Торговые сети развивают собственную логистику

Статистика фиксирует сокращение реальных доходов населения, рост инфляции, торговые центры показывают снижение трафика, торговые компании – замедление прироста продаж. За восемь месяцев 2015 г. падение розничных продаж в стране составило 8,2% к аналогичному периоду предыдущего года.

Параллельно на складском рынке Московского региона одна за другой идут крупные сделки. Покупатели или арендаторы в них – в первую очередь FMCG- и DIY-ритейлеры, и не опосредованно, через логистов, а напрямую. В начале года более 100 000 кв. м купил Leroy Merlin, подписав build-to-suit-контракт в ИП «Южные врата». «Дикси» приобрела сразу две площадки: в «ПНК Северное Шереметьево» под требования ритейлера будет построено здание площадью более 52 000 кв. м, а на юге сеть арендовала 55 000 кв. м в «А-терминале». Х5 законтрактовала около 200 000 кв. м в пяти городах России, включая Москву, и это только за III квартал. Сеть OBI впервые в России выступила прямым потребителем складских площадей, арендовав 35 000 кв. м в логопарке «Север-2». Это далеко не полный список крупнейших сделок этого года.

Именно ритейл-компании первого эшелона, обладающие запасом прочности и значительным объемом собственного капитала при возможности получения кредитных ресурсов, сейчас получили прекрасный потенциал для активного развития, роста точек продаж и увеличения выручки. И приступили к наращиванию и оптимизации логистических мощностей. Мы сейчас фиксируем рост потребления складов со стороны ритейла как конечного пользователя при одновременном сокращении занимаемых площадей у логистических операторов (3pl-контрактов). Торговые сети активно развивают собственную логистику, одновременно уменьшая долю аутсорсинговых операций.

Для этих процессов на складском рынке сейчас сложились практически идеальные условия. Во-первых, в течение предыдущих двух лет на рынок было выведено огромное количество новых проектов, что сформировало около 1 млн кв. м свободных площадей, готовых к работе.

Во-вторых, девальвация рубля сыграла на руку ритейлерам, которые также имеют рублевый поток доходов.

В-третьих, высокая конкуренция существенно снизила ставки на склады (в 2 раза в долларовом эквиваленте и на 20% в рублевом). Таким образом, для ритейла как главного потребителя складских площадей на рынке сложились идеальные условия для активного поглощения и наращивания логистических мощностей всей розничной сети, в том числе и за счет оптимизации затрат на занимаемые площади (за счет ухода с дорогих контрактов, заключенных по высоким ставкам предыдущих лет).

И ритейл действует в предложенных обстоятельствах с максимальной эффективностью – так сказать, «ест большой ложкой». Данное сопоставление применимо не только к общему объему поглощаемых площадей, но и в отношении размеров сделок. В течение восьми месяцев 2015 г. количество сделок XXL-размера площадью более 30 000 кв. м составило половину всего объема сделок московского рынка.

Есть и еще один интересный аспект, который со своей стороны подчеркивает качественные изменения в драйверах спроса на склады. Более 60% крупнейших сделок – это сделки покупки, российские и западные компании не пугает приобретение крупных распределительных центров в собственность, и они готовы таким образом утяжелить свой бизнес. Это грамотный шаг.

С одной стороны, на фоне прочих альтернатив вложения капитала, в том числе и среди других сегментов коммерческой недвижимости, складской сегмент сейчас представляет собой качественный финансовый продукт, обладающий хорошим для инвестора сочетанием надежности/доходности /ликвидности.

С другой – склады в собственности – эффективный инструмент организации и оперативного управления логистикой компании, позволяющий минимизировать риски роста затрат на содержание склада и усилить контроль за логистической платформой в целом.

Открытым остается вопрос, как долго еще будут длиться процессы глобальных приобретений складов торговыми операторами. Опыт предыдущих лет показывает, что процесс консолидации на рынке розничной торговли идет поэтапно, по мере формирования условий и по мере готовности бизнеса к темпам масштабирования.

Однако афишируемые планы развития крупнейших сетей позволяют прогнозировать хороший уровень деловой активности на складском рынке за счет этого драйвера как минимум в течение года. рвлопрлывопрлыопрлыплыпл

Автор – директор отдела складских и промышленных помещений CBRE