Недвижимость
Бесплатный
Надежда Зайцева
Статья опубликована в № 2463 от 13.10.2009 под заголовком: Квартиры вместо кабинетов

Инвесторы отказываются от офисов в пользу жилья

В Петербурге инвесторы меняют утвержденные проекты, отказываясь от офисов в пользу жилья. В новых бизнес-центрах вакантно до 70% площадей, признают брокеры

К концу сентября в Петербурге ввели в строй примерно 172 000 кв. м новых высококлассных офисов, подсчитала Colliers International. Это вполовину меньше, чем запланировано, отмечает аналитик Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. До конца года ожидается ввод еще около 90 000 кв. м, говорит Константин Меркель, старший консультант Colliers International.

Меняют проекты

Строительство многих бизнес-центров приостановлено, девелоперы достраивают объекты, начатые «в период бурного развития рынка», говорит Громков. Однако инвесторы с «бумажными» офисными проектами уже начинают отказываться от них, в первую очередь в пользу жилья. Так, RBI планировала построить на Пискаревском проспекте многофункциональный центр с 50 000 кв. м офисов, но теперь «рассматривает возможность увеличения жилой части», рассказал председатель совета директоров холдинга Эдуард Тикитинский. «Жилье в отличие от коммерческих площадей востребовано во все времена и принесет прибыль», – объяснил он. По словам Тикитинского, доходные показатели коммерческой недвижимости снижаются и не ясно, когда ситуация улучшится. Перепрофилирование позволит не замораживать, а продолжать проект.

Предложение офисных площадей сейчас во много раз превышает спрос, соглашается Громков. Тем не менее на рынке анонсируются проекты бизнес-центров. «Кризис когда-нибудь завершится, в город будут приходить новые компании и инвесторы, все они должны где-то сесть», – считает замдиректора ОДЦ «Охта» Владимир Гронский. 396-метровая башня «Охта центра» площадью около 1 млн кв. м должна появиться в городе к 2016 г. 60 млрд руб. в проект планирует инвестировать «Газпром нефть». В сентябре правительство Петербурга разрешило инвестору строить здание, несмотря на то что оно почти в 4 раза выше, чем разрешает закон «О правилах землепользования и застройки» (принят в феврале этого года). «Около 20% в башне займут структуры «Газпрома», остальные офисные помещения будут предложены рынку», – говорит Гронский.

В 2010 г. начать строительство МФК площадью 288 000 кв. м на пр-те Мориса Тореза планирует стройкорпорация «Элис». Но под офисы класса В отойдет менее 30 000 кв. м, сообщил исполнительный директор компании Александр Павлов. В этом районе офисное предложение практически отсутствует, поэтому у него нет опасений, что площади не будут востребованы.

Ищут клиентов

По данным Гильдии управляющих и девелоперов, средняя цена продажи 1 кв. м офисных помещений в сентябре составила $3041. Но спроса практически нет, указывает Громков. Becar Realty Group ищет покупателя на бизнес-центр «Нобель» (около 5400 кв. м), сообщила директор по маркетингу NAI Becar Наталия Черейская. Она отказалась назвать цену предложения, объяснив, что это вопрос переговоров.

С января по август в офисах класса А и В было сдано в аренду 40 000 кв. м, основной объем сделок произошел за счет ротации арендаторов, говорит Меркель. В высококлассных бизнес-центрах свободными остаются около 220 000 кв. м, добавляет он. По данным Colliers International, только половина действующих бизнес-центров классов А и В сохраняют докризисный показатель заполняемости, близкий к 90%. Новые здания класса А заняты лишь на 30–50%, класса В и С – на 80–90%, говорит директор по управлению NAI Becar Наталья Скаландис.

Арендодатели готовы снижать ставки, но арендаторы все равно не идут. Инициатива «Бестъ» по продаже помещений на аукционах со стартовой ценой от 300 руб. за 1 кв. м в месяц (что, по оценкам «Бестъ», близко к цене эксплуатации) в сентябре не увенчалась успехом: заявки от арендодателей поступили, а от потенциальных арендаторов на лоты – нет.

В 2008 г. бизнес-центр «Невский, 25» был заполнен почти на 100%, сейчас – на 55–60%, говорит Вячеслав Манухин, гендиректор «Невский, 25». «Доходы снизились, но мы снизили и расходы по обслуживанию, что частично позволяет компенсировать уменьшение поступлений», – говорит гендиректор A plus Estate (входит в группу ЛСР) Юрий Ильин. Под управлением ЛСР находится четыре бизнес-центра, их средняя заполняемость – 85%, отмечает он.

Бизнес-центр B+ «Петергофский», который открылся в 2007 г., сейчас на 100% заполнен и не потерял за кризис ни одного арендатора, говорит гендиректор «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов. Величину ставок он не раскрывает, заявляя, что они «адекватные» рынку. Другой офис компании – BolloevCenter построен во второй половине 2008 г. и заполнен лишь на 60%. «Это неплохой показатель для бизнес-центра, который был введен в эксплуатацию в начале кризиса», – считает Абрамов. Одной из примет времени он называет исчезновение списка компаний-арендаторов с сайтов бизнес-центров – «чтобы конкуренты не переманили».

«Чтобы удержать клиентов, мы снижаем ставки, предлагаем сезонные скидки, бесплатные парковочные места», – рассказывает председатель совета директоров группы компаний «Бестъ» Андрей Лушников. Арендаторы требуют и уменьшения сроков договоров. Например, юрфирма Manheimer Swartling в июне сменила «Дом Зингера» на «Дом Швеции»: владелец последнего зафиксировал ставку в контракте на семь лет, а Петербургское агентство недвижимости, которое управляет «Домом Зингера», подписало контракт на 2,5 года, рассказала представитель Manheimer Swartling Наталья Гольдберг.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать