Застройщики доплатят 20% за инфраструктуру

Высший арбитражный суд (ВАС) может признать пожертвованиями платежи застройщиков по инвестконтрактам с региональными властями. В таком случае за них придется доплатить налог на прибыль
С.Портер

Прецедентное разъяснение президиума ВАС может быть включено в постановление по спору компании «Маркет» и администрации Сочи. «Маркет» пытался вернуть у муниципальных властей 10 млн руб., уплаченных по заключенному с ними в 2007 г. инвестконтракту на реконструкцию торгово-рыночного комплекса «Центральный». Эти средства согласно договору компания заплатила для «развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры» Сочи. Взамен администрация курорта пообещала «оказывать содействие» в реконструкции, принять необходимые документы и решения. После окончания работ «Маркет» подал иск о признании договора незаключенным и возврате 10 млн руб., так как стороны не согласовали вклад администрации как инвестора. Суды трех инстанций требование поддержали, но в Высшем арбитражном суде, куда пожаловались чиновники, дело приняло неприятный для всех застройщиков оборот.

Тройка судей в определении о передаче дела в президиум указала, что «Маркет» прекрасно понимал, что за договор подписывает и за что платит деньги: администрация помогла ввести объект в эксплуатацию, так что компания не вправе требовать деньги назад. Сам платеж в 10 млн руб. является не платой за услуги чиновников, а «пожертвованием» в пользу города, посчитали судьи. Ведь администрация не может брать деньги по договору за свои публичные функции, которыми является подготовка документов и согласование строительства, заметили они: конкретного же указания, что деньги пойдут на инвестирование в какие-то объекты комплекса «Центральный», в договоре нет.

Во время рассмотрения спора президиумом 5 февраля судьи согласились с этой логикой, следует из видеозаписи заседания, размещенной на arbitr.ru.

Если платеж становится пожертвованием, то его нельзя относить на себестоимость, т.е. фактически компании придется уплатить с него налог на прибыль, говорит партнер «Налоговой помощи» Сергей Шаповалов: если в постановлении ВАС по делу сохранится квалификация платежа из определения тройки, компании рискуют столкнуться с претензиями налоговиков. Они смогут доначислять налоги с 2010 г.

С ним согласен Вадим Зарипов из «Пепеляев групп»: до сих пор компании могли относить платежи по инвестдоговорам на себестоимость, ссылаясь на письмо Минфина от 2007 г. Но разъяснения ВАС «аннулируют» это письмо, констатирует он. Курьезность ситуации в том, что в прошлом году правительство предлагало принять депутатам поправку, разрешающую в течение пяти лет относить на расходы платежи на инфраструктуру по инвестдоговорам, заключенным с 2007 г., добавляет Зарипов, но депутаты не стали принимать поправки, решив, что такой проблемы нет.

«Это бомба», – констатирует бывший чиновник стройкомплекса Москвы: по сути, инвестконтракты и делались, чтобы уйти от налогообложения, возникающего при простом дарении денег или детского сада городу. «Бухгалтерия компаний хлопала в ладоши, когда появлялся инвестконтракт», – вспоминает он: бывало, в передаваемые городу объекты записывали инфраструктуру соседнего дома, чтобы увеличить расходы. Правда, с 2009 г. инвестконтракты заключать перестали из-за изменений законодательства (см.врез), но старые контракты продолжили действовать и расходы на платеж городу могли переходить в бухгалтерии на следующие годы, объясняет собеседник «Ведомостей».

Проблема может затронуть и московские инвестконтракты, считают Шаповалов и Зарипов. «Ведомости» ознакомились с типовым контрактом Москвы, принятым в 2004 г. Там платеж инвестора так же, как и в сочинском контракте, объясняется расплывчатой формулировкой «на развитие инфраструктуры». Риски у компаний могут появиться, но не факт, что решение по сочинскому контракту можно применить к московским, считает Сергей Лихачев из Goltsblat BLP: без документа это сложно сказать. В московских контрактах все-таки больше положений, которые можно расценить не как публичные обязанности администрации, замечает он.

Сотрудник московских налоговых органов говорит, что, если в постановлении будет вывод о дарении, это с высокой вероятностью можно использовать при проверках. Но все будет зависеть от разъяснений центрального аппарата, которые делаются по устанавливаемой ВАС практике, замечает он.