Президент России Владимир Путин поручил расширить программу семейной ипотеки, разрешив семьям с детьми приобретать жилье на вторичном рынке в городах с низкими объемами строительства. Выступая на прямой линии, глава государства напомнил, что в программу уже включены 880 городов.

Решение может существенно повлиять на региональные рынки недвижимости и всю строительную отрасль, о чем говорит начальник отдела финансового моделирования ЦЕМРОСа Игорь Петричук.

Кто выиграет в первую очередь?

Эксперт ЦЕМРОСа отмечает, что сама идея поддержки малых городов обсуждалась экспертным сообществом давно.

«Два года назад мы говорили, что строительный рынок может поддержать участие правительства в развитии строительства в малых городах. Неочевидное для бюджета решение будет иметь долгосрочные последствия, которые затронут многие направления и потребуют высокой адаптивности от строительного сектора», – утверждает он.

По его словам, в краткосрочной перспективе основными выгодоприобретателями станут банки и владельцы вторичного жилья.

«Банки получат дополнительный источник обеспеченных долгосрочных кредитов с гарантированными поступлениями из бюджета – в виде компенсации разницы между рыночной и льготной ставкой».

Игорь Петричук пояснил, что владельцы вторичного жилья будут выигрывать за счет роста платежеспособного спроса. На ограниченном рынке это неизбежно подтолкнет цены вверх, а у собственников появится возможность не только активизировать продажи, но и получить более высокий доход.

Для семей с детьми программа открывает окно возможностей:

«Частично будут закрыты потребности молодых семей в улучшении жилищных условий в регионе проживания. Многие смогут осуществить мечту о собственной квартире. Однако окно возможностей не будет долго открытым: цены отреагируют ростом, а возможности семейных бюджетов останутся под давлением».

Вызов для застройщиков

При этом среди очевидных бенефициаров сложно сразу назвать девелоперов. Строительство тяжело адаптируется к дополнительным вызовам. Возникает давление в виде изменения структуры спроса – его смещения из экономических центров на периферию.

По мнению эксперта, возможность приобрести жилье в родном городе без необходимости переезда способна повлиять на внутренние миграционные процессы.

«Экономические центры могут постепенно утрачивать привлекательность, поскольку потребности в жилье люди смогут закрывать на месте, – однако, как говорит Игорь Петричук, в этом вызове есть и точка роста. – Или мы будем строить новое жилье в регионах, или спрос поглотит вторичка. Для застройщиков это стимул активизировать работу в малых городах, фокусироваться на локальных проектах с уникальной инфраструктурой и адаптацией под местное ценообразование и спрос».

Бюджетный эффект и долгосрочные риски

Решение о расширении программы нельзя рассматривать вне бюджетного контекста:

«Текущий кризис строительного рынка во многом был спровоцирован бюджетным импульсом льготной ипотеки 2020-2024 годов. Хотелось бы, чтобы новые изменения имели программный горизонт не менее 10-15 лет. Резкое сворачивание вновь станет шоком для отрасли».

Петричук подчеркивает, что компенсация банкам выпадающих доходов будет осуществляться за счет федерального бюджета, который, по базовым прогнозам Правительства РФ до 2042 года, остается дефицитным на долгосрочном горизонте.

Социальная поддержка в виде льготной ипотеки на вторичное жилье будет увеличивать нагрузку на бюджет и расходы на его обслуживание. Прямой фискальной выгоды, замечает эксперт, здесь нет. Однако изменения соответствуют государственному приоритету в демографической политике.

При этом региональный эффект может оказаться позитивным:

«Люди закрепляются в малых городах – налоговая база остается на месте. Замедление оттока населения будет стимулировать развитие социальной инфраструктуры. А это уже пространство для комплексных девелоперских проектов».

В заключение финансовый эксперт предупреждает и о неизбежной реакции рынка:

«Доступная ипотека почти всегда ведет к росту цен. В зависимости от региона вторичный рынок может прибавить 10-15% в коротком горизонте, пока рынок не адаптируется к новым деньгам».

* На фото – наши коллеги с Мальцовского портландцемента (в составе АО «ЦЕМРОС»), Ярослав и Марина Фетисовы.