Промышленные земли продаются долго и с большим дисконтом

По данным компании «Миэль - коммерческая недвижимость», сделки с промышленной землей совершаются в диапазоне $3500-7000 за сотку. Срок экспозиции многих земельных участков – 2-3 года, а реальная цена сделки в 2-3 раза ниже цены позиционирования.

На земельном рынке в Подмосковье сейчас представлены разнообразные предложения, отмечает гендиректор «Гео девелопмента» Максим Лещев. Если во II квартале 2008 г. предлагалось около 8000 участков площадью от 1 га, то сейчас – 15 000. Если же сравнивать суммарный объем предлагаемых площадей, то за этот период произошло увеличение с 40 000 до 100 000 га, добавляет он. И если в 2008 г. на долю земель сельскохозяйственного назначения приходилось 75% предложений, сейчас – 57%. «Все чаще землевладельцы стремятся повысить капитализацию своих участков, поэтому меняют категорию. Кроме того, многие инвесторы решили избавиться от непрофильных активов как из-за потребности в деньгах, так и из-за значительно возросших налоговых обременений», – комментирует Лещев.

«Миэль» проанализировал предложения розничного рынка промышленных земель Московского региона по состоянию на конец I квартала 2011 г. Все участки были поделены на три большие группы, в зависимости от вида разрешенного строительства: автогруппа (автосервисы, мойки, АЗС, парковочные комплексы); земли под строительство социально-бытовых объектов, в том числе ТРЦ, гостиницы, кафе и проч.; участки под промышленные объекты, логистические комплексы и проч.

На долю автогруппы в Московской области приходится 10%. 42% – это участки, пригодные для возведения торгово-развлекательных центров и объектов соцкультбыта, 48% участков предлагаются для строительства промышленных объектов. В Москве структура промышленных земель в зависимости от вида разрешенного использования иная: на долю первой группы приходится 45%, на вторую – 36%, на третью – 18%.

Участки промышленного назначения не являются товаром массового спроса, в отличие от земель для строительства жилья и коттеджных поселков, поэтому ценообразование несколько хаотично, говорит Юрий Тараненко, директор компании «Миэль - коммерческая недвижимость».

Земли под строительство промышленно-складских объектов или промпредприятий все еще предлагаются по $10 000-$20 000 за сотку, а сделки совершаются в диапазоне $3500-7000 за сотку. «5 га на первой линии Калужского шоссе, в 30-километровой зоне от МКАД продавались более двух лет. За это время собственник выровнял поверхность от больших перепадов высот, размежевал и получил технические условия на подключение к инженерным сетям. Даже после этого стоимость участка не только не приблизилась к докризисной цене его приобретения, но и недотянула до «справедливой», по мнению продавца, цены. Реальная цена сделки составила $6900 за сотку», – приводит пример Тараненко. Существенно выше цены на участки с подведенными коммуникациями (особенно ценятся электричество и газ) – от $20 000-30 000 за сотку. Такие участки предлагаются, как правило, для размещения объектов торговли.

В то же время лакомые кусочки земли (вблизи освоенных мест, на первой лини федеральных трасс) могут продаваться и по $100 000 за сотку, добавляет Лещев. Таких осталось не более 50 по всей Московской области, среди них почти нет участков без обременений, говорит он.

В УК «Абсолют менеджмент» сообщили, что по итогам 2010 г. цены на промземли остались без изменений: в 20 км от МКАД землю промназначения без коммуникаций можно купить по $4000-6000 за сотку, до 50 км – от $2500-5000.

Что касается спроса, то, по данным «Гео девелопмента», наиболее востребованы участки 0,5-5 га в пределах 30 км от МКАД. Их берут под строительство небольших складских помещений для собственного использования, не исключая собственное мелкое сборочное производство. С этой целью приобретается не менее 50% участков категории промземель. Также участки покупают под строительство комплексов, предполагающих сборочное производство, производство строительных материалов, под пищевое производство, металлообработку, деревообработку и иное производство малого бизнеса. «К Московскому региону сохраняется высокий интерес инвесторов, в том числе и зарубежных», – считает Лещев.

«Показатели роста спроса можно расценивать как предпосылки повышения активности на рынке оптовых земель, который в 2009-2010 гг. был практически мертв. Но говорить о предстоящем буме пока рано, - рассуждает Максим Лещев. – Экономическая привлекательность переезда с территории Москвы или развития производственного, логистического или складского бизнеса в Подмосковье пока еще неочевидна. Однако зачастую она является вынужденной мерой, поскольку на территории Москвы ведение такого бизнеса сопряжено с множеством новых ограничений, негативно влияющих на его эффективность».