если заходить в проект на старте продаж, то за 2–2,5 года сама недвижимость дорожает на 20–40%, а дальше после ввода в эксплуатацию генерирует стабильный рентный доход на уровне 6% (после налогов)». &