Индивидуальное жилищное строительство: стандарт в России больше, чем стандарт

На общественное обсуждение выносится разработанный «Дом.РФ» национальный «зеленый» стандарт для ИЖС, который планируется принять до конца года. Профессионалы рынка считают, что он поможет повысить доверие к сегменту со стороны банков

В феврале на общественное обсуждение должен быть представлен национальный «зеленый» стандарт для сегмента ИЖС. Об этом председатель секции экспертного совета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС) Валерий Казейкин заявил на всероссийской конференции «Тренды развития рынка загородной недвижимости в 2023 году».

Практически одновременно на другом мероприятии — круглом столе «Все о стройке» — прозвучало заявление руководителя направления «Устойчивое развитие» «Дом.РФ» Евгении Либефорт: «Мы разработали и запустили «зеленый» стандарт для многоквартирных домов и уже начали с прошлого года заниматься разработкой «зеленого» стандарта для индивидуального жилищного строительства. Планируем, что к концу года этот стандарт будет готов».

Конечно, не стоит забывать, что пока все подобного рода стандарты являются в России добровольными: застройщики хотят — выполняют их, хотят — нет. Но для сферы индивидуального жилищного строительства «зеленый» стандарт — это не просто правила работы, а, по сути, возможный пропуск в высшую девелоперскую лигу. А это уже совсем другие ставки.

Сегодня темпы развития сегмента ИЖС в России опережают все, даже самые смелые прогнозы. То, что около 70% населения страны предпочло бы жить в частных домах, соцопросы показывали и раньше, однако реальные инструменты (прежде всего финансовые), помогающие воплотить мечту в жизнь, начали появляться совсем недавно. Результат: по оценкам Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), только за 11 месяцев 2022 года ввод ИЖС вырос более чем на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, а за весь год получится еще больше.

При этом генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко обращает внимание на очевидное несоответствие, сложившееся в сегменте. «Мы видим, что семь из десяти российских семей называют индивидуальный дом идеальным форматом жилья для себя. При этом в реальности в частном доме живут лишь четыре семьи из десяти. Этот разрыв между запросами граждан и текущим положением дел свидетельствует о том, что рынок ИЖС в России имеет огромный нераскрытый потенциал. И главный ключ к этому потенциалу — доступная ипотека, о чем неоднократно говорил и президент. Если в сегменте многоквартирных домов каждая вторая квартира сегодня покупается с ипотекой, то в секторе ИЖС — не более 5%», — цитировал BFM.ru главу «Дом.РФ» в сентябре прошлого года.

Однако если сам спрос на частные дома продолжает набирать обороты (по мнению президента НАМИКС, первого зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елены Николаевой, он способен в ближайшие годы вырасти кратно), то худо-бедно заработавшие ипотечные программы пока не покрывают этот спрос от слова «совсем». По словам управляющего партнера компании NORDHUS Ольги Магилиной, сегмент малоэтажного и индивидуального строительства, к сожалению, исторически дискриминирован банками.

Ольга Магилина, управляющий партнер компании NORDHUS 

«Льготные ипотечные программы для покупателей ИЖС по выгодным ставкам (условно от 3%) могут предложить своим клиентам лишь единицы застройщиков. Если же говорить не только про льготную ипотеку и не рассматривать исключительно кредиты, ограниченные суммой в 12 млн рублей, то минимальные ставки находятся уже в районе 10% годовых. Нужно понимать, что для Московского региона 12-миллионный лимит «отрезает» от выгодной ипотеки более половины потенциальных покупателей».

Согласно подсчетам «Дом.РФ», реальный запрос на ипотеку в сегменте ИЖС уже составляет более 100 тысяч кредитов, которые люди готовы взять. То есть банковский бизнес в данном направлении может вырасти минимум втрое. Но для этого, во-первых, частные банки должны перестать стоять в стороне от процесса. А во-вторых, банкам необходимы одинаковые для всех правила игры, прежде всего четкое понимание, как оценивать предмет залога и чего он в реальности стоит на открытом рынке.

«Финансовым структурам непонятно, например, что именно может построить физлицо на своем участке и насколько ликвидным окажется этот объект, находящийся у банка в залоге. Поэтому серьезный толчок развитию ипотечного ИЖС-кредитования может дать соединение двух факторов: полной чистоты документов на землю и использования типовых проектов», — подчеркнул на недавней встрече с журналистами президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

Пока же спикеры всероссийской конференции делились рассказами о том, что банки требуют наличие поручителя на период строительства дома и что на рынке даже появилась такая услуга (за недетские, между прочим, 5-10% от величины кредита). Порой застройщики сами выступают поручителями своих клиентов, находя для этого каких-то «своих» физлиц и, по сути, обманывая банки. По мнению профессионалов, раз такое дело, давно пора официально разрешить застройщикам становиться поручителями, чтобы все заинтересованные стороны были спокойны.

Так вот, возвращаясь к началу: «зеленые» стандарты, разработанные под руководством серьезной структуры («Дом.РФ»), понятные всем игрокам рынка и всеми или хотя бы большинством из них принятые, вполне могут стать для банков важным аргументом в пользу ИЖС-ипотеки. А там, глядишь, дело дойдет и до льготной «зеленой» ипотеки и «зеленого» проектного финансирования. Хотя пока и с обычным-то полный провал, и эта проблема будет даже посерьезнее ипотечной.

