Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков предложил ввести ступенчатую семейную ипотеку, привязав ставку к количеству детей в семье: 10% — при рождении первого ребенка, 6% — второго и 4% — третьего. Идея активно обсуждается как возможный компромисс между поддержкой семей и сокращением бюджетных расходов на льготные программы.

Однако вопрос в том, насколько такие параметры действительно сделают ипотеку доступной и не приведут ли они к обратному эффекту. Об этом мы поговорили с президентом Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антоном Глушковым.

«Ставка 6% доказала свою эффективность»

По словам эксперта, сама дискуссия о модернизации семейной ипотеки ведется не первый год и связана с попыткой превратить этот инструмент не только в меру жилищной поддержки, но и в реальный демографический стимул.

«Поэтому идея, которая сегодня активно обсуждается, – это развитие давней концепции. При этом главным вопросом остается определение пороговых величин – тех самых «ступенек» ставок для населения».

Ключевой ориентир здесь уже есть — это ставка 6%, которая применяется в действующей программе семейной ипотеки.

«Практика последних полутора-двух лет наглядно доказала, что ставка на уровне 6% является доступной для граждан и эффективно стимулирует спрос. Статистика тому доказательством – более 80% сделок на первичном рынке жилья по всей стране совершается с использованием субсидируемой семейной ипотеки».

Программа «Семейная ипотека» действительно стала ключевым драйвером жилищного спроса в последние годы, а государственная льготная ставка до 6% сохраняется до 2030 года. Такая программа была продлена по поручению президента России, и она распространяется на семьи с детьми при покупке жилья у застройщиков или под строительство индивидуального дома.

При этом важно отметить, что общий рынок ипотечного кредитования в России сегодня переживает замедление: по данным Банка России, объем выдачи ипотечных кредитов по итогам 2025 года сократился примерно на 9% до 4,3 трлн руб.

Почему 10% — слишком высокая «первая ступень»

Предложение Анатолия Аксакова установить 10% уже при первом ребенке вызывает у застройщиков и отраслевых экспертов серьезные сомнения. Антон Глушков считает такую ставку избыточной в текущих макроэкономических условиях.

«На сегодняшний день та градация, которая обсуждается и предусматривает ставку в 10% уже на первого ребенка, представляется достаточно высокой. Я думаю, это приведет к сокращению спроса на первичном рынке».

По его оценке, речь идет не о незначительной коррекции, а о заметном охлаждении рынка.

«Поэтому в нынешних условиях говорить о росте цен, вызванном увеличившимся спросом, точно не приходится. И если смотреть статистику, то объем сделок на первичном рынке должен сократиться минимум на 20% за счет снижения доступности этой льготной программы».

Таким образом, вместо перераспределения спроса между сегментами рынок может получить его общее падение.

Рост цен или падение доступности?

Один из рисков, который обсуждается вокруг идеи «ступенчатой» ипотеки, — возможный рост цен на жилье, подходящее для семей с двумя и более детьми. Однако, как следует из оценки НОСТРОЙ, при ставке 10% этот сценарий выглядит маловероятным.

Сокращение числа заемщиков, готовых входить в ипотеку на таких условиях, скорее будет сдерживать рынок, чем разгонять его. В этом случае эффект субсидий для многодетных семей может быть нивелирован общим снижением активности покупателей.

Отдельный вопрос — роль материнского капитала. По данным на 2025 год, размер материнского капитала на первого ребенка составляет около 678 тыс. руб., а на второго — почти 893 тыс. руб., что составляет менее 10–15% типичного первоначального взноса при ипотеке. при ужесточении условий по ставке и сохранении высоких цен на жилье его значение как стимула снизится.

В совокупности — высокая ставка на первом этапе, жесткие требования банков и ограниченный эффект маткапитала — семейная ипотека рискует утратить привлекательность для тех, ради кого она изначально создавалась.