Покупка квартиры за свои средства принесет россиянину не более 7%, а окупится за 20 лет
Быстрее всего окупить вложения и больше всех заработать сможет владелец квартиры в Ростове-на-Дону, труднее всех придется жителю Новосибирска
Владеть лишней и пустой квартирой, которую можно было бы сдавать в аренду, мечтают многие россияне. Однако максимальная доходность, которую может принести инвестиция в самый ходовой товар - однокомнатную квартиру экономкласса в крупных городах страны, составляет всего 7% годовых. Окупаться подобное вложение может более 20 лет. К такому выводу пришли аналитики "Мира квартир", рассмотрев ценовую ситуацию на рынке 11 городов России.
Когда владельцы квартир начинают зарабатывать на покупке жилья?
В 26 регионах России должно пройти более 15 лет, прежде чем хозяева, вложившие свои свободные средства в покупку среднестатистической «однушки», начнут зарабатывать на ее сдаче внаем. Жители 13 регионов, решившиеся взять ипотечный кредит, смогут воспользоваться платежами, поступающими от арендаторов, только через 30 лет, выяснили аналитики "Финэкспертизы".
Сравнительная таблица возможных доходов собственников при сдаче 1-комнатной квартиры в аренду в городах России
Самые высокие арендные ставки платят наниматели квартир в Москве. Средняя стоимость аренды типичной однушки у метро в хорошем районе в феврале 2013 г. составляла 35 376 руб. Если покупать такую квартиру на вторичном рынке, то в феврале за нее пришлось бы отдать 6,97 млн руб. За год такая квартира может принести арендодателям 424 512 руб., тогда срок окупаемости такой квартиры составит 16,4 года, а ежегодный валовый доход - 6,1%, говорит Павел Луценко, генеральный директор "Мира квартир". Однако собственник должен платить налоги и нести траты на коммунальные услуги. Ставка налога на доходы физлиц - 13%, оплата коммунальных услуг в среднем по стране (без учета трат на потребление воды и электроэнергии, которые можно переложить на нанимателей) составит 1500 руб., считает Луценко. Тогда ежегодный доход, приносимый квартирой, уменьшится в 1,2 раза, срок окупаемости вырастет до 20 лет, а доходность упадет до 5%.
Доходность 7% - максимум, на который можно рассчитывать в Москве при минимальных вложениях, подтверждает Мария Жукова, первый заместитель директора «Миэль-аренда». Но если приобретенное жилье требует ремонта, то даже при более высоких ставках аренды окупаться оно будет дольше и приносить меньше. В качестве примера она приводит стандартную "двушку" у м. "Калужская". Ее можно купить за 12,2 млн руб. "Приобретем сюда холодильник и стиральную машину за 60 000 руб., кухню с плитой за 75 000 руб. и на 250 000 руб. закупим мебель", - считает Жукова. Такую квартиру можно сдать за 55 000 руб., но она принесет владельцам всего 4,5% годовых, а окупится почти за 22 года.
В Московской области типичную однокомнатную квартиру можно купить за 3,6 млн руб., сдать - за 23 000 руб. За год она принесет 278 700 руб., но из них 54 000 руб. уйдет на налоги и коммунальные услуги. Она в год будет приносить 6,2% годовых и окупится за 16 лет. В Санкт-Петербурге однушку можно купить за 3,9 млн руб., сдать – за 23 700 руб. После уплаты коммунальных услуг и налогов арендодатель получит 229 261 руб. Квартира окупит себя за 17 лет, ежегодно принося собственнику всего 5,9% годовых.
Из исследованных "Миром квартир" 11 городов (см. таблицу) быстрее всего (за 15 лет) можно окупить однокомнатную квартиру в Ростове-на-Дону, она же принесет покупателю наибольшй доход - 11,7%. Дольше всего будет окупаться квартира в Новосибирске - 22 года, она же принесет худшую доходность - всего 4,5%.
В конце 2012 года аналитики компании "Финэкспертиза" представили результаты исследования ценовой ситуации на рынке жилья всех субъектов федерации. В ходе исследования выяснилось, что быстро окупить вложения в однокомнатную квартиру 40 кв. м, сдавая ее арендаторам, возможно лишь в трех субъектах РФ — Магаданской и Амурской областях, Камчатском крае. Если купить такую недвижимость на «вторичке» в этих регионах за собственные средства и сдать квартирантам, она окупится за 7-8 лет. Если взять кредит, то срок окупаемости растянется на 13-14 лет. Труднее всего придется покупателям жилья в Пензенской области, Чечне и Москве. Квартира, приобретенная полностью за свои деньги, будет окупаться в этих регионах 22 года. Если привлекать кредитные средства, то покупателям жилья в Москве понадобится 39 лет, в Чеченской республике — 40 лет, а в Пензенской области – 41 год.
Луценко сравнивает доход, который получит покупатель квартиры с банковским вкладом. "Если не покупать однушку в столице, а вложить эти деньги в банк под 12% годовых, то ежегодный доход будет в 2,3 раза больше. Даже россиянин, не рискнувший за 1,56 млн руб. купить квартиру в Ульяновске, а отнесший деньги в банк, получит прибыль в размере 187 047 руб. А учитывая капитализацию процентов, вложенные средства удвоятся всего за 6 лет", - утверждает он.