Из огромного числа российских банков всерьез с сегментом ИЖС работают «Сбер» и банк «Дом.РФ». Еще, конечно, Россельхозбанк, хотя его сфера интересов прежде всего лежит в плоскости развития сельских территорий и, соответственно, программы сельской ипотеки, для которой этот банк является ключевым. В прошлом году определенную активность начал проявлять ВТБ. Пожалуй, это все, отметили участники конференции.

Частным финансовым структурам индивидуальное жилищное строительство неинтересно, практика инфраструктурных облигаций до сегмента пока толком не дошла, у банков, все-таки готовых работать с ИЖС, нет общих нормативов — каждый требует свой набор документов, по-своему оценивает объекты и заложенные в них риски. В итоге проект, который, по предварительным прикидкам, имел приличную 36-процентную рентабельность, по результатам банковской проверки получил никому не нужную рентабельность 0,5% — и это лишь один из приведенных на конференции примеров.

«Проектное финансирование носит в нашем сегменте характер лотереи: можно получить приличные условия, а можно столкнуться и с поистине заградительными», — констатирует Ольга Магилина. Директор департамента маркетинга ФСK Family Екатерина Коган готова продолжить слова коллеги.

Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСK Family 

«Мы столкнулись с одной важной проблемой. Основное преимущество ИЖС над сегментом многоквартирных домов — это скорость получения исходно-разрешительной документации, сам цикл строительства и ввода в эксплуатацию. При этом ИЖС не требует получения разрешения на строительство, здесь все носит уведомительный характер. Но для быстрого оформления проектного финансирования банки требуют проектную документацию, идентичную МКД. Получается, что главное преимущество ИЖС уходит, а затем это драматически влияет на экономику проекта. Дальше: цикл строительства дома — три месяца, и логично было бы раскрывать счета эскроу по мере готовности и ввода домов. Но банку невыгодно открывать столько счетов и все их обслуживать, и он отказывает в проектном финансировании и просит скорректировать очередность ввода, объединив минимум 30-40 домовладений в одну очередь. А для застройщика это тоже означает потерю ликвидности объектов».

Еще одна тема, которую Екатерина Коган затронула в беседе с BFM.ru, — коммуникации. «По нашему опыту, все коммуникации, которые в структуре себестоимости объекта занимают 10-15%, ложатся в первый этап строительства. При этом на первом этапе для ввода первой очереди застройщик должен построить объем коммуникаций и для всех последующих очередей тоже. Поэтому первый этап получается убыточным и «сложнодоказуемым» для банка. Банк начинает просить перенести строительство инфраструктуры и коммуникаций на более поздние этапы строительства. Но здесь возникает конфликт с прокуратурой: нельзя сдать дом без коммуникаций. Ведем переговоры, долгие и непростые, объясняем, доказываем. Получается, но долго», — признается Екатерина Коган.

Своеобразной «ИЖС-страшилкой» для банков являются и структуры, у которых пока нет закрепившегося имени: одни называют их микродевелоперами, Антон Глушков предложил название «ремесленнические девелоперы» — словом, это те самые бригады, которые берут «под крыло» строительство не одного-двух, а уже пяти-десяти домов. С одной стороны, трудно не согласиться с президентом НОСТРОЙ: если бы не они, сегмент ИЖС вряд ли показал бы столь впечатляющие результаты (по данным Госкомстата, в 2022 году доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составила 55,7%). С другой стороны, брать кредиты на условиях, доступных крупным системным игрокам девелоперского рынка, микродевелоперы не могут, и за качество их продукции никто не несет никакой ответственности, включая их самих.

Логично, что сегодня на повестке дня стоит вопрос: надо ли для того, чтобы отсечь от рынка тяп-ляп-компании и повысить уровень доверия к сегменту со стороны банков и потребителей, ввести здесь какую-то проверку, госприемку или что-либо подобное? Если под госрегулированием понимать стандарты, сертификацию и технические карты, то безусловно, считает управляющий партнер компании KUB House Андрей Карпов.

Андрей Карпов, управляющий партнер компании KUB House 

«Присутствие микродевелоперов на рынке ИЖС созвучно с самой динамикой рынка недвижимости: после пандемии случился их рост, после февраля прошлого года рынок несколько замер. Хочу отметить, что весь микродевелопмент также можно сегментировать, и очень хочется, чтобы компании — новаторы загородного девелопмента создавали такие проекты, на которых можно было бы формировать индустрию, передавать опыт. Пусть даже такие проекты на данный момент будут точечными. К сожалению, негативный опыт, связанный с микродевелоперами, есть, но такие компании, как правило, нестабильны и недолговечны и с приходом новых игроков рынка самоустраняются. Ценовая сегментация, конкуренция, стремление людей больше разбираться в процессе строительства — тут налицо совокупность факторов, которые в данном случае работают в плюс. Что же касается государственного регулирования, думаю, обязательно надо вводить его на начальном этапе. Я имею в виду стандарты, лицензии, сертификацию, технические карты, которые даже не подпустят недобросовестных подрядчиков к клиентам».

Впрочем, Елена Николаева призывает проявить в этом вопросе предельную аккуратность: само движение от хаоса к порядку правильно, но забюрократизировать сегмент означает попросту подстрелить его на взлете. Поэтому, говорит президент НАМИКС, необходимо найти элегантное решение. Не исключено, что оно как раз и будет лежать в плоскости новых «зеленых» стандартов